宝龙工业区项目前期策划案为您，我做到！金众应标项目1中原地产诚挚奉献宝龙工业区项目目录CONTENTS金众集团区域市场分析03项目分析16项目初步定位和发展方向建议2424项目开发时机建议35项目公寓和住宅价格目标37为您，我做到！金众应标项目2中原地产诚挚奉献区域市场分析为您，我做到！金众应标项目3中原地产诚挚奉献片片区划区划分分龙岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区?从区域特征和房地产开发现状来看，龙岗龙岗中心城、中心城、宝龙宝龙工工业区业区和坪山街道和坪山街道三个区域应该作为各自独立的片区来分析理解。?三三个个片片区区通通过过““宝宝荷—荷—宝龙宝龙公路”公路”贯贯穿穿。为您，我做到！金众应标项目4中原地产诚挚奉献宝龙宝龙—碧岭工—碧岭工业区业区整体整体规划规划宝龙工业区碧岭工业区?宝龙宝龙工工业区业区占地10平方公里，碧岭工，碧岭工业区业区占地20平方公里;;?开发区开发区入入驻标驻标准比准比较较高，高，如有高新产业资质、符合工业区产业结构、无污染等条件；?工业区内规划有公公园园、、学学校、校、医医院院等相关配套，预计在5年内完成，偿还偿还用地用地规规定不可定不可兴兴建民用住宅建民用住宅。?企业用地1010万平米以万平米以内内不能在不能在厂区内厂区内建造宿舍，建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套区内的住宅与宿舍。注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室为您，我做到！金众应标项目5中原地产诚挚奉献宝龙宝龙工工业区业区招商招商经营经营情情况调查况调查兄弟亚洲天马富达方正五洲龙尚荣比亚迪雄震科技深爱思达同洲京能创维?工工业区内现业区内现1/41/4项项目已投目已投产产，，1/41/4在建，另在建，另1/21/2项项目未目未动动工工，其中为芯片制造业预留100万平米土地（ST项目已经使用36万平米）;?在建企业将于近1-2年入驻。?现现已已签签署署4848家企家企业业及工及工厂厂入入驻驻，，如：比亚迪，方正微电子，兄弟亚洲等，首批企业规模均在10万平米以上；?工业区产业结构为三类：芯片产业制造与微电子（如深爱注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室，BROTHER），汽车制造与零为您，我做到！配件（比亚迪，五洲龙），电子通讯（思金众应标项目达仪表）。6中原地产诚挚奉献宝龙宝龙工工业区业区人人员构员构成成状况调查状况调查?工业区现有人口约工业区现有人口约22万人左右；万人左右；?区内工厂管理人管理人员与员与普通普通员员工工比例分为两大类：芯片芯片电电子子类类高科技企高科技企业约为业约为11：：11，而，而生生产内类产内类企企业约为业约为11：：100100；；?工工业区内业区内整体文化素整体文化素质较质较高高，高管人员多具高高学历学历或有海外留或有海外留学学背景背景，，大部分为博士、研究生等，普通员工也多为本科生或专科生。?基基层层人人员员工资大多在3000—5000元左右，管理人管理人员员特特别别是中高是中高层层管理人管理人员员月薪都在万月薪都在万元以上元以上。。注：以上资料来自龙岗招商局和宝龙工业区办公室为您，我做到！金众应标项目7中原地产诚挚奉献宝龙宝龙工工业区业区开发开发和居住和居住现状调查现状调查?工业区配套有专门的生活区，但配套较差，多为简单的员工宿舍，整体档次较低；多为简单的员工宿舍，整体档次较低；?目前工业区无中高档商业和居住物业开发，工业区无中高档商业和居住物业开发，内部分企业有建设高档员工住宅的意图内部分企业有建设高档员工住宅的意图；?工业区内企业高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区高级管理人员均居住在龙岗中心城或关内市区，，公司有班车接送；?普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区普通员工住工厂内宿舍或工业配套生活区。。为您，我做到！金众应标项目8中原地产诚挚奉献宝龙宝龙工工业区业区未未来来2-32-3年年发发展情展情况预测况预测?经营发展状况：??在建项目的企业将陆续入驻；在建项目的企业将陆续入驻；?人口规模：工业区内人口将由工业区内人口将由22万人增加到万人增加到55万人左右万人左右；；?配套建设：工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在工业区内规划有公园，学校，医院等相关配套，预计在55年内完成，年内完成，2-32-3年年内会相继启动；内会相继启动；?商品房需求：中、高级员工居住需求进一步暴露中、高级员工居住需求进一步暴露。注：以上资料来自龙岗招商局、宝龙工业区办公室和中原研究分析成果为您，我做到！金众应标项目9中原地产诚挚奉献三大片三大片区区客客户发户发展形式分析展形式分析龙岗中心城片区宝龙碧岭工业城片区坪山片区龙岗中心城宝龙碧岭片区坪山片区未来龙岗商业文化居未来龙岗商业文化居重要工业区之一重要工业区之一，生，生未来龙岗居住中心之未来龙岗居住中心之住中心，住中心，配套齐全，活配套等相对比较落活配套等相对比较落一，一，配套基本成熟，发展商实力雄厚，潜后，整体缺乏居住氛后，整体缺乏居住氛自然景观丰富，潜在在供应量大，客户群客户群围围，商住物业辐射能商住物业辐射能供应量大，对周边市对周边市将会辐射整个龙岗乃将会辐射整个龙岗乃力弱，客户群单一。力弱，客户群单一。场有一定的辐射能力场有一定的辐射能力至深圳关内。至深圳关内。。。为您，我做到！金众应标项目10中原地产诚挚奉献区区域市域市场场分析小分析小结结对于工业区内物业而言，对于工业区内物业而言，如何通过自身项目的打造，如何通过自身项目的打造，吸引吸引工业区客户，工业区客户，避免避免其向周边片区流失其向周边片区流失将是项目定位和营销工作的重点。将是项目定位和营销工作的重点。为您，我做到！金众应标项目11中原地产诚挚奉献项目分析为您，我做到！金众应标项目12中原地产诚挚奉献地地块现状块现状分析分析N天马厂区宿舍天马厂区BROTHER亚洲项目地块小型家私厂北空地空地空地地地块现状块现状综综述述：：??项项目地目地块为块为工工业区内业区内的一的一块块空地，目前地空地，目前地块内块内杂杂草草丛丛生。生。东东北面北面与与北面相北面相邻邻于大型外于大型外资资企企业业；；而西面而西面为为中小型家私中小型家私厂厂；其他面向均；其他面向均为为空地。空地。??地地势势为您，我做到！平坦，地平坦，地块块相相对较对较方正方正，但，但东东南角南角为规划为规划金众应标项目的福利房用地。的福利房用地。13中原地产诚挚奉献项项目目区区位分析位分析龙龙往岗岗深通头惠盐高速汕公汕州公路路惠通中中往本项目坪心心山城城坪街街山宝龙大道道道街宝龙—碧岭工业区园区金龙道大道路公坪横马峦山风景区为您，我做到！金众应标项目14中原地产诚挚奉献项项目目SWOTSWOT分析分析?片区内商品房供应空白，缺乏竞争物业；?政府规划规定：10万平米以下厂区，不得配建厂内宿舍；?容积率低，具备一定的规模；?近2年内数十家新企业进驻，人口从2万人?发展商品牌资源增加5万人。?地块方正/平整，利于小区整体形象建立；O－机会?片区间路网完善，较通达；?片区高规格要求其他人员消费W－劣势能力相对较高。?片区生活配套缺乏；交通极其S－优势不便，仅少量通往横岗及葵涌巴T－威胁士；?片区主要为工业用地，而居住?龙岗中心城及坪山片区大规模社区开气氛薄弱；居住配套不完善；发将分流片区内中高端置业群；?片区内功能配套规划不明确。为您，我做到！金众应标项目15中原地产诚挚奉献项项目目SWOTSWOT分析分析小小小小结：结：结：结：??优势优势优势优势++++机机机机会会会会：项目在规模和建：项目在规模和建：项目在规模和建：项目在规模和建筑指筑指筑指筑指标上标上标上标上具具具具有一定的有一定的有一定的有一定的优势优势优势优势，而，而，而，而且且且且片区目前为片区目前为片区目前为片区目前为止止止止尚尚尚尚无无无无同类物业供应；同类物业供应；同类物业供应；同类物业供应；??劣势劣势劣势劣势++++威胁威胁威胁威胁：片区居住氛围：片区居住氛围：片区居住氛围：片区居住氛围薄薄薄薄弱，商住物业客户群弱，商住物业客户群弱，商住物业客户群弱，商住物业客户群范范范范围较围较围较围较窄窄窄窄，同，同，同，同时时时时还还还还受受受受到中心到中心到中心到中心城和龙岗片区的城和龙岗片区的城和龙岗片区的城和龙岗片区的威胁威胁威胁威胁。。。。为您，我做到！金众应标项目16中原地产诚挚奉献项项目目开发开发战战略思路略思路抓抓住片区内潜在客户群，住片区内潜在客户群，细分、锁定目标客户群细分、锁定目标客户群；；针针对目标客户群需求，对目标客户群需求，为客户度身定做为客户度身定做；；通过通过规划设计和产品创新规划设计和产品创新，，提升提升项目的整体项目的整体竞争竞争力；力；抢先启动项目抢先启动项目，在片区内，在片区内占得先机占得先机！！为您，我做到！金众应标项目17中原地产诚挚奉献项目初步定位和发展方向建议为您，我做到！金众应标项目18中原地产诚挚奉献片片区区人口人口结构结构分析分析?该该群人群人员员稀稀少，但工作少，但工作繁忙繁忙、、压压力大；力大；物业使用?该该群消群消费费者多者多为为知知识识分子，受分子，受过过一定一定教教育育，，对对生活有生活有追追求，求，客户群消消费费承承受能力受能力强强；；高层管理?该该群群为为“有“有车车一一族族”，”，出出入片入片区区外外较较方便，容方便，容易被易被周周边边配套完善配套完善及海归的的区区域分流；域分流；物业购买客户群物业使用?为为片片区区第二大第二大组组成人成人员员；；?拥有自有物客户群管理人员?该该群消群消费费者多者多为为知知识识分子，受分子，受过过一定一定教教育育，生活有，生活有追追求，上求，上进进业，手中握有大量闲余（基层、中