天津华明小城镇公建地块市场研究报告开发条件及开发目标分析二、达成开发目标的研究体系三、宏观开发环境研究四、区域开发环境研究五、国内外小城镇发展模型及案例研究六、天津市城市功能及小城镇研究七、天津市产业环境及产业园研究八、天津市土地开发市场研究九、公建物业产品市场研究十、市场研究报告总结目录一、城市区别于其腹地的功能主要表现在工业生产、交通通讯服务、金融保险服务、科研、中高等教育服务、卫生医疗保健服务和对外联系（外经外贸）窗口等方面包含本案的新兴小城镇建立在产业内部分工和供需关系基础上的，以若干个企业为节点、产品为小节点纵横交织而成的网络状态系统。产业链分为两种类型：一种是垂直的供应链，另一种是横向的协作链。垂直关系是产业链的主要结构，一般把垂直分工划分为产业上、中、下游关系，横向协作关系则是产业的服务与配套。1984亩商务公建地块????————————本案华明镇城市功能产业链关键词定义本案中心城区滨海新区核心区华明镇地处滨海新区最西端，是市区与新区两大中心间土地资源最丰富的地区，且交通便利，处于由滨海国际机场和航空城形成的空港经济圈，具有较好的资源条件。本案开发条件——地理位置5.618329551301241063350019841华明示范小城镇开发项目，共平方公里，由个部分组成农民还迁区亩，规划建筑面积万平米，用于容纳华明镇个村，搬迁农民项目区东区，出让地块共计亩，用于商品房开发和土地出让商务区位于项目南部共计亩，主要进行商业、商务开发，为本次工作的针对对象。地块容积率待定，但总体约为华明镇开发模式创新：????还迁区商务区出让区承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民意愿，以宅基地换房。华明镇开发规模：?本案土地性质：商业公建用地本案开发条件——政策背景汉沽津京塘高速路公北津东丽湖杨北公路塘沽中心城区空港津山铁路津塘公路津滨轻轨案本路公汉津京津城际铁路北环津滨高速大毕庄张贵庄军粮城线号2铁地线环外道国卫地铁号线4速高蓟津北京线号6铁地512华明镇东连“天津滨海新区”，西靠天津市中心区，南临“天津滨海国际机场”“津汉公路”、“北环铁路”贯穿东西，“杨北公路”、外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。从镇中心区到天津机场仅公里，到市中心仅公里。本案位于津汉公路北侧。本案开发条件——交通状况??100/50/土地出让价格目标：万亩政府税收目标：利税万亩成为明星小城镇开发项目并发挥示范作用解决原住地农民就业问题，创建和谐社会目标一目标二目标三目标四本案的开发目标作为新兴小城镇，华明如何定位？作为华明镇当中的大规模商务公建地块，本案如何定位？本案应该开发何种类型的公建产品？各种公建产品如何进行合理配比？如何针对本案定位进行土地定性及产品规划布局？问题一问题二问题三问题四问题五基于开发条件和开发目标要解决的关键问题开发条件及开发目标分析二、达成开发目标的研究体系三、宏观开发环境研究四、区域开发环境研究五、国内外小城镇发展模型及案例研究六、天津市城市功能及小城镇研究七、天津市产业环境及产业园研究八、天津市土地开发市场研究九、公建物业产品市场研究十、市场研究报告总结目录一、项目定位阶段市场调研阶段价值最大化、竞争关系和自身条件三个维度的分析产业环境及产业园研究华明镇定位项目定位关键点土地开发市场及公建物业研究各类物业选择和配比关系论证对项目开发目标及开发条件分析1984本项目亩商业公建地块定位宏观及区域区域开发环境分析研究国内外小城镇发展模型及案例研究从城市功能角度、产业角度两条线索分析华明镇城市功能及小城镇研究专家研讨各项一手调研资料和数据相关专业文献资料12、关于研究思路的讨论、关于研究方法的讨论涉及的研究资源达成开发目标的研究体系——市场研究和定位阶段开发策略建议阶段土地定性及产品规划设计建议阶段交通组织建议项目开发节奏建议各项经济指标测算内部功能空间建议项目目标客户群分析项目开发期现金流测算项目目标客户群需求特征分析在定位基础上，结合对目标客户群的分析，得出对各类物业功能、形态各类物业布局建议达成开发目标的研究体系——土地定性及规划设计阶段和开发策略建议阶段项目定位阶段工作目标???1984基于市场研究，运用定位的方法论体系，得出华明镇的定位；在华明镇的定位基础上，得出本项目亩商业公建用地的定位；在得出本项目定位后，确定各物业类型和配比关系；市场研究阶段工作目标????通过市场研究，得出对本项目的宏观和区域开发环境的认识；通过典型案例的研究，分析出小城镇的开发模式和注意的关键问题；通过市场研究，得出华明镇在区域城市功能和产业方面存在的机会点；通过市场研究，分析出区域土地开发和公建物业的基本现状和发展趋势。各阶段工作目标——市场研究和定位阶段开发策略建议阶段工作目标???确定项目的开发节奏；计算出项目开发期的现金流；计算出项目开发期各项经济技术指标；土地定性及规划设计建议阶段工作目标???确定各物业类型的目标客户及需求特征；确定各物业类型的布局和外部交通组织；确定各物业的各类形态、内部功能空间布局；各阶段工作目标——土地定性及规划设计阶段和开发策略建议阶段一、宏观开发环境研究二、区域开发环境研究三、国内外小城镇发展模型及案例研究四、天津市城市功能及小城镇研究五、天津市产业环境及产业园研究六、天津市土地开发市场研究七、公建物业产品市场研究本阶段即市场研究阶段工作内容及目标开发条件及开发目标分析二、达成开发目标的研究体系三、宏观开发环境研究四、区域开发环境研究五、国内外小城镇发展模型及案例研究六、天津市城市功能及小城镇研究七、天津市产业环境及产业园研究八、天津市土地开发市场研究九、公建物业产品市场研究十、市场研究报告总结目录一、宏观开发环境研究小结环渤海经济圈未来发展现状及未来趋势天津在环渤海经济圈中的发展现状及未来趋势宏观开发环境研究三、宏观开发环境研究丰富的自然资源密集的城市群??区位优势：雄厚的工业基础发达便捷的交通科技教育优势????出口总额资料来源：新浪网消费品总额北京、天津、辽东半岛、山东半岛大的范围占据中国国土面积的１２％和人口的２０％。在环渤海地区５８００公里的海岸线上，２０个城市遥相呼应、数千家大型企业密集、６０多个港口星罗棋布。123生产总值狭义范围：0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%环渤海经济圈概况?2003年环渤海经济圈各指标在全国经济总量中所占的比重山东辽宁总计山东、辽宁、整体产业结构图第一产业第二产业资料来源：中国统计年鉴2005年2004年天津、北京、河北的产业结构图2004年山东、辽宁和环渤海整体的产业结构图??231除北京外，其他所有省市都是“、、”的产业结构环渤海整体的产业结构与河北比较类似，偏向于第二产业三产业第北京天津河北天津、北京、河北产业结构图第一产业第二产业2.4%37.6%60.0%3.5%53.2%43.3%15.6%52.9%31.5%11.5%56.3%32.2%11.2%47.7%41.1%10.8%51.7%37.6%第一产业第二产业第三产业北京天津河北山东辽宁总计环渤海经济圈产业结构以第二产业为主三产业第国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市。北京曾经是中国的政治中心、经济中心和文化中心，这表明北京将逐渐合作日渐加强“双核”中心和生态城市。弱化“经济中心”的发展定位经济中心2002年建立了北京朝阳海关,与天津口岸开始直通;同年两市机场实现了民航跨区域联合;2003年京津两市政府签订了京津塘高速公路复线建设协议,京津城际铁路项目国家也已批准,建成后可实现两市半小时通达。据不完全统计,近两年两市共签订合作项目176项,协议金额104亿元,其中北京在津投资项目78个,金额44亿元;天津在北京投资项目98个,金额60亿元。北京市十一五规划表示，北京将坚持天津十一五规划中明确表示，要将天津建设成我国北方的京津能否成为中国经济的第三极，取决于北京与天津如何共同联手打造京津之间各个层面的相互交流与京津冀大区域情况——天津与北京的关系：北方的双城记????京津冀一体化石油化工、钢铁冶金和机械电子为主导的综合型工业地带?200”发展思路。北京市发改委在会上提出“一轴、两核、三区”为框架的京津冀都市圈发展战略构想首钢万吨钢铁项目落户迁安，北京内燃机总厂铸造车间迁至沧州，北京白菊公司洗衣机生产基地也迁至霸州。在曹妃甸，唐钢和首钢将联合建设一个大型钢铁联合企业。它发出了京津冀走向融合的一个重要信号……京津冀发展趋势——综合型工业地带逐渐成为一体??20042环渤海地区已形成了三个产业集聚地带，京津冀产业集聚带是以京津冀一体化：年月，京津冀三方达成“廊坊共识”，正式确定“2005,年开始，国家发改委将《京津冀都市圈区域规划》列入国家“十一五”规划，津滨海新区已被纳入国家总体发展战略布局成为环渤海经济圈发展的重要引擎。已列为国家循环经济首批试点单位的河北曹妃甸，以“大码头、大钢铁、大石化、大电能”为主导产业的能源、原材料枢纽港和重化工基地正在建设中环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，是我国对外开放的窗口和对外贸易的重要基地之一，在全国经济的整体格局中占有重要地位。????国家关于环渤海经济圈的战略定位——“十一五”重点发展区域长三角第三极珠三角2005GDP14.5%12.8%GDPGDP年上半年，环渤海区域的山东省的增长和投资增长均名列中国第一，工业经济规模亦超过广东居全国第一。天津、辽宁也成为上半年经济增长的明星省市。天津、辽宁以、的增速紧随山东之后，分别排名第四和第六。北京是我国政治、经济、文化、科技和金融中心，有奥运题材；东北已经启动老工业基地振兴计