DLLPropertyConsultantsCo.Ltd.天骥行房地产顾问有限公司…………以阳光的名义，风生水起以阳光的名义，风生水起2007.12凤凰国际水城全球品质营销之旅“”市场力市场力营销力营销力产品力产品力实现项目高端、高价、高利润ContentsContents2007.12市场力市场力营销力产品力实现项目高端、高价、高利润市场层面ContentsContents2007.12三亚房地产市场三亚房地产市场供求态势良好供求态势良好。商品住宅销售价格已达元7000/m以上，同比大涨以上40%2近几年三亚房价涨幅平稳，年更出现大幅上涨的走势200753.429.250.774.570.5567.962.288.199.046.431.660.25年月20071-7城市国际知名度不断提高年2006年2005销售面积（万平方米)供应扩大需求强劲房价上扬，高端消费支持力显著年2004，为三亚旅游房地产奠定了良好基础左右，市场需求同步跟上。年仅前三季消化量达万200778.8m2三亚历年商品房供需情况预售面积（万平方米)年2003旅游业稳步发展、国际化程度加强年2002，超过年全年规模，且呈需大于供的局面200622007.12080604020年三亚连续两年供应量达万1201002005-200680m市场力__供需判断三亚房地产市场三亚房地产市场供求态势良好供求态势良好21560年月两城市的商品房成交套数200710()年月两城市的商品房成交套数200710()深圳月天三亚月天1030107根据敏感月的表现来看，国内一线城市的楼市走势出现明显的停滞甚至下滑，未来前景不明朗。10广州成交量、价格齐下滑深圳成交量急剧萎缩，有新盘开始调价应对zz————北京供应量减少，价格坚挺上海成交量减少，房价仍保持增长zz————京沪楼市观望浓穗深楼市吹冷风2007.12市场力__整体环境凤凰湾销售现场凤凰湾销售现场等项目年月开盘，目前仅余少量山景户型，首批推出的套产品目前已消化，造成了高性价比、高市场追捧热度的印象。项目公寓开盘均价为元平方米，现均价元平方米左右（海景、河景户型已售完，此为山景房价格）。据了解其下一批推出的产品将包含联排别墅，档次和价位均将有较大突破。目前凤凰水城在市场上的推广头衔有：中国第一代度假产品代表作大奖、全球私人海滨度假、中国第一家泛酒店度假屋服务公司zzz20071060195%6700/7000/“”“”“”凤凰湾的热卖，为本项目营造了良好的市场认知开端和价格平台。与本项目属同片区、正在销售的凤凰水城凤凰湾近期状况如下：2007.12市场力__个盘验证三亚的房地产市场买家由全中国的高端群体中产生，在全国背景下，把握高端消费就是把握三亚的硬消费“”年龄岁，人生事业的黄金期富裕程度较高，是常驻地中产以上的阶层目前的工作、生活状态自我把控能力渐渐增强，并越来越能够做到劳逸结合zzz30-45状态特征特征特业置客户共性表现征特假度置业以度假休闲、养老为主，投资其次第三居所需求为主多次置业、出游，眼界开阔、见识较广zzz2007.12有较固定的旅游度假习惯欣赏三亚的生态自然环境健康、休闲消费意识强向往优越、悠闲的奢享生活zzzz市场力__客群支撑，一方面也规避市场波动行情下中低端产品先受影响的风险。因此，本项目应该以高端消费为寻求市场支撑的重要方向只有高端客户，才是把休闲度假生活当成必需品的一群人，才是国内楼市波动时的硬需求；只有高端客户，才不因国内楼市走向而动摇自身改善生活、享受舒适的需要；只有高端消费，才能领会更多的奢侈元素，助本项目达成鹤立鸡群的档次形象；只有高端消费，才有强口碑影响力，适合岛外推广。zzzzz“”“”“”……2007.12市场力__客群支撑总结：市场供求态势良好；把握高端消费就是把握三亚的硬消费。zz“”市场力市场力营销力产品力实现项目高端、高价、高利润市场层面ContentsContents2007.12产品层面市场力营销力产品力产品力实现项目高端、高价、高利润ContentsContents2007.12本项目具有占地亩、总建筑面积余万平方米的自身规模，同时依托凤凰国际水城百万平方米背景，无敌大盘的气势自然彰显。322.820万市区时代海岸三期万亚龙湾公主郡万小东海半山半岛一期万海坡开发区（二线海景）鲁能三亚湾万海坡开发区海楼云月万海坡开发区帕尔美纳一期万海坡开发区圣芭芭拉万海坡开发区天赐°蔚蓝万海坡开发区椰林海岸万海坡开发区国光滨海花园月川月川月川凤凰国际水城区域万（总）三永凤凰城二期万林荫河畔万三亚红树湾万（总）凤凰水城一期容积率建筑面积（㎡）项目名称1.53520.4140.4357.190.4616.7·0.861.721.642.91.352.170.93181.062.30.7910.52.23.871.541.51.560.61302007.12产品力__规模海景仍然是主导三亚楼市的主要资源，在一线海景地稀缺的情况下，望海、多重景观组合也是吸引市场消费力的重要筹码。本项目拥有三亚湾海景、三亚河、山景、内部园林景四重景观本项目拥有三亚湾海景、三亚河、山景、内部园林景四重景观2007.12三亚河三亚湾项目园林景观示意项目地块远处可望山产品力__环境2是属于高品质快销型产品层洋房㎡㎡㎡三种户型，共套，销售额约亿元。3——80.52/100.38/127900.92高层公寓㎡㎡㎡三种户型，共套，销售额约亿元。在第一批热销基础上以均价元为起步的现金型产品——85.24/97.33/55.153742.137000/m2007.12产品力__B地块凤凰湾产品经过首批产品的迅速销售和后续产品的顺势蓄水，一期凤凰湾已经在市场上搭建了较好的产品主义品质形象基础。“”联排别墅㎡共套，销售额约亿元双拼别墅㎡共套，销售额约亿元——160631.25——248260.972007.12产品力__B地块凤凰湾产品别墅大量的赠送面积既体现了阔绰的享受型度假空间，更通过赠送为买家带来实惠，提高产品竞争力。负一层一层二层地下室亲水别墅、赠送地下室、下沉式庭院，都为项目高端营销推广奠定了良好的附加值基础。……2007.12产品力__C地块住宅产品下卧室卧室。卫生间下卫生间室卧全部复式挑高公寓不仅预留了较大的单价提升或调整余地，同时令户户观景最大化，空间情趣感最大化，海景最大化，成为三亚市场上产品主义的重要代言人“”房厨生间生卫DC上餐厅餐上房厨厅客厅餐创意小复式小户型公寓演变成的挑高小复式、入户小花园设计，为度假生活带来无限情趣与惊喜。2007.12小入户花园产品力__C地块住宅产品产品层面市场力营销力产品力产品力实现项目高端、高价、高利润ContentsContents总结：项目先天条件具备高端品质；产品后天打造坚持高端路线。zz2007.12市场力市场力营销力产品力产品力市场、产品均为本项目搭建了剑走高端的平台最终如何通过细节完成高端并实现高价值，营销将在此基础上起到决定性的作用……ContentsContents2007.12市场力营销力营销力产品力实现项目高端、高价、高利润ContentsContents2007.12虚实结合打造高端营销营造氛围挖掘内涵剑走高端高举高打坚守品质细节制胜Diagram营销总策略2007.12务虚制造概念塑造鲜明推广主题、迎合客群心理、挖掘一系列文化内涵——??营造氛围挖掘内涵剑走高端高举高打坚守品质细节制胜Diagram营销总策略2007.12一期凤凰湾继续延用二期地块逐渐拔高品位C????凤凰湾2007.12务虚概念营造将凤凰水城的五期重新调整，增加内涵，拔高档次——……注重实用，思想观念较传统保守，不易受广告影响，价格敏感度高深受中庸文化影响，凡事讲究度，过犹不及，态度不偏不倚喜好流行时尚，注重个人情感情绪表达，好交际，易受广告影响理性的成就主义者、自信果敢，支配欲和责任心强传统导向中庸导向流行导向成就导向目前三亚置业的主要类别特点：年龄相对较轻，具备国际视野，有大资崇洋情结，讲究格调！中国富裕阶层四类别2007.12对高端客群的内涵分析……务虚概念营造——⊙人文模版：美国日光河度假村SUNNYRIVERTOWN山河临海别墅公寓群???⊙美国州著名的度假胜地，位于滨海地带旁的内陆山地区域；多年来已成功塑造成为中高纬度度假胜地，美国人理想的度假、第二居所集中地形象；该地还包含具有苏格兰高地独特个性的高球场、由改造的球场和出自的经典之作球场。OregonCrosswaterJohnFoughtMeadowsRobertTrentJonesJr.Woodlands???2007.12务虚概念营造——海南日光河凤凰国际水城⊙⊙山河临海别墅公寓群SunnyRiverTown???SunnyRiverTown⊙⊙山河临海别墅公寓群???2007.12务虚概念营造——999提升：产品提升（别墅、创新设计）；内涵提升（品位、文化提升）；价值提升；???999沿用：中国第一代度假产品代表作；全球私人海滨度假；中国第一家泛酒店度假屋服务凤凰湾2007.12全球发售：凤凰国际水城务虚概念营造——会乐活聚有机聚餐乐活乐活聚集一群热爱生活、热爱自然、崇尚生态的乐活族，成为项目忠实拥护者z“”让人们真正回归自然，放松心情，项目代表了三亚及国内休闲度假的最真高境界z无污染、纯自然、健康、生态的居住度假空间，让本项目从一定程度上表现出三亚最大优势z乐活原词为，意思为健康可持续性的生活方式z“”“LOHAS”2007.12其它概念的挖掘LOHASTOWN——稀无大音声，大象形ORDINARYWORLD平凡的世界当别人都在狂卖海