豪宅专题研究------仅呈常州新城首府2009.1PART1当“豪宅”成为“地标”2009.1BranksomeCrest香港所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。项目地址：香港中环半山地利根德里3A号开发企业：嘉里集团领峰广州?合景泰富地产控股有限公司，是国内领先的大型房地产开发商。自1995年创立以来，合景泰富地产一直以“以心筑家，创建未来”为理念，矢志不渝地执着于高品质物业的开发，现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。?项目地址：广州珠江新城金穗路、冼村路?开发企业：合景泰富集团?物业公司：第一太平戴维斯（中国）有限公司?项目特点：综合型项目（包含超六星级的广州W酒店、住宅、酒店式公寓）北京?荣尊堡国际俱乐部公寓，位于朝阳区亚运村科荟路8号，地处北京上风上水的亚运核心地带。贴近奥运核心区，向西可见760万平方米的绿色奥运森林公园，向东尽赏京城著名三大高尔夫球场---姜庄湖、鸿华、馨叶的绿茵景观，正面君临七万平米湖面。?项目室内设计由香港高文安设计公司、香港HLA设计公司、香港陈富华设计公司、美国WILSON&ASSOCIATES设计公司四大设计公司连袂担纲，提供四种装修风格，精心构建全精装户型。奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，以高额租金签约本案。宏盛帝宝台湾?外观设计：丹下健三建筑师事务所?主力户型：528、693、858?项目均价：83300元/M2?开发企业：宏盛建設股份有限公司?物业管理费：11.4元/M2·月?项目特点：公共设施精致、抗震性能好?较区内其他项目扛跌性强、入住明星多常州Comingsoon…常州的地标让谁来实现?“产品时代”跨入“作品时代”新城一号作品将打造成常州的顶级高端项目首府将成为均价突破万元的标杆项目将拥有常州最高端的金子塔尖的客户100℅豪宅?PART2解读豪宅2009.1什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源　3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。豪宅先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地概念区就很可能荣升为领先新潮的高标准。?从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同。?从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。豪宅只是一个相对的概念豪宅一提到“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会资源浮现出这样的一幅图画：豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力?宽大的户型，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，?精致的装修从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。?舒适的环境产生这种心理的原因社会资源密集化?怡人的景观?周到的服务?昂贵的价格社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与豪宅增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。资源?更好的地理位置相?规划设计师社?更多的占地面积关会的?建筑设计师创?更多的建筑材料资和?园林景观设计师意源?更好的装修、装饰材料隐和密性?广告智集?更多的绿化面积的慧?策划化?更多的广告投入资源?营销?更多的物业管理服务(以相同的建筑面积单位作为基准)豪宅与普通住宅相比豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于气质一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。——刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。豪宅从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处的人于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空气中负离子含量不低于20％噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分豪宅钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及指数酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率不高于1，社区绿化率不低于35％。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅特征??区位优越不可替代?环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源?建筑精美不可复制?风格各异难以仿造?人文价值无法再生?服务管理无可挑剔豪宅的物业必然具有唯一性PART3上海豪宅“地理区位”及“景观区位”的唯一性?全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。?方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。?360°无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。?项目名称：汤臣一品开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司建筑设计：台湾GDG建筑设计物业管理：上海大峰物业管理精装修“豪华空中别墅”?总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。?上海最大面积的公寓406——1240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。?专属电梯，掌纹门禁，一层一户——“家”就是220个独立王国。?11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。?3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。?奢华主卧套，100平米私密空间，拥有全景景观视野。全套进口厨房设备?德国POGGENPOHL厨房用具?德国GAGGENAU厨房电器全套进口卫生设备?德国当代DORNBRACHT五金龙头?意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸?德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组?挪威耐克森NEXANS地坪加热系统?德国威宝VILLEROYBOCH卫浴陶瓷用品配备当今世界最顶级的建材设施公共部分建材设施进口石灰岩（1~3层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳大厦外墙米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯墙地面采用进口大理石及木饰面大堂住宅各层墙地面采用进口大理石电梯大堂电梯永大日立高速电梯安保及管彩色电视监控系统理消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，SlientGliss电动窗户窗帘轨道阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步私家空调日本大金VRV2户式中央空调厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGENPOHL橱具、GAGGENAU厨房电器建材设施浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生