润扬绵阳青龙山项目服务启示录世联地产世联地产1WORLDUNIONPROPERTIES序:一直以来，由于旅游地产类项目的特殊性,其开发主体大多仅限于政府部门及其下属企业。因此，战略部在关于该类项目的服务对象也大多为政府及类政府企业。随着市场竞争的日益激烈，旅游地产的迅猛发展，已有越来越多的企业意识到这类项目的发展前景，于是，全国都兴起了一股旅游地产运动。无数的开发商也开始加入这一行列。我们的绵阳青龙山项目正是发生于这样的背景之下。客户性质的改变，我们的思考世联地产也随之改变，我们的项目既要迎合政府的口味，又要符合开发商的利益要求……2全国资源型圈地运动时代来临，城市群周边资源地块的争夺已经全面展开中国已经进入全国性资源圈地时代三大旅游地产开发必占高地第一波：海南、云南……市场已经基本瓜分结束泰山第二波：全国知名景区九寨沟进入门槛高，拿地成本高黄山青城山金佛山……？世联地产第三波：城市群周边资源阳朔武夷山地块云南旅游圈拥有高尔夫的5A景区正在激烈瓜分中……海南旅游圈三大城市群3除传统的政府及下属企业外，各类相关或不相关企业均纷纷转型，进入旅游地产开发非地产主业公司地产主业公司海南罗牛山饲料公司，大百万科集团……汇能源集团……在海南西线收储用地7000亩以其他行业企业住宅地产开发商在三亚获得一处地块，拟做旅上，并有持续开发计划游地产开发当地政府华侨城集团、港中旅云投集团……成立旅游旅游地产开旅游地产集团……投资公司发企业结构开发商旗下云投房地产公司、旅游投以东部华侨城模式全国复制，已资公司在云南多处景区取地，世联地产经在云南、江苏等省多处布局收储用地1万亩以上基建工程类大型公司商业地产开发商万达集团在云南丽江等拟做旅游产开发，收储地块？？亩重庆交旅集团……万达集团……4服务对象的改变导致服务要求随之改变迎合政府要求政府机构开发企业开发满足政府开发需求世联地产满足企业目标在这样的改变之后，一起分享本项目的起承转合之发展。5起2010年3月，项目掀开帷幕。一个来自三线城市近郊的、具有一定自然资源的大规模开发项目。项目研究既包括给政府的汇报方案又包括开发商的实施方案。前期及首次沟通时客户仅表示期望以旅游地产为发展方向，开发高尔夫和酒店，且财务方面不是唯一追逐的目标。其它则不完全坦诚于世联世联地产，限制条件不完全交代，项目方向不过多表态，范围放得很大，要求我们进行多方案研究，让我们去猜他们的想法。6城市：城市：绵绵阳阳，，都市圈都市圈中中次次中中心城市心城市世联地产7项目：项目：城市近郊城市近郊1100000000亩亩大大规模规模项目项目青龙山绵阳核心城区青龙山位于绵阳市东北角青龙山现状世联地产芙蓉溪以东地块芙蓉溪项目红线范围青龙山地形图8关注问关注问题：题：一、定位要能够打动政府，顺利取得土地“项目要有个噱头，噱头是什么要认真考虑，要让政府有惊喜。”二、关注项目投入问题“要能够少投钱，多办事！”三、关注实操层面的东西，报告要能够直接指导项目的具体实施拟取3000亩可建设用地，如何盘整世联地产实现拿地成本低。四、控制项目周边的土地“如何控制后期及项目周边土地，避免为他人做嫁衣”9项目目项目目标：标：“项目要做出西南特色，西南最高端，具有绵阳特色。”“项目的定位应是顶级设施，中端消费，要让川西北、绵阳中高端的客户消费得起。”“方案要能符合实际，能世联地产指导操作。”持续、增值、创新！10承基于项目本体属性特征和客户对项目表现的较高期望值，项目组初步从城市的站位、功能的补位及项目的错位发展三个层次进行了研究，选择项目以休闲旅游为发展方向。根据以往类似世联地产项目经验，为迎合政府要求和满足客户打造西南高端产品的目标，在适度控制投入的原则下进行了大量旅游度假产品的规划。11基于三个层面的研究，休闲旅游是本项目打造的最佳发展方向“承势而为”——绵阳休闲产业和大规站位站位模项目发展之“势”成就青龙山项目发展基础动力“借机而生”——绵阳城市休闲功能板休闲旅游是项块缺失和区域良好自然文化资源的基础补位补位目打造的最佳双重机遇，助力青龙山建立休闲旅游区世联地产发展方向“着异而胜”——基于项目属性选取新错位错位兴开发模式，跳脱竞争，塑造青龙山排它性开发优势12项目立足本源，参照案例的开发策略，构建其发展道路由旅游为重点向度假为重点转变的发展路径?美国·奥兰多迪斯尼形成城市的功能弱旅游产品对陌生区?深圳·东部华侨城域的人气带动效应?深圳·东部华侨城为凸显项目城市属性、?杭州·良渚文化村弱旅游兼度假产品开发产品实现中端客户可（非驱动主力）以消费，转向城市功世联地产能?昆明·世博生态成?杭州·良渚文化村以弱旅游进行项目驱动13【润扬绵阳青龙山项目发展战略】早期利用旅游消除区域陌生感，过程中弱化旅游综合驱动模式所形成的旅游功能，强调项目城市属性，以城市功能为发展核心，世联地产——以弱旅游为驱动，以城市功能为核心14青龙山产品体系——青青龙山龙山立立体化体化旅游旅游度假度假体系体系弱弱旅游旅游功能功能度假功能度假功能城市城市功能功能?生态观光体验?高尔夫休闲?教育医疗四季花田—茶山竹高尔夫练习场—小9洞高尔夫国际精英学校—国内海—有机农庄球场—18洞高尔夫标准球场一流医疗机构公共配套?生态运动体验?温泉养生?山间艺术馆—雕塑公园山地自行车道—山地露室内温泉SPA—室外温泉营—汽车营地世联地产SPA—健康管理中心?商业购物城市购物中心—社区便?特色文化体验?度假配套设施利商业中式茶语小镇—法式依云古堡酒店—高尔夫会所—汽?公共空间小镇—加州风情街区车旅馆—生态旅馆水岸节庆广场15基于专业的软件结合现场查勘进行用地盘点，盘出可建设用地约4800亩125436713891014世联地产111216