誉海湾营销策划案面对每一个全新的项目，合富都会分析自身能为发展商带来什么？对于本项目，合富又如何体现价值合富价值一合富价值一一：深度：深度认识认识市市场场合富最早进入西海岸的全国大型代理公司2007年——万科·浪琴湾2010年——海岸·塞拉维海口市场——06年至09年市场走势?住宅成交均价：稳步上涨，年均保持20-30%的涨幅；?住宅成交量：整体呈稳步上升，但08年受经济危机及宏观调控影响，成交量明显下降，09年又重新超越07年量价水平。成交均价(元/m2)成交面积(万m2)60005111300263500041612504000198.552003228×170.4730002685150128.122000100100050000607080906070809=成交金额(亿元)160.0140.0134.4120.0100.080.070.964.160.040.034.420.00.006070809海口市场——06年至09年市场走势海口全市量价走势1200011300140100001211208619100800080078220728880642567836000589960915038508151995180503760447344834656454238754000413642914288441841204012435044163348351035923682371629793920382541272821962278251123312252402062217617631826177318742031322150321423135429144713391612262626272720002121108710071150966232322191716191820141212111110111026636603401234567890121234567890121234568.8.8.8.8.8.8.8.8.1119.9.9.9.9.9.9.9.9.1110.0.0.0.0.0.2008年0000000008.8.8.0000000009.9.9.111111成交套数00成交面积0均价000从更广的时间范围来看，海口楼市量价呈长期上升态势，是海南房地产价值的最好证明。2010年国际旅游岛！价值凸现！市场非正常飙升！国际旅游岛关键词：?房价飙升——国际旅游岛公布后，短短几天内三亚在售楼盘价格翻倍。如：半山半岛从原本28000元的均价飙升至40000元以上；非滨海项目原本9000－13000元的均价飙升至20000元以上。其它城市如海口、文昌、琼海的状况与此同。?抢房子——在如此涨势下，房子仍被蜂拥而至的外地客户抢购，其中以浙江客户及东北、北京客户为最多。发展商捂盘惜售，数天一次的停盘调价，许多客户称“现在想买也找不到房子”。?内部认购——原计划年底公开发售的楼盘，纷纷抢前开展内部认购，以赶上这一波购房热潮。昙花一现的市场海口——成交量最大的城市，2月全市成交量大幅下降39%海口全市量价走势海口全市量价走势100004510000459000414090004186194080008619357000800032357000293264253060002958992760912730600026262627609164252725500023235038265081265199518026503758992521214473448323465645422322519951803875500019214136429142882144184120435044161946565038508122334850373875351020400036821937162979429142881744734418392038254012435044834416194542183348351020400035924136297917392038254120164012227825112331181530001420623592219636823716217616251118742031225221503000142314206221961221761763144712111116121118261773227823312031225221501520001354121763133912108710071016121150966101826177318741014231354144713391111101150111010100020001087100796655100000001234567891234567891201120128.18.28.38.48.58.68.78.88.9119.19.29.39.49.59.69.79.89.91110.10.220080000000008.08.18.20000000009.09.119.1211年8.8.8.8.8.8.8.8.8.1119.9.9.9.9.9.9.9.9.10.0.200800000000008.08.08.00000000009.09.09.11年000000成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价2010年2月海口全市均价8619元/m2，环比上升34％，成交面积27万㎡，环比下降39％，市场整体明显处于有价无市的状态。2010年2月市场——有价无市、政策频出、市场观望?历年海口自5月后开始进入销售淡季，2月份各大楼盘来访量稀少，节前的高涨行情使得市场需求提前消化，在无政策刺激的情况下，海口市场提前进入销售淡季。?2010年2月，以春节为分界线，海南楼市从“量价飙涨”“抢房子”逆转为“有价无市”“观望”，媒体开始频现“游资撤出”“政策”“泡沫”等字眼。2010年3月——海南楼市提前进入淡季3月初政策出台严控楼市——条款严厉遏制疯涨4.15新政出台，海南“严寒”淡季提前降至?由于市场的观望情绪进一步浓郁，投资者对于海南房产的投资将出现一定时间段的断层；?自住改善型购买者的购买欲望将被一定的抑制；?发展商对客户群的定位需求跃升一级，寻找较之前更为高端的客户，以求减少购买方式上的阻碍；海南海南惯惯性性销销售淡季的售淡季的来临来临之之际际，在“新政”的催化作用下，造成，在“新政”的催化作用下，造成“更淡、更早”的形象。“更淡、更早”的形象。5月-7月市场处于持续低迷期从上述数据可见，5-7月无论供应量及成交量均处于较低水平8月份市场开始回暖8月海口市商品住宅供应量19.88万平方米，同比下降18.91%，环比上升287.61%；商品住宅成交量4万平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%，商品住宅成交均价6940元/平方米。8月商品住宅供求比为1：0.2，成交量小于供应量，明显供大于求小结：?8月海口市商品房供应量21.14万平方米，同比下降27.62%，环比上涨253.79%?8月海口市商品住宅供应量19.88万平方米，同比下降18.91%，环比上升287.61%?8月，商品住宅成交4万平方米，均价为6940元/平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%。?本月由于祥和家园项目系开发商内部销售项目成交价格较低，极大拉低市场平均价格，如果刨去该项目成交数据，海口市商品房成交均价为8515元/平方米，应属小幅上扬。9月海南市场现状?国际旅游岛消息发布后的疯涨潮已经过去。随着国家的调控，房地产市场已经逐步趋于平缓；?自4月份以来国家政策对于房地长的多次调控，合富认为踏入9月海南楼市已经逐步挤掉水分，迈向稳步发展期。面对全新的市场形势我们应该用全新的营销思维西海岸板块剖析西海岸板块状况?西海岸板块一直以来都是海口热点区域，未来供应量相对集中的区域；?客户群体以岛外购房群体居多，区域周边配套相对匮乏，但景观资源丰富，环境宜人；?随着市政府西移，区域未来5-10年将成为重点发展片区，潜力巨大。西海岸板块楼盘分布：群雄割据城市海岸三期原香栖谷祥和家园本案紫园B区西海岸板块延伸(长流起步区）：烽烟四起天利龙腾湾西海岸壹号美锦熙海西海瑞园海岸塞拉维西海首府西海岸板块货量分析项目名称主力户型预计供货量推出时间一房：70㎡~78㎡；二房：85㎡~90㎡；城市海岸三期250在售三房：134㎡~154㎡；四房：180㎡~190㎡；二房：106㎡~129㎡；原香栖谷500十月或年底三房：172㎡；二房：90㎡；紫园B区800年底加推三房：124㎡~149㎡一房：44㎡；祥和家园三房：124㎡~126㎡；270多套预计9月25日四房：141㎡~182㎡；美锦熙海一房：58㎡~70㎡；600十月下旬或年底二房：78㎡~86㎡；海岸塞拉维1200年底或明年初三房：120㎡~140㎡一房：44㎡；天利龙腾湾60010月或年底三房：103㎡~120㎡西海首府未公布500明年初合计：约4700余套?西海岸板块未来供货量大；?各个项目目标客户相近；?公寓户型雷同性大，选择性较广西海首府原香栖谷城市海岸三期11%5%11%天利龙腾湾13%紫园B区17%海岸塞拉维24%美锦熙海祥和家园13%6%群雄割据，烽烟四起市场格局誉海湾将面临如何的压力？项目面临的外压1》》竞争板块?西海岸群雄割据，竞争局势严峻；?产品同质化严重，突围难度较大；项目面临的外压2》》政府政策?银行已停止对第三套房贷款?外地户口若无收入或纳税证明，不予贷款项目面临：要化解面临压力——以差异化营销，结合多渠道的资源联动突围新政及市场的竞争外压1外压2群雄割据，竞争格群雄割据，竞争格政府收紧房贷政府收紧房贷局严峻局严峻如何解决双重外压：?西海岸格局竞