瑾呈苏州紫元房地产开发有限公司.阳光水榭生活广场操作思路与方案苏州百度机构■2010年9月报告提要市场研究篇项目营销篇企划推广篇商务合作篇市场研究篇市场研究篇内容提要一、项目背景分析二、竞争市场分析三、本案定价建议一、项目背景分析市场研究篇1、区位分析·位置■嘉业.生活广场（下称本案）位于苏州城南，吴中经济开发区内，紧靠城市主干道延线——东吴南路；■项目位于东吴南路内侧，不直接沿街，为内街商业接区■项目位于城市最南端，位置相对偏僻；■区位如右图所示。市场研究篇本案一、项目背景分析市场研究篇1、区位分析·交通■本案位于城市主干道延线——东吴南路内侧；■项目北面20米处设有公交站台，有522、55、62、57、53、505、54等多条公交线路途经；■毗邻轻轨2号线石湖路站；4号线澄湖西路站；本案■““双地铁”双地铁”概念，为项目营造美好前景。注：苏州轻轨2号、4号线部分站点示意。一、项目背景分析市场研究篇2、立地分析·现状■本项目为现房，现有商铺共计41间。■本项目各商铺均为1-2层结构。■本项目目前招商入驻率达70%以上■项目主力面积在100-200平米间。一、项目背景分析市场研究篇2、立地分析·四至■东：本案东面为东吴南路，但与马路有相当的间隔；■南：本案南面为阳光水榭小区，有通道相连，入住率在80%；■西：本案西面为小区住宅；■北：本案北面为阳光水榭小区，有通道相连，入住率在40%。一、项目背景分析市场研究篇3、SWOT分析·优势■项目已经为现房且商家入驻情况良好；■紧邻城市主干道沿线，交通便利；■多路公交车途径，公交站台近在咫尺；■“双轻轨”构筑未来美好前景；■周边成熟小区较多，有稳定人流；一、项目背景分析市场研究篇3、SWOT分析·劣势■项目所处区域地段相对偏僻，处于城市边缘地带；■项目位于东吴南路西边内侧，人流引入有一定问题；■因项目位于内侧，相对独立，与周边商业设施难以形成互动；■项目近70%面积已经招商完毕且租金较低，影响投资者信心；■项目商业街呈东西方向排列，进深较深，道路缺乏景观小品，影响人流导入；■项目业态配比与分布不尽合理。一、项目背景分析市场研究篇3、SWOT分析·机遇■项目所处板块历经多年发展，区域渐趋成熟，住宅、商业渐具规模；■轻轨2号线动工，为区域带来一定的升值潜力；■越溪新城的开发建设，整体上提升了城南板块价值，市场接受度有所提高；■沿东吴南路附近，为整体商业街区且商家入驻率较高的现房商业几乎没有。一、项目背景分析市场研究篇3、SWOT分析·威胁■周边后起的竞争性项目较多，对商业市场客户争夺比较激烈；■该板块市场商业的相对空白，是机遇，也是威胁，存在一定风险，先期策略举足轻重；一、项目背景分析市场研究篇3、SWOT分析·小结■本案虽位于东吴南路，为长桥以南地区商业项目的第一站但总量相对较小，又远离主干道。结合其紧贴住宅小区的特点，整体定位应为小区配套商业街区；■周边商业现房市场呈现空白，本案面临机遇；■与该区域其他商业项目进行环比，形成差异化竞争，以相对低廉的价格迅速去化；■紧抓现房与即买即收益两点与周边竞争项目进行差异化竞争；■与该区域其他商业项目进行环比，以相对低廉的价格迅速去化。一、项目背景分析市场研究篇4、项目经济指标?项目可售面积：约10000平方米?项目套数：41间?商铺结构：1-2层?面积分布：面积区间（平总铺位数建筑面积（平所占比例米）（间）米）（%）《150121517.4515%151-250183564.9735.3%251-35071973.6719.5%500以上43042.5630.2%二、竞争市场分析市场研究篇1、商铺市场分析项目类型吴中银座底商/仅出租名宇商务广场底商/在售华锦苑底商/在售玫瑰99底商/在售宝兴地块商场/未售永诚国际商业广场/未售财智国际底商/未售蜜蜂城底商/未售恒润广场底商/未售1、商铺市场分析市场研究篇吴中银座■住宅■商务■底商商务楼建筑面积具体描述底商社区商业配套项目体量约8万㎡区域邻里中心吴中集团总部该案商务楼情况面积约3万㎡/26层其余部分可能出售2.4万㎡大超市3万㎡以上商铺情况其余部分仅供出租1-3层目前尚未推出1、商铺市场分析市场研究篇名宇商务广场■写字楼■配套底商建筑面积具体描述2幢写字楼，其中1-3项目体量约1万㎡层为底商50-800㎡1-3层设计，挑高商铺面积框架结构自由分割4.45米预计10月份推出130销售情况报价1.5万/㎡套左右招商情况租金价格1.2-1.5元1、商铺市场分析市场研究篇华锦苑■住宅■商务■商铺建筑面积面积划分销售情况客户分析备注底商项目体量14489㎡--------住宅面积17400㎡--------1万-1.5万/1-2层㎡区域投资客2万㎡华润超市商铺面积8793㎡200-400剩余4间，少量自营客超市为全地下该案㎡面积约1500㎡注：据业务员介绍，明年上半年交房。1、商铺市场分析市场研究篇玫瑰99■住宅■商铺建筑面积面积划分销售情况客户分析备注项目体量82902㎡--------底商住宅面积73662㎡--------7888元/㎡起主力价格为1-2层8500㎡元/左150-500区域投资客商铺面积8000㎡右社区底商㎡少量自营客08年11月开共35套盘销售约10套该案1、商铺市场分析市场研究篇宝兴房产地块■住宅■未售■商铺建筑面积具体描述项目体量约3万㎡商住小区27层住宅面积约1.8万㎡精装平层小公寓主力面积60-80㎡1-4层商铺面积约1.2万㎡每层3000㎡该案商铺拟建主题商场注：开发商为苏州宝兴房地产有限公司1、商铺市场分析市场研究篇永诚国际广场■公寓■商务■商铺建筑面积具体描述主题广场酒店公寓+主题商项目体量约6.5万㎡业精装挑高小公寓住宅面积约4.7万㎡主力面积45㎡约1.8万㎡1-3层商铺面积售价不详该案预计在8000-10000元/㎡之间注：毗邻金十六区、好又多超市，有一定的商业氛围。1、商铺市场分析市场研究篇港龙·财智国际■公寓■商务■商铺建筑面积具体描述项目体量约8万㎡酒店公寓+主题商业精装挑高小公寓沿街底商住宅面积约6万㎡主力面积50-70㎡约2万㎡商铺面积在100平米左1-2层商铺面积右，均价约10000首层挑高设计元最小面积仅100㎡该案注：毗邻金十六区、好又多超市，有一定的商业氛围。1、商铺市场分析市场研究篇金鑫·蜜蜂城■公寓■商务■商铺建筑面积具体描述项目体量约6万㎡酒店公寓+主题商业沿街底商精装平层小公寓住宅面积约4.5万㎡主力面积50-70㎡约1.5万㎡商铺面积面积不详方案尚未最后确定纯一层/部分1-2层该案注：社区配套型商业。1、商铺市场分析市场研究篇小结■区域内商业氛围一般，没有形成商业密集区；■东吴南路在售商铺不多，其中美韵公寓底商引进了世纪联华超市、华锦苑引进华润超市，仅剩余少量商铺仅租售，目前尚未推出；■长桥以南，东吴南路2公里范围内，已有两家超2万平方米的超市，竞争较为激烈；■其中苏蠡路未来1-2年内，将有总量超过5万平方米的商铺上市，对区域商铺市场产生冲击。三、本案定价建议市场研究篇1、商铺定价建议参考项目项目类型面积售价社区底商/街铺吴中银座--仅出租大卖场商铺1-3层设计，可自由分割名宇商务广场写字楼配套底商报价1.2-1.8万/㎡面积100-800㎡社区底商/街铺1-2层设计华锦苑报价1-1.5万/㎡大卖场商铺200-400㎡7888元/㎡起1-2层设计玫瑰99社区底商/街铺主力价格为200-500㎡8500元/㎡左右三、本案定价建议市场研究篇1、商铺定价建议定价原则■主要参考现有在售项目，但综合考虑各项目之间的差异，如是否有大卖场的辐射、商铺面积大小、投资回报率等；■区域内商业氛围一般，其中苏蠡路未来1-2年内，将有总量超过5万方的商铺上市，对区域商铺市场产生冲击；■本案商铺为内街商业，不直接沿街，商业价值薄弱；■本案商铺为1-2层设计，商铺整体面积偏大，总价较高；■本案商铺逾70%的面积招商完毕，租金又仅在0.8-1.2元间，投资回报率较低，影响价格。三、本案定价建议市场研究篇1、商铺定价建议商铺分类面积区间总铺位数建筑面积所占比例价格建议（平米）（间）（平米）（%）《150121517.4515%14000元151-250183564.9735.3%12000元251-35071973.6719.5%10000元500以上43042.5630.2%9000元项目整体销售均价为：11000元每平米；项目总销售金额为：1.2亿另根据商铺位置进行价格调整项目营销篇内容提要一、项目营销思路二、先期销售策略三、正式操盘建议一、项目营销思路项目营销篇市场思考点■区域商业氛围比较分散，商业项目之间各自为战，难以形成商圈概念；■本案商铺为1-2层设计，整体面积偏大，内街商业价值不高；■周边竞争性项目较多，且上市时间有所集中；；■项目本身招商面积超过70%且租赁期长达3-8年，难以进行大规模的业态升级；■商铺租金较低（平均在1.2元每天每平米），投资回报率较低，直接影响销售价格。一般商业项目投资回报率在5%上下，按照本项目实际租金测算，则本项目市场售价仅为：8760元一、项目营销思路项目营销篇营销思路■客户为什么要购买商铺？?自用（比例约占到20%）?投资（获取商铺价值增值与租金收益占到80%）?商铺价值的增殖主要取决于商铺的发展前景（现行购买价格；所在区域板块的发展；规划与定位；招商等）?租金收益指当前的租金价格（一般真实市场投资回报率在5-6%之间；目前商业市场普遍给到8%以上）。一、项目营销思路项目营销篇营销思路■客户会买什么样的商铺（1）安全性问题?商铺的售价?商铺的年投