江桥万达广场调研报告2011年8月111项目概况上海江桥万达广场北靠金沙江西路，东临华江路，毗邻普陀区，处于长三角沪宁发展轴上。江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目基本情况发展商上海嘉定万达投资有限公司地理位置上海市嘉定区鹤友路366号区位嘉定江桥总建筑面积55万平方米（地上44万平米）占地面积55万平方米容积率2.25地铁：轨交13/17号线—华江路站主要交通枢公交：安虹线、121、158、561路—纽方式华江路金沙江西路222住宅—万达城市公寓办公楼—万达财富中心商业街—金街集中商业区33项目通达性道路情况主干道（金沙江西路、华沙路）路况良好，但有大型机车通行，环境较嘈杂。公共交通公交安虹线、121、158、561线，地铁年底开通，目前通达性较差。金沙江西路华沙路万达班车停车场作为地铁上盖项目，地铁将为商业以及办公楼导入大量人流，扩大项目的辐射范围。地铁13号线、17号线预计今年年底开通，届时项目通达性将显著改善。由于项目目前通达度较差，万达提供8条线班车线路，至江桥、华漕、北新泾、长风、黄渡等，全面辐射周边地区。444项目定位一座万达广场，一个城市中心商业整体定位：西上海的城市级中心项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧等多重物业类型，聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，致力于打造西上海的城市级中心。?理念一中央商务，创造财富乐趣的平台商住两用?理念二旗舰商业，滚滚人潮的商业中心?理念三住宅精品社区，完善配套的城市公寓江桥万达广场功能区示意图555业态组合商业住宅办公万达城市公寓空间布局紧凑，SOHO，商住两用低总价精致户型，40-60m2，低首付，全装修，户户赠送空调85平米-132平LOFT，4.5米米挑高，可隔出两层，南北通透，动静低总价分明，客厅方正，户型紧凑?SOHO及LOFT以投资客为主，共9栋?客户以嘉定本地区域人群为主?商业中心以江桥区域为主要消费人群楼?住宅规划15栋楼，10层的小高层，?底铺主要以小区内部客户为主?标准办公即万达财富中心以小业主为总共1336户主，包括8、9号楼两栋66盈利模式项目盈利模式江桥万达物业产权状况出售型物业配比以开发大型持有型商业物业带动区域发展为前住宅区提，以较低的价格获取土地获得较高的利润SOHOLOFT商铺LOFTSOHO写字楼写字楼土地成本SOHOSOHO楼板价：2366.67元/平米SOHO17%持有物业成交总价：99213万元SOHOSOHO34%经济指标总建面积：55万平米（地上44万平米）住宅可售面积：约16万平米SOHO可售面积：约8万平米商业可售面积：约5万平米15住宅商业持有面积：约万平米出售物业SOHO住宅成交均价：2万/平米55%SOHO成交均价：1.6万/平米可售型商业成交均价：3.5万/平米66%28%总销金额：约67.5亿开发成本：约34亿77?持有型物业——购物中心江桥万达广场商业总体量21万平方米，购物中心体量15万平方米，共三层，定位中档，涵盖服饰、餐饮、生活等业态，为综合购物中心。88商场外观?外立面造型变化较多，反光材质与一般材质交互，设计感较强；?大面积的广告位设计，起到聚集人气、吸引人流的作用999商场内部?商场内部空间宽敞、明亮，店铺可视度较高；?动线单一，电梯设置等较合理，营造轻松购物氛围；?商场配饰以白色及金色为主，如金片吊顶、过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场显得较为生动101010商场内部?商场顶部采用环保材料，且设置侧天窗，天窗的倾斜度避免阳光过强，环保实用?商场内绿色植物较少，可适量增加以活跃氛围111111楼层布局1212业态组合楼层业态组合主力零售品牌DAZZLE、Ochirly、AMASS、TOUGH、LEVI’S、ZARA、UNIQLO、Marks&1F服饰、餐饮、生活Spencer、TeenieWeenie、SASA、SEPHORA、CASIO、IDOBodyPops、GEN、GORDEAR、SELECTED、S.DEER、PUCCA、阿吉豆、雷2F服饰、内衣、餐饮、生活诺瓦、热风、吴良材眼镜、ZIPPO避风塘、汉拿山、赤坂亭、一茶一坐、快乐柠檬、豆捞坊、小杨生煎3F餐饮、生活、味千拉面、丰收日主力店万千百货、第一食品、家乐福半主力店H&M、马莎、大玩家超乐场、俊诗、ZARA、永乐生活馆主力店及半主力店沿主干道金沙江西路分布，聚集商业人气。购物中心位于各主力店后方。131313主力店特色万达IMAX影城1、影厅位于商场顶楼，售票点设置在商场一楼，疏散客流。2、影院结合现映电影推出了商场主题活动，结合主力店推出特色活动，一楼售票点凸显万达特色，同时起到营销作用。蓝精灵主题活动141414动线设置?商场动线较为简单，单一动线，短T字型。方便消费者购物，不易迷失。?此外，动线直，店面分割方正，多呈长方形状，面宽大，进深适宜，便于租赁。?中庭（蓝色部分）较大，便于举办车展、促销、特色推广等室内活动。151515经验与不足经验问题1、江桥万达广场业态与其他万达广场的业态1、交通不通畅等问题缩小了万达广场的辐射高度相似，主力店均为家乐福、万达影院以范围，且项目周边多为动迁房，消费能力相及第一食品，带来较多人气。但是江桥万达对较弱，商业氛围需要进一步培植。定位较五角场万达等较低，多为国内一二线品牌。2、周边缺乏代表性购物中心，难以形成集群效应，商业氛围培养速度较慢。2、虽然定位较低，但江桥装修较其他万达广场较好，为后期商业氛围成熟后的业态调整3、地下一层未做商业开发，为停车场。待地留足空间。铁开通后，地铁与商业缺乏直接连通，浪费了人流最足的地下一层的商业价值。3、项目的定位与目前周边消费能力相匹配，餐饮所占比重较大，为项目吸引更多客流。1616?销售型物业——住宅1717周边配套?万达城市公寓周围多为动迁房，无知名开发商项目，凸显出万达的优势，但同时也不利于整个区域房价的提升。?周边配套较为简单，有学校及医院，但数量较少且品质不好。区域整体居住氛围不够成熟，需要进一步的带动及培养。?江桥幼儿园?江桥小学?曹阳二中附属实验中学?金沙新城卫生服务中心?万达广场江桥万达广场181818万达城市公寓底层商业侧视图1919万达城市公寓万达城市公寓公寓共15栋，为10层的小高层。单套主力面积为85-132平米，有两房、多用2+1房和景观三房多种户型，开盘价格约为19000-20000元/平方，最低154万/套起。目前已全部售罄。来源：搜房网如上图所示，万达城市公寓价格持续上涨，年涨幅近20%，且去化速度较快。强销期去化速度：24068㎡/月溢价能力：较高，高于板块均价22%万达城市公寓示意图2020万达城市公寓主力户型?二室二厅一卫（88平米）?三室二厅二卫（129平米）万达城市公寓示意图户型特点：户型特点：?主次卧飘窗设计；?大面积朝南阳台；L型厨房设计?客厅餐厅一体设计，南北通透；?客厅餐厅一体设计，南北通透；?卫生间分离设计?双卧朝南，各有飘窗或落地窗设计；2121?销售型物业——SOHO/LOFT2222SOHO/LOFT万达广场SOHO于2010年7月推出，主力户型为45平方-56平方，总价60万起，现已售罄。商用产权住宅共9栋，其中7栋为SOHO,2栋为LOFT。住宅区二手房市场价格SOHOLOFTLOFTSOHO写字楼写字楼SOHO毛坯约16000元/㎡精装修约18000元/㎡SOHOSOHOLOFT毛坯房价格约18000元每平方SOHO强销期去化速度：16556㎡/月SOHOSOHO溢价能力：相对于板块公寓溢价-15%SOHO总体特点：?省去与“4”有关的层号与房号；?一房一厨、独卫、落地窗；?工业用水、用电；?总价60万起，适宜投资。?5号楼标准层平面图232323SOHO主力户型万达城市公寓示意图?SOHO（40平米）?SOHO（59-64平米）2424住宅类物业技术指标总户数得房率主力面积面积范围公寓1459套80%82-103平米76-132平米SOHO1355套71%50-60平米40-80平米房屋面积配比表房型面积比例销售套数SOHO40-4932%89SOHO50-5943%154SOHO60-6921%28SOHO70-804%4两房76-7917%152两房82-8933%351三房88-10327%317三房109-13223%2092525?销售型物业——办公楼2626万达财富中心物业级别乙级装修状况全装修环线位置外环以外物业费3.50元/平方米·月建筑面积170000平方米开间面积90-120平方米万达财富中心2011年4月开盘，拥有低总价、多元空间、自由分隔等众多优势，现已售罄。均价14900元/平方米2727?销售型物业——商业街2828金街产权式商铺，约150间店铺，双层，每间面积200-300平方米。目前已售罄，日租金为7-8元/天/平米，二手售价在3-4万元之间。中介表示，现商铺已出租一半左右，其中服饰居多，餐饮占30%。2929金街店铺分割示意图3030销售型物业销售分期开盘时间单价范围总价范围万达城市公寓一期2010年7月25日19000-21000元每平方144-250万元万达城市公寓二期2011年3月26日19000-21000元每平方144-250万元SOHO一期2010年6月13000-1500060-120万元SOHO二期2010年7月25日13000-1500060-120万元LOFT2011年1月16000元每