当前房地产行业发展环境、趋势研究及知名房企策略分析2010年7月上海同策房产咨询股份有限公司Tospur·ConsultingⅠ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析Ⅱ未来房地产行业短期、长期发展趋势预判Ⅲ知名房企经营策略分析2Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析?房地产行业发展之国际环境分析?房地产行业发展之国内环境分析3想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，欧债危机是绕不过的坎。欧债危机源于09年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。4欧债危机的演化开端2009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。?2009年10月希腊政府更正了2009年前一任政府原先预期赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且预计2010年的财政赤字将达到13.7%。?2009年12月8日惠誉将希腊信贷评级由A-下调至BBB+，前景展望为负面。?2009年12月15日希腊发售20亿欧元国债。?2009年12月16日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由“A－”下调为“BBB＋”。?2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布将希腊主权评级从A1下调到A2，评级展望为负面。发展欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济实力较强的西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都受到债务危机困扰。?2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。?2010年2月4日西班牙财政部指出，西班牙2010年整体公共预算赤字恐将占GDP的9.8%。?2010年2月5日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急跌6%，创下15个月以来最大跌幅。5欧债危机的演化蔓延希腊的债务危机引起欧元的贬值以及股市的暴跌，从而导致欧元区其他国家融资成本的增加。整个欧元区正面对成立十一年以来最严峻的考验。?2010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。?2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。?2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟升级达不成一致意见，4月27日标普将希腊主权评级降至“垃圾级”，危机进一步升级。?2010年3月3日希腊公布48亿欧元紧缩方案；2010年4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。?2010年4月26日德国表示除非希腊出台更为严格的财政紧缩政策，否则不会“过早”援手。?2010年5月4日欧债危机升级欧美股市全线大跌。?2010年5月6日欧债危机引发恐慌，道指盘中暴跌近千点。?2010年5月10日欧盟和IMF斥资7500亿欧元救助欧元区成员国。?2010年5月22日标普下调希腊、葡萄牙、西班牙的信用评级，前景展望为负面。6欧债危机爆发原因解析二战后西欧各国民选政府所奉行高社会福利政策希腊作为导火索?希腊和意大利勉强入盟，入盟后并没有改变原来不合理的经济结构也是造成今日欧元区主权债务危机的原因之一。2008年爆发的美国次贷危机后的救市计划，加大了各国的财政支?出，对希腊经济造成严使得各国的债务重冲击，指其标经济的恶化两大支柱产业，旅游（15%GDP）和船运（4.5%GDP）在2009年收入下降15%，使得其债务问题愈加严峻。希腊的经济占欧盟经济体才4%，在危机刚刚爆发时，道琼斯工业平均指数其要面对的救助金额就1000亿美金，对欧盟和全球经1500014000济体来讲，都是较为小的一个概念，但最初1000亿美1300012000金可以解决的事情由于上升到了政治层面，而未能及时11000100009000解决，最终波及到其他欧元区国家，最终演化成了欧元80007000区债务危机，救市资金也达到10000亿美金。6000333333333333333333333---------------------135791135791135791135-------1----1----1---7778-99077-8888999-00000700800010000000911000000000000000000000222220222220222220222222道琼斯工业平均指数7欧债危机爆发原因解析欧元区各国公共债务占2010年GDP比例欧元区各国2010财政赤字占GDP比例不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线。8欧元危机—国家之债VS次贷危机—个人之债次贷危机时各国GDP同比增幅07年起始于美国的次贷危机，就是源于与低息环境14.00下的家庭借债，无力偿还，引发了世界范围内的经12.00济危机。10.008.006.004.002.00目前政府的一轮经济刺激计划，是将债务转移到了政0.00府的身上，其实就世界范围来看，除了中国，各国政-2.002007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q4府债台高筑，而欧元区某些国家只是将这一问题较早-4.00的暴露出来而已。-6.00中国GDP同比增幅美国GDP同比增幅日本GDP同比增幅欧盟GDP同比增幅9欧元区经济复苏受制紧缩财政所的带来的重大影响，经济的增长下滑欧元区采购经理人指数欧元区失业率10.55710.054519.5489.0458.5428.0397.5367.093-1293-1295-1297-1299-1201-1203-1205-1207-1209-1233欧元区:失业率:季调04-1204-1205-1206-1207-1208-1209-12数据来源:Wind资讯欧元区:PMI数据来源:Wind资讯欧元区6月份私人部门活动放缓，采购经理人指数下降。PMI指数自5月份出现了09年以来的首次下调后，6月份指数继续下降，为55.6，较5月份下降了0.2个百分点。欧元区经济总量占全世界经济总量的比重30%。目前欧元区失业率仍凸显出逐渐恶化的态势，已连续两月维持在10%的自98年以来的最高位。而各国为应对欧债危机所实行的紧缩财政计划，预计会使就业情况进一步恶化。10欧债危机已然波及到其他经济体——以美国为例欧元兑美元汇率走势1.621.561.501.441.381.321.261.2006-12-3106-12-3107-12-3108-12-3109-12-31欧元兑美元数据来源:Wind资讯以世界第一大经济体美国为例，欧元7.9日对美圆汇率为1.2639，目前虽然止跌反弹，但仍处低位。美国的经济也在脆弱的复苏中，就业率才刚刚开始改善。刚刚有新的就业机会出来，美圆的大幅升值会使得本国的企业的竞争力下降。11美国复苏趋势减缓美国失业率和采购经理人指数美国失业率美国PMI9.9609.0568.1527.2486.3445.4404.536323.698-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-12美国:失业率:季调美国:供应管理协会(ISM):PMI数据来源:Wind资讯数据来源:Wind资讯美国6月的失业率为9.5，近期虽有小幅回落，但仍处于高位。美国采购人经理指数六月加速呈现上一个月的回落趋势，为56.2，较五月下降了3.5个百分点，显示出商业活动的扩张速度减慢。12各国退出宽松政策步伐减缓事实上，不仅是美国，其他国家也将受到影响，并显现出了对这一变化可能引起的经济增速回落的担忧。在货币政策层面仍然保持维松的基调?韩国央行5月12日宣布，决定维持利率在2%的记录低点不变?印尼削减了计划发行的国债规模，减缓对市场流动性的收缩动作?日本央行5月10日宣布，向市场注入216亿美元资金，以应对希腊债务危机对日本金融系统的影响。13房地产行业发展之国内宏观环境分析目前世界局势的不稳定性增加，我们是否对未来经济的发展过分的乐观，是否还应专注于防经济过热，防通涨，而忽视了未来经济可能出现的下行风险。事实上，中国也面临着欧债危机所带来的经济下滑风险14出口受到威胁欧元对人民币的汇率情况欧元区出口占中国出口的比例24%11.222%10.820%10.418%10.016%9.614%9.28.812%8.410%11111222222222229999900000000000999990000000000156789012345678908.0年年年年年年年年年年年年年年年年111111111111111106-12-3106-12-3107-12-3108-12-3109-12-31月月月月月月月月月月月月月月月月中间价:欧元兑人民币数据来源:Wind资讯中国出口欧盟总额占出口总额的比重目前我国对欧盟出口总额约占到总出口额的20%，出口到美国的比重约17%，出口到日本的比重约8%。欧元6月对人民币汇率达到8.1，目前仍处于历史低位，欧元对人民币的大幅波动，使得占据我国出口较大比重的对欧出口部分受到较大影响，危机对我国出口的影响会在三季度凸显出来，对欧盟出口增速可能降低到6%，7