尚美第三城尚美第三城营销推广执行方案营销战略三情营销策略三情营销策略借势营销策略借势营销策略快慢相济推盘策略快慢相济推盘策略客户关系客户关系整合营销整合营销区域产业风情营销情感营销激情营销小步快走，步步为赢客户关系营销整合营销商圈中心功能多次推少批量客户多资渠道活动营健全销时加强现风情营销情感营销激情营销新生活号召区域时间节点盘入市讯点建立搭建销维护售平台场管理现场形完善销知名度美誉度转化率树立品牌完成项目客户整合象整合提高提高提高售制度项项提升项目价值提升项目价值提升项目价值提升项目价值目目营营销销制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏制定合理营销节奏执执行行差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略五五步步销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化疗疗法法营销中心包装营销中心包装营销中心包装营销中心包装我们如何实现项目的整体营销？1、打造最完善的时尚、休闲街区２、使项目成为淄博消费新导向3、天时地利人和，激发财富动力4、营销推广实现项目营销项目存在问题项目存在问题深挖项目存在的问题：1、体量大。项目最小的面积140多㎡，最大的在3000㎡以上，其中200㎡—400㎡为主，与大众市场相违背；部分已出租的商铺面积较大。2.总价过高。由于体量过大导致总价太高，只是降低各户购买能力。3、内街经营情况差。内街处酒吧外别的商家经营状况较差，如曼伯尔酒店等。4、人气不足。人气状况较差，尤其是白天人流量过少。小结：体量过大、总价过高，造成客户购买能力下降。经营状况差、人气不足，导致客户投资信心不做。项目处于商圈内，附近可比较同类物业较多，以至于造成市场观望情绪严重根据以上项目存在的问题，凝练一下卖根据以上项目存在的问题，凝练一下卖点，弱化投资风险，增强客户信心点，弱化投资风险，增强客户信心推广卖点提炼1、区位条件优越，紧邻主干道共青团路与西五路，与步行街、王府井购物中心东西相临，黄金地段成熟核心商圈，投资回报率高，增值前景无限。2、周边商业配套、市政设施一应俱全，银行、邮局、商务中心、大型商厦共同构成淄博市最完善的商业中心；3、政府巨资改造，区域商业档次全面升级，地王级物业坐享无限升值潜力；4、毗邻理工大学，为项目带来更多商机；5、成熟地段加成熟的经营模式，保证开业即旺无需“守场”；6、全新的消费模式，成为商业市场新热点；7、黄金路段拥有永久产权的营业房；8、商城配套完善、超前，确保淄博地产唯一性的领先地位；9、拥有大型露天停车场，配套完善；10、商城内设施业态统一，充分满足经营者、投资者的要求；11、引入全新的管理模式，专业商业管理机构提供全面的管理顾问；12、带租约销售，购买即可盈利，为投资者免却出租难的后顾之忧；13、设立“宣传推广基金”，管理机构定期对外作宣传推广，为旺场提供必要的保障；低门槛租金抵首期，‘低价’起轻松拥有黄金铺；高回报投入‘？’万元，月租金回报高达？？？？元。零风险带租约销售，租期‘？’年，铁定年回报率？，稳定收入即买即回报。长收益一次投入，坐收40年稳定收益。真正的一铺养三代。快升值商铺年价格增长远高于住宅，享受物业升值的同时赚取高额租金。项项提升项目价值提升项目价值提升项目价值提升项目价值目目营营制定合理推广节奏制定合理推广节奏制定合理推广节奏制定合理推广节奏销销执执行行差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略五五步步销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化疗疗法法营销中心包装营销中心包装营销中心包装营销中心包装制定营销节奏的原则小步快走的营销节奏合理的营销节奏抓准行业时加强项目营间节点销销控营销节奏营销节奏类别楼座商铺套数商铺总面积1#、2#、3#、6#、12#一期3813274.31、13#、7#、8#、9#、14#、15#11916.29（不包括9#二期3216#楼）17#、18#、19#、20#三期247795.2521#、23#、24#、25#解析：?一期商铺位于项目地块西首，靠近西五路，现沿街商铺整体经营状况良好，推广时间长，投资可立享回报，易于造势?二期楼座位于商街内部，体量小，但是部分楼座需整体销售，销售难度高；其次，除3#楼，其余楼座均靠近商街主干道，进出便利，商业经营氛围良好。做为二期推出利于项目的销售工作衔接。?三期16#--25#楼位于项目地块南首，靠近共青团路；人流量大，商铺面积适中，商家经营状况良好，客户抗性差，市场可容纳性高。项目销售排期的制定　鉴于项目营销节奏慢快相济的战略思路与项目在3月份将开第一次盘的要求，项目将以少体量、多次开盘的形式进行销售排期，其具体排期建议为：其销售排期示意如下：1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月一批次持续2批次3批次蓄33批尾蓄客期一批次开2批期；2批次开盘强批次持续期客期次持盘盘强销期次强蓄客期销期销期续期1批次开盘2批次开盘3批次开盘排号认购排号认购排号认购产产品控品控制制　　从项目战略营销慢快相济的立场出发，本案按照“择优入市、水涨船高、顺水推舟”的导向推售，顺利完成项目的产品推售，其产品策略示意如下：一期推出1#、2#、二期推出三期推出17#、18#、3#、6#、12#、137#、8#、9#、14#、19#、20#21#、23##，共计38个铺位，15#16#，共计32个铺、24#、25#，共计13274.31㎡位，约11916.29㎡（不24个铺位，约7795.25包括9#楼）㎡1234567891011月12月1月月月月月月月月月月月尾3批3批一批次持续2批次3批次蓄盘蓄客期一批次开2批次持续期次强次持期；2批次开盘强客期盘强销期销期续期蓄客期销期1批次开盘2批次开盘3批次开盘排号认购排号认购排号认购注:此处项目分三批次进行推售，每期具体推售量将在项目运营过程中，按照蓄客量进行合理安排项目营销销控体系销控原则：产产品调控品调控，，借势布借势布局局11、、阶阶段段蓄势蓄势，限量，限量供供应制造应制造稀缺稀缺，，形形成成阶阶段段性性热销局面热销局面…………22、各级产、各级产品品、、组组合出合出台台、各、各取所取所需需…………33、、阶阶段段性集性集中中签约签约，，形形成热销局面成热销局面…………销售控制原则动态竞争优势节点型销售链把控动态竞争优势产品形态配套策略区域环境项目外立面交房SP活动节庆开盘节点销售连接把控各阶段工作各阶段工作第一阶段关系认购期时间：2011年2月中旬—主要工作：完成关系客户认购；组织广告推广，实现项目形象确立；推广思路：通过区域发展及前景炒作，吸引潜在投资客户关注，树立项目形象，为认筹及内部认购作辅垫。工作目标：关系客户完成认购；新客户储备注：时间安排以各阶段时间节点为准第二阶段蓄水认购期时间：2011年主要工作：发卡储客，组织集中认购；推广思路：带租约购买的好处经行炒作，最大限度挖掘地域环境的投资增值理念，体现地段价值，建立“新天地文化商业中心”标志性地位。注：时间安排以各阶段时间节点为准途径和手段：明筹蓄客、内部认购具体工作：（1）扩大推广范围，集中广告投放；（2）扩大认筹量冲刺；（3）以可观的认筹量迎接解筹发售的到来。目的：制造现场热烈气氛，集中广告投放第三阶段开盘强销期时间：2011年主要工作：集中开盘，释放积累客户；组织推广，提高项目投资价值认可度；推广思路：以推动项目销售为目的，组织项目推广工作，推动项目销售工作的迅速开展；目的：营造火爆的现场气氛，为二期做好铺垫；注：时间安排以各阶段时间节点为准销售方式：公开解筹发售目标客户：前期认购客户价格策略：适时调整，现场上扬（多重价格体系）；付款方式：①现金支付；②刷卡支付；（现场配备POS机）优惠政策：一次性付款98折，按揭付款99折销售渠道：①现场售楼处；第四阶段持续期时间：2011年主要工作：利用促销措施，集中清理本阶段剩余房源；推广思路：以推动项目本阶段销售为目的，组织项目推广工作，推动项目销售工作的持续进行；目的：为成功进行下一期工作做足准备；第五阶段清盘扫尾期时间：2011年主要工作：充分利用促销措施，集中处理尾盘；促销策略：特价房策略；尾房优惠策略；工作目标：实现项目清盘；销控方案：清盘扫尾、处理滞销死角，实现整体销售100%完成价格控制三期高于市场均价，但逐渐回落低开稳走价格变迁的推盘策略一期价　　格略低于市场均价，但低中见长二期应低于市场价格，稳步前进项目价格变迁策略，一期以低于市场平均水平的低价来打破市场观望，但随销售的进行应低中见长；二期为销售难点，应低于市场价格稳步前进；三期依托有利地形和良好的经营状况，开盘时应高于市场价格，但是为了成功扫尾清盘进入尾盘时价格逐渐回降。以项目价格策略优势来促进销售，降低项目市场风险。项项提升项目价值提升项目价值提升项目价值提升项目价值目目营营制定合理营销节奏制定合理营销节奏销销制定合理营销节奏制定合理营销节奏执执行行差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略差异化推广策略五五步步销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化销售执行体系的强化疗疗法法营销中心包装营销中心包装营销中心包装营销中心包装推广主导纲要推广主导纲要三三条主条主线线投资线、价格线、城市线◆沿投资线、价格线、作势线三条主线炒作，互相弥补，互相渗透。◆通过“借势”、“造市”、“作势”，以求提高项目和产品的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，并最终形成对市场、对购买、对投资的拉动，达到项目产品销售及物业经营的目的。投资线：借势价格线：造市城市线：作势◆通过营销推广计划，将宣传的重点从“借势”“造市”转到“做事”，强化对项目的