上海·新长征中环商务楼裙房商业策划建议书STRATEGYPROPOSAL2010年3月22日[上海·新长征中环]根据所具有的上海新长征中环设计说明及我司针对该项目周边环境的调查分析，在与贵司正式斡旋前，先予之商业策划建议书，望有幸与贵司就该项目进行合作。本方案主要包括如下内容：?项目整体定位的设想和细化?项目业态方案?租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化新长征中环商务楼裙房新长征中环商务楼裙房之商业策划。上海升阶投资管理有限公司RLTZInvestmentConsultingLimited2010年3月22日[上海·新长征中环]1.0项目整体定位普陀区长征镇是我司较熟悉的区位之一。针对新长征中环商务楼的地理位置，周边环境，我司给出了该项目的整体定位及思路本案1.0项目整体定位[上海·新长征中环]?祥和家园开发商宏泉集团（申豪房产公司）交房时间一期：1999年；二期：2001年建筑面积24万平方米产品类型小高层、多层价格范围1.2～1.4万元/平方米（二手房）?祥和名邸开发商宏泉集团（申豪房产公司）交房时间2005年12月建筑面积30万平方米产品类型小高层、别墅价格范围公寓：1.4～1.5万元/平方米联排：1.7～2万元/平方米独栋：2.6～3万元/平方米1.0项目整体定位[上海·新长征中环]?百联中环购物广场长三角规模最大的SHOPPINGMALL之一，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体总建筑面积43万平方米A区商业建筑面积26万平方米开业时间2006年12月C区1、2F小商铺(40～80平)租金7～10元/平*天业态布局A区商场计20万平方米，分为地上四层、地下两层。主要业态有精品百货、超市大卖场、专业卖场以及各式主题餐厅、专卖店等C区为弧形建筑，位于A区商场北侧，靠近曹安路，分为地上四层、地下一层。内容以餐饮、休闲、娱乐为主。1.0项目整体定位[上海·新长征中环]梅川路商业街发展进程1999～2001年2001～2002年2002～2004年2005～目前规划开发招商初期养铺、改造发展成熟?规划时，将商铺?开发商决定保留?随品牌商家入驻05年中旬，租金与住宅项目分离，整条商街，只租不、周围楼盘入住率涨至5～6元/平*使所有商铺均能不售提升，经营状况有天，基本为满租受限制的用于餐饮一定好转?生铺阶段，认同06年至今，底铺业的经营度不高租金达9～10元/?调整商业组合，平*天，2、3楼平?商家经营困难，重点招商餐饮业3.5/?起初定位时，考商铺快速换手价租金约元平*天虑将商铺售出?以2～2.5元/*?50平天的租金引进麦招商率在％左?商铺基本保持满当劳、豪享来等品右，租金长期在不租，餐饮业经营状4/*牌餐饮到元平方米天况佳徘徊10年实地调研数据：1、2F租金：7元/平方米*天；1、2、3F租金：4～5元/平方米*天。据此测算整条商业街年税前租金收入约1.2亿元1.0项目整体定位[上海·新长征中环]类型定位定位定位描述描述：：社社区型生区型生活休活休闲购闲购物物商业中商业中心心目标消费者定位定位定位描述描述：：周边周边物物业项目的高业项目的高端端住住户户消费者特消费者特征：征：25-5025-50岁岁的中的中青青年年群群体体，，以以休休闲闲消费消费、体、体验消费验消费和家和家庭消费庭消费为主要为主要形形式。式。档次定位定位定位描述描述：：中高中高档精档精品产品品产品主题定位定位定位描述描述：：高品高品质质生生活活、、蓝蓝调调爵士爵士生生活活、、纯自然纯自然生生活活、品、品味味生生活活[上海·新长征中环]2.0业态布局及租户组合根据该项目周边环境，我司给出该项目的一些布局建议及组合。2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]方案A：生活方案：高品质生活婚纱影楼家居专卖方案B：运动功能性业态个人护理休闲简餐精品零售-精品超市健身＆瑜伽精品家居专卖社区配套个人护理方案C：亲子-精品零售休闲简餐-婚纱影楼小型超市儿童教育-个人护理及医疗社区配套儿童用品-休闲简餐精品零售-儿童天地个人护理休闲简餐特色业态小型超市-小型超市社区配套-社区配套-健体瑜伽馆2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]租户推荐汇总业态内容家居专卖（精品家具）世茂、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专精品专卖卖等、高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖证券及银行国内外、本地知名品牌超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜综合超市及社区配套商业店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌特色餐饮国内外、本地知名品牌个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等体育运动中心瑜伽学校、壁球练习场2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：家居专卖（精品家具）推荐租户组合：世茂家具、达芬奇、马可波罗2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：体育运动中心推荐租户组合：瑜伽学校、壁球中心、小型高尔夫训练基地2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：精品零售业态；推荐组合：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖等；2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：综合超市及社区配套商业推荐组合：超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：时尚餐饮，品牌餐饮推荐组合：以国内外知名餐饮为主2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：特色餐饮推荐组合：以具备潮流特色或本地特色为主导，建议：茶楼、红酒，雪茄吧等；2.0业态布局及租户组合[上海·新长征中环]建议业态：个人护理及医疗推荐组合：美容美发、小型SPA、口腔医院等；[上海·新长征中环]3.0租赁政策本章将根据新长征中环的业态布局以及周边其它商业项目的规划、招商情况提出如下方案：3.1策略考虑因素3.2租赁策略3.1影响租金方案的因素[上海·新长征中环]我司认为在拟定新长征中环商业中心的租金和租赁政策方案时，应重点关注如下三个方面的问题：1、附近商业竞争对手的租赁政策为了保证新长征中环商业中心招商工作的正常开展。我司认为我们有必要参考周边商业竞争对手的租金标准和招商政策。从而为制定准确的租金标准以及良好的招商政策提供数据参考。2、体现新长征中环商业中心的税收3、充分考虑新长征中环未来的发展趋势针对新长征中环周边商业物业及开发商所持有的土地开发计划，能够保证招商策略及经营完全符合未来该地区的发展趋势，要注意商业氛围的整体性及与周边商业未来趋势相符。3.2租赁策略[上海·新长征中环]重点商户的评估及招商策略建议针对体育中心/儿童早教中心/婚纱影楼/精品家居专卖等重点业态，采取起步期免收基本租金、仅收取扣率租金的方式执行。起步期优惠折让问题建议起步期集中采取30%-50%折让的方式；品牌、特色与租金的关系问题以品牌、特色为主导因素；租金水平为辅助因素进行考量；社区交通的关键作用中国人特有的购物习惯和购物广场的人流需求要求我们必须打通社区交通瓶颈，增强商业吸引力和市场竞争力。特色服务项目的吸引作用特色服务项目的设置能够突出项目主题，利于吸引人流；[上海·新长征中环]4.0升阶介绍本章将向您展示一家在竞争激烈的长三角地区逐渐崭露头角的商业物业顾问公司—上海升阶投资管理有限公司。4.1介绍4.2成就4.3人脉4.4收费标准4.1介绍[上海·新长征中环]?“上海升阶投资管理有限公司”为一家专业化之综合性房地产服务集团，创立于2003年。截止2009年年底，全国涉足城市12个。?服务内容包括房地产设计、策划、推广、开发、专业顾问、房地产招商及商业地产的租赁、专案收购、投资评估等投资性或资产管理经营。4.1介绍[上海·新长征中环]主要服务内容（一）商业地产（一）商业地产顾顾问问11、、市市场场顾顾问问：：市市场策场策略略顾顾问问、、市市场定位场定位顾顾问问、、市市场场运运营营顾顾问问、、市市场场推广推广顾顾问问22、招商、招商顾顾问问：业态业：业态业种种配配置建议、置建议、个性个性招商策招商策略略提议、分提议、分步步招商计划招商计划审审定定33、招商、招商顾顾问问：招商卖：招商卖点点选择选择、招商计划、招商计划协协助助、招商、招商人人员培员培训训、招商、招商效果效果测测定定44、营、营销顾销顾问问：案：案名名选择选择、、视觉视觉形形象审象审定、定、文文案策划案策划审稿审稿、平面设计、平面设计创创意意提提示示55、、推广推广顾顾问问：：媒媒体体组组合和合和媒媒体体选择选择建议、建议、推广推广计划计划审核审核、、费费用用预算审核预算审核66、商、商管顾管顾问问：商：商管管公司设置建议、商公司设置建议、商管管建建章章立立制制审核审核、商、商管管运运营营效果效果测评测评4.1介绍[上海·新长征中环]主要服务内容（二）商业地产策划（二）商业地产策划11、、概念概念策划：策划：概念概念设计、设计、概念诠释概念诠释、、概念概念分分解解、、概念概念推广推广、、概念落概念落地、地、概念概念实实施施22、、全全程程策划：策划：选址选址策划、策划、概念概念策划、商业规划、招商策划、招商策划策划、商业规划、招商策划、招商策划33、商业规划：商品定位、商业、商业