龙湾别墅年度报告龙湾别墅年度报告20062006年年0101月月卷首语龙龙抬抬头头20052005年，伴着年，伴着温榆温榆河的潺潺水河的潺潺水声声，，一一个响个响亮的名字在中央亮的名字在中央别别墅墅区荣区荣耀耀诞诞生，生，作作为伟业顾问为伟业顾问的重点在的重点在销项销项目，目，龙湾别龙湾别墅墅倾倾注了太多人的心血，注了太多人的心血，一年的一年的风风雨兼程，取得了成雨兼程，取得了成绩绩，，总结总结了了经验经验，，我我们们的确有太多的感悟要的确有太多的感悟要与与英才分享，英才分享，为为此我此我们们准准备备良久！良久！旧旧去新去新来来，，20062006年年战战斗的斗的号号角已角已经经吹吹响响，，伟业顾问伟业顾问已整装待已整装待发发，我，我们坚们坚信在我信在我们们的群策群力下，的群策群力下，20062006年，一只猛年，一只猛龙龙必必将将在在温榆温榆河畔河畔举举首首扬扬眉！眉！上卷：上卷：上卷：上卷：龙摆龙摆龙摆龙摆尾尾尾尾200520052005200520052005年，我年，我年，我年，我们们们们共同共同共同共同实现实现实现实现了目了目了目了目标标标标任任任任务务务务2005200520052005年，我年，我年，我年，我们们们们在激烈在激烈在激烈在激烈竞争竞争竞争竞争中找到了自己的位置中找到了自己的位置中找到了自己的位置中找到了自己的位置2005200520052005年，我年，我年，我年，我们们们们在在在在温榆温榆温榆温榆河畔留下了自己的名字河畔留下了自己的名字河畔留下了自己的名字河畔留下了自己的名字2005200520052005年，我年，我年，我年，我们们们们取得了取得了取得了取得了经验经验经验经验更找到了不足更找到了不足更找到了不足更找到了不足000055200552005年营销成520052005年营销成年营销成年营销成果果果果营营20052005年自我测评年自我测评营营20052005年成果测年成果测20052005年自我测评年自我测评20052005年成果测年成果测测评结论测评结论测评结论销销20052005年横向测评测评结论销销评评评评20052005年横向测评年横向测评年横向测评工工工工销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾作作20052005年营销策年营销策作作20052005年营销策年营销策测评结论测评结论测评结论测评结论总总总略略略略推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾总20062006结结结结20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判2006200620062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判目目20062006目目20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估录录录录一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾0000666620062006二期产品分析20062006年营销准年营销准年营销准年营销准2006200620062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析备备备备营营营营产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判销销销销问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整2006战战战战200620062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析略略略略主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述部部2006200620062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略部部2006200620062006年实战操年实战操年实战操年实战操20062006年推广策略署署署署盘盘盘盘20062006年推广策略年推广策略年推广策略营销成果20052005年我年我们们成功了成功了！！超均价超均价318318元元//平方米平方米额额外利外利润润636636万元万元总销总销金金额额2.762.76亿亿元元均价均价1381813818元元//平方米平方米9090套套1212月月31312001720017平方米平方米日日55月月2929日日销销售周期售周期20052005年年龙湾龙湾77个个月月的的销销售售时间内时间内。累。累计计完成完成签约签约9090套，套，签约签约面面积积2001720017平方米，平方米，签约签约金金额额2.7662.766亿亿元，元，签约签约均价均价1381813818元元//平方米，占平方米，占总销总销售面售面积积的的63%63%，，成功完成了成功完成了既既定任定任务务，在未增，在未增加任何加任何营销营销成本的同成本的同时时，在，在计划销计划销售均价的基售均价的基础础上超出了上超出了318318元元//平米，平米，创创造造额额外价外价值值636636余万余万，同，同时时也初步建立了也初步建立了龙湾龙湾的市的市场认场认知知与与品牌形象。品牌形象。000055200552005年营销成520052005年营销成年营销成年营销成果果果果营营20052005年自我测评年自我测评营营20052005年成果测年成果测20052005年自我测评年自我测评20052005年成果测年成果测测评结论测评结论测评结论销销20052005年横向测评测评结论销销评评评评20052005年横向测评年横向测评年横向测评工工工工销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾销售策略回顾作作20052005年营销策年营销策作作20052005年营销策年营销策测评结论测评结论测评结论测评结论总总总略略略略推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾推广策略回顾总20062006结结结结20062006北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估北京别墅市场预估20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判2006200620062006年市场研判年市场研判年市场研判年市场研判20062006年中央别墅区特征研判年中央别墅区特征研判目目20062006目目20062006年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估年区域潜在供应量预估录录录录一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾一期存量回顾0000666620062006二期产品分析20062006年营销准年营销准年营销准年营销准2006200620062006年产品分析年产品分析年产品分析年产品分析二期产品分析二期产品分析二期产品分析备备备备营营营营产品价格预判产品价格预判产品价格预判产品价格预判销销销销问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整问卷调研汇整2006战战战战200620062006年客群分析年客群分析年客群分析年客群分析略略略略主力客群描述主力客群描述主力客群描述主力客群描述部部2006200620062006年销售策略年销售策略年销售策略年销售策略部部2006200620062006年实战操年实战操年实战操年实战操20062006年推广策略署署署署盘盘盘盘20062006年推广策略年推广策略年推广策略成果评测100%100%，我，我们从们从未未满满足足20052005年自我年自我业绩测评业绩测评开盘一个月开盘六个月时间节点销售套数销售均价销售套数销售均价计划完成25135007113500实际完成3513609.668213824.12完成比例140%100.81%115.49%102.40%总销总销售任售任务务141141套（共套（共150150套，套，77套套DD户户型未推，型未推，22套套预预留）留）成果评测有比有比较较，才能有，才能有鉴别鉴别20052005年年横横向向销销售售测评测评（各月）（各月）项目名称龙湾别墅优山美地丽嘉花园长岛澜桥金碧湖畔观唐纳帕溪谷保利垄上别墅东方普罗旺斯金额套数套数金额套数金额套数金额套数金额套数金额套数套数套数金额金额金额月份（万）（套）（套）（万）（套）（万）（套）（万）（套）（万）（套）（万）（套）（套）（套）一月282840080571332539二月84746007922115102三月73561000587711499314开盘预热期开盘预热期四月1.8亿元39开盘预热期302565070800六个月三个月五月1.7亿元34六个月356696194927117开盘预热期开盘预热期六月11044368725182591513152601818八个月五个月七月257986453166362135232659813945八月189765604131471324616293145035152亿元67九月167161.1亿元244028824796270562421423386765325十月5107164554932676644711438410176032226685773247118十一月2892101亿元2323624126744842122557312844320210937918十二月2466885551840517002055517083222098680271亿元20月均金额3950万9100万3000万2444万3500万3900万2750万8333万8000万月均套数13套17套5套4套8套6套8套27套15套注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘注：上表显示阴影部分均为项目前期预热阶段，未正式开盘分析分析::?如如图图所示，本案自五月所示，本案自五月份份正式正式开盘销开盘销售，正式售，正式销销售周期售周期77个个月，是月，是0505年年同年同年开盘项开盘项目中前期客目中前期客户积户积累累时间时间最短