谨呈：广东**实业发展有限公司****广广场场前期思路前期思路报报告告14／3／261本案题纲商业地产市场调研项目定位营销推广※商业新概念；※招商思路；※概念及分类；※区位分析；※定位前思考；※招商原则；※购物中心；※项目四至；※项目定位；※推广思路；※小城市大商业；※商圈分析；※项目构想；※资源库列举；2商商业业地地产产?概念及分类；?购物中心；?小城市大商业；3概念定义什么是商业地产？商业地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。?从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等。?从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产的产品形式。在商在商业开发业开发中具体的表中具体的表现现形式主要有形式主要有：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商铺等房地产产品。简单简单定定义义：用于商：用于商业业用途或者具用途或者具备备商商业业功能的地功能的地产称产称之之为为商商业业地地产产。。4商业地产分类商业地产分类：国际标准分六大类、三级中心?在国际发达地区，一般将商业地产分为六六类：商商业业地地产产的的国际国际分分类类1、商业和住宅共同发展，建设住宅区的同时兼顾店面商业地带的发展，保留底商，称为商业和住宅混合2、以店面或门面为单体或群组形式进行商业活动的表现形式称为店面商业3、以小型零售点或流动商业经营为主的商业形式称为一般商业4、商业发展最繁华的地区，能够代表一个地区的商业文化的称为中心商业5、用来提供给邻近住宅地区的小规模零售商业和服务性商业称为临近商业6、为办公区域提供综合配套服务的商业形式称为办公商业商业地产按发展规模和经营档次分为：一级中心----城市级中心：高端零售业、高档餐饮和高级休闲娱乐等二级中心----区域级中心：中档零售业、餐饮业、服务业、商务金融等。三级中心----社区级中心：普通百货、餐饮业、服装店、服务业、休闲等5商业地产的商业地产分类：按国内标准以商业形态分为十类国内分类--1?按照商业形态分类类型商业广场SHOPPINGMALL商业街大型商铺购物中心通常由商业通常指超级购物中心通常分为都市商业通常指由单个通常按照区域位置建筑和开放，具体指由一个管理街、主题商业街和商铺或小型商和建筑体量分为社式广场共同机构组织、协调和规特色小街，通常街铺联合组成的区型、市区型、城组成。划，提供购物、休闲区的长度不超过大型单体商铺商业郊型定义、娱乐、饮食等各种600米，商业街建。服务的一站式消费中筑立面距马路之间心。的距离最窄不小于6米，最宽不超过10米。大于500平5万平米以内商业大于3万平大于10万平米－方米，小于10万平米以内体量米2千平方米10万平米以上6按国内标准以商业形态分为十类（续）类型休闲广场步行街专业广场社区商业中心办公区域商业通常指提供其概念类似于通常指针对单一或类通常位于城市居住通常指为办公区休闲、放松商业街，区别似产品而形成的集群生活区的核心区域域提供综合配套，既有商业步行街、娱乐服务在于确定为专商业形式，借助商业服务的商业形式的休闲性，购物中供步行者使广场的建筑形式而表，一般由小型商的开放式广心的专业性，又有商业用，禁止或限铺组合而成。场，分为现出来，商业体量可街区商业的互动性定义制车辆通行的公益型休闲大可小。，满足社区内居民街道。广场和营业的基本生活配套功型休闲广场能，兼具购物、休。闲、娱乐、文化等功能。最小为1000平方米商业大于3万平－，最大可达5万平方5万平米以下－体量米米7商业地产的国内的标准分类——按照开发形式分为七类国内分类--2百货商场商业商务楼交通设施商业街专业市场社区商业住宅底商、购物中形式商业商业心指以平面形式指各种用于某指位于住宅住宅底层商指百货商场指诸如酒店交通设施商铺按照街的形式类或综合商品社区内的商铺,指位于、各种类型、商住公寓指位于诸如地布置的单层或批发、零售、用铺位，主住宅等建筑购物中心里、俱乐部、铁站、火车站多层商业房地经营的商业楼要是1-3层物底层（可面的铺位。会所、展览、飞机场等交产形式，其沿宇内的商铺，商业楼或建能包括地下中心、写字通设施里面及商业街两侧的铺面大多是多层建筑底层商铺。1，2层及楼等里面用周围的商铺，定义及商业楼里面筑。地上1，2于商业用途以及道路两侧的铺位都属于层，或其中的商业空间各类中小型商商业街商铺。部分搂层）。铺。的商用铺位。1、铜锣湾1、白马服装1、宜昌鑫龙（香港）城百货商场2、南京路2、义乌小商项目2、深圳万象（上海）品批发城……………………案例3、春熙路3、深圳赛格城（成都）电脑城………………8商业中心概念购物中心的概念和定义——国际国内稍有不同国际购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规划、建设、统国际一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。我国我国购物中心的定义为：“由多个企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体的中心。”9国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照辐射范商业中心的分类1围与入住商家分为8类商业中心按商圈辐射范围分类：按入驻商家的主要业态和行业分类：1、邻里型商业中心5、时装精品商业中心2、社区型商业中心6、大型量贩商业中心3、区域型商业中心7、主题与节庆商业中心4、超区域型商业中心8、工厂直销商业中心邻里型社区型区域型大型量贩商业中心超区域型时装精品主题节庆工厂直销10商业中心的分类---国际商业中心协会ICSC的官方分类----按照建2筑规模分为5类超级型类型近邻型社区型区域型超区域型shoppingmall通常指入驻商户通常指入驻商户通常指入驻商户通常指入驻商户通常指入驻商户10－20家，商20-100家，商圈100家以上，主150家到200家250家到700家，圈内人口为5半径在30分钟车力店为大型百货，主力店如大型主力店如百货公司万～10万人，程以内，主力店公司或批发店，百货公司或批发、超市、家居主力商圈半径在10为大型超市或从商业商圈人口在20店有3～5家的店等有3～6家的分钟车程以内，事批发的商店，定义万人以上，停车，商圈人口在50，商圈人口辐射几主要经营日用品车位约500个左位1000—5000万人以上，车位百万人以上，停车和一般食品，车右。个。在5000个以上位在1万个以上。位约100个左右。。商业小于7000平方小于1.3万平方大于1.5万平米大于7万平米大于10万平米体量米米小于7万平米11国际商业中心协会ICSC的官方分类----按购物中心的分类3照结构形式分为2类，按照开发主题分为4?类按照结构分为平面式和垂直式。1、节庆型案例：美国波士顿FaneilHallMarketplace特点：庆典气氛，纪念品2、景观型案例：美国纽约Pier17特点：情景商业，景观资源3、城市再开发型案例：深圳华强北特点：资源重组4、休闲娱乐型案例：深圳cocopark、上海正大广场特点：娱乐为主，购物为辅1213现代大型购物中心的基本发展趋势：大型小城市大商业Mall与体验式购物中心是基本发展方向。?大型商业形态Shopping体验式商业中心Mall购物中心以休闲、娱乐、餐零售百货：出现Shopping超级连锁一站式购物，大饮为主导的城市价提供基本生Mall、Shoppin连锁经营、品牌规模、多品种解值商业，引导体验活需求为主gCenter多个百货，提供多样决多样化的生活消费。要目标的大购物中心共同繁化的产品服务。需求。零售。荣。?城市发展阶段一般说来，城市发展阶段不同，主导商业形态也不同，城市发展阶段越高，主导商业形态等级也越高，反之亦然。14小城市大商业发展不仅要与当地产业相结合，而且也需要吸引外部人流，树立标杆效应。?一般说来，城市商业与城市发展阶段息息相关，国际发达城市人均商业面积不超过2.0～2.5平米，其中0.9平米左右为社区配套商业，其它为休闲、百货、餐饮和娱乐类商业。?国内发达城市——上海2007年年底人均商业面积达2.3平方米，已经触及国际警戒线，中等城市人均商业面积一般为1平米左右。小城市大商业的一般发展规律?商业必须与当地产业相结合，以当地产业为支撑并形成靖江·上海城互动，才能扩大商业量；?在推广策略上，必须扩大宣传推广区域，在周边重要城市进行招商宣传，并吸引外部人流前来消费；?必须在区域内树立标杆形象，形成口碑效应。阳泉滨河世纪城15小城市大商业案例案例11：：山西山西阳阳泉泉滨滨河世河世纪纪城城一、项目单位：阳泉市金联置业建设有限责任公司二、项目简介：2004年12月以2.63亿元竟标购买268816.03平方米土地使用权，计划用五年时间，预计投资27亿元，集休闲、娱乐、住宅、购物为一体。?“滨河世纪城”以“一个核心商业圈，两个专业商业圈，三个商高住宅区”为规划结构。?“一个核心商业圈”，即以B区、CBD商贸区为核心商区，B区北侧规划高层商务型单身公寓和星级酒店或公寓。?“两个专业商区”，—是步行商业街区，主要以餐饮、商业、文化等功能为主，二是农贸和五金专业市场。?该项目总用地面积394505.34平方米，总建筑面积658416.4平方米，商业体量18万平方米。16小城市大商业案例：案例：江江苏苏靖江靖江上海城上海城?位于经苏省靖江市中心，总建筑面积达到?10万平米的大型ShoppingMall，以“三横一纵”的规划布局聚集人潮，是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商业项目。?靖江上海城选择靖江、江阴、泰兴进行产品推