政策“寒冬”下合肥品牌房企营销现状合富辉煌（中国）安徽公司市场研究部2011年11月1政策效果释放，降价时代来临？！楼市量价齐涨楼市量跌价涨楼市量跌价滞楼市量价齐跌2009-2010年4月2010年5-2011年3月2011年3-7月2011年7月-？?降价原因一：购房门槛提高，购买力下降4月17日，国务院直接发文，对房贷新政继续补充，规定部分城市可暂停发放第三套及以上住房贷款，与此同时，暂停异地购房贷款。随着6月4日三部分联合发文，对第二套住房的认定标准进行了明确规范，楼市新政后已遭遇沉重打击的房地产市场再次陷入成交低谷，购买力下降是根本原因。?降价原因二：去化速度放缓、供需关系可能逆转随着调控深入，房地产公司销售情况亦会发生进一步变化。一线城市的房地产企业环比销售额均出现明显下跌，跌幅最多在40%至50%之间。同时，销售单价也有所下降。年前合肥仍将有众多楼盘将推出新房源，销售压力可见一斑，另外由于政策原因，市场库存持续高位，如果销售再进一步萎缩，开发商降价求销量是必然选择。?降价原因三：资金链后期会紧绷，促使开发商降价求销量在信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产企业资金来源增速整体放缓，“新国十条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。2省内政策回顾政策关键词：“新国八条”细则（“省六条”）、房价控制目标、住房信息联网、二三线城市住房暂无限购计划……政策内容：?安徽个人住房信息将联网，与公安民政网共享数据；?居民购买二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；?合肥市要按照“新国八条”的要求，制定完善并严格执行住房限购措施，合理引导住房需求；?省内其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施；?加大投入，推动保障性安居工程建设任务如期顺利完成；今年有望启动建设各类保障房43.13万套，总量比去年增长23%，确保全年基本建成20万套以上?商品住房用地出让中溢价率超过50%、成交总价或单价为历史新高的城市，要在规定时间内向省国土资源厅填报房地产用地交易异常情况表；?严禁擅自改变保障性住房用地性质和调整容积率；?各市、县公布房价控制目标……政策效果：?多宗地块延期出让?成交量节节下滑?开发商或酝酿降价……二三线城市总体呈现价稳量跌的态势，没有出现大幅上涨情况，也没有发现房价异常波动或购房投资投机的现象，因此暂时没有进一步扩大“限购”的范围。——省住建3厅深度博奕下，开发商打折忙跑量?调控政策已成效显著，交易量目前尚不存在显著、持续复苏的基础，未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势，在全国市场整体回暖之前，二三线城市房价也将延续波动态势。?房地产市场能否健康发展，仍面临不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。VS死扛派降价派云南实力房地产开发经营集团却联合云南浙商集团10月下旬开始，龙湖、万科等一线开发商纷纷有限公司联合推出“不降价”承诺，内容包括“降价差拉开降价序幕，部分项目的降价幅度更是高达3成。额三倍返还”等；虽然开发商的大幅降价引发了前期购房者的不满苏州青剑湖公馆承诺一旦降价，将补偿购房者……甚至维权，但却在一定程度上带动了旗下项目的销售。?死扛理由一：影响盈利?10月，龙湖上海项目率先推出大幅降价优惠活动，精?死扛理由二：看好后市装公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方?死扛理由三：降价效果不一定好米，逼近开发商的成本价格?万科在上海项目的“清林径”、“城花新园”等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动?新城、旭辉等二线开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市新房降价幅度加大万科售楼处业主维权苏州楼盘声明不降价，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出4现全国性的楼市降价潮。省内房地产投资趋于理性2011年以来，安徽省房地产月度投资额维持稳定局面，下半年投资额增速与全国基本保持一致，在调控下市场趋于理性。2010-2011年9月安徽省房地产投资情况近年来，安徽房地产开发投资快速增长，自2000年以来10年间，增长近40060%30040%25倍，房地产投资每年对安徽省GDP200的贡献率约为10%。10020%00%2010年-2010年-2010年-2010年-2011年-2011年-2011年-2011年-6月8月10月12月3月5月7月9月房地产每月投资额（本省）房地产每月投资增速（本省）房地产每月投资增速（全国）?房地产投资对于安徽省经济的发展显得至关重要，“十二五”期间安徽省平均每年将有85.8万农村人口进城居住，可带动房地产投资565亿元，重点城市房地产发展仍将大踏步迈进；?随着行业的发展，房地产投资也日趋理性，与全国投资形势开始保持一致。5省内开发商寻求其他渠道缓解资金压力随着年终的到来以及金融政策的不断调整，金融机构对于房地产行业的资金支持力度持续下滑，部分开发商不得不寻求其他融资渠道缓解资金链压力。2010-2011年9月安徽省房地产投资资金来源情况70060050040030020010002010年2010年2010年2010年2011年2011年2011年2011年-6月-8月-10月-12月-3月-5月-7月-9月国内贷款利用外资自筹资金其他资金17.34%?0.12%从安徽省房地产行业资金来源渠道看，自筹资金和其他资金42.43%构成房地产开发企业资金的重要来源，二者共占全部资金的82.54%。?存款准备金率的不断提高以及利率的增长使得开发商贷款难度不断加大，由于“限购”政策的持续深入，其他资金的占比也40.11%不断缩小，而自筹资金在开发资金来源中的重要性不断提高，部分开发企业不得不寻求信托等渠道进行融资。国内贷款利用外资自筹资金其他资金6投资趋缓导致供应增速下降在“限购”、“限贷”、调整完善招拍挂等诸多调控政策影响下，安徽省多项房地产指标出现放缓趋势，投资趋缓直接导致供应增速下降。2010-20119年月安徽省住宅新开工面积情况进入2011年以来，安徽省住宅市场单位：万平方米新开工面积增速明显低于上年同期水平，多项调控政策使得多项房地产指标均1200250%出现放缓趋势。100045.79%3.32%200%800529.2546.78150%600100%40050%2000%0-50%月月月月月月月月月月-2-4-6-802-3-5-7-9-1-10年0年0年0年1年1年1年1年11110年0年11112020202011202020202020住宅新开工面积住宅新开工面积增速7住宅市场销售阻力大，价格增长停滞住宅市场销竣比的降低反映出市场销售阻力较大，存货量消化时间的延长对于行业发展极为不利，与此同时住宅销售价格增长也出现停滞。2010-2011年9月安徽住宅市场销售/竣工面积对比情况2010-2011年安徽住宅市场价格走势8007600040%650006001.7030%2.40391.2154000302.68230.58420%400126.033000310%220002000%11000000-10%2010年-2010年-2010年-2010年-2011年-2011年-2011年-2011年-2010年-2010年-2010年-2010年-2011年-2011年-2011年-2011年-6月8月10月12月3月5月7月9月6月8月10月12月3月5月7月9月住宅竣工面积住宅销售面积住宅销竣比住宅销售价格住宅销售价格增速8合肥银行利率进一步提高，投资成本增加，抑制房价增长合肥当前各银行信贷利率情况银行首套房贷二套房贷建设银行首付3成，利率上调10%首付6成，利率上浮20%交通银行首付3成，执行基准利率首付6成，利率上浮20%招商银行首付3成，利率上调10%首付6成，利率上浮20%光大银行首付3成，利率上调5%首付6成，利率上浮20%首付6成，利率上浮不少于农业银行首付3成，执行基准利率10%首付3成，根据个人信用记徽商银行停贷录而定工商银行首付3成，执行基准利率首付6成，利率上浮10%首付3成，以基准利率上报首付6成，利率上浮10%，中国银行，以审批结果为主以审批结果为主?部分银行已明确首套房四成首付；?商业地产贷款的利率还是在基准利率基础上上浮10%~15%，而如今多数银行则上浮30%~50%，首付也需要四至六成；?此外，部分银行还要求，必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的一半；?商业地产贷款年限一般不超过十年。9政策叠加效应显现，开发商资金链脆弱四季度，各项房地产调控政策的叠加效应将进一步体现，房地产贷款增长势必趋缓甚至有可能出现较大幅度的回落，部分开发企业将面临资金短缺的危机。供求增速双向放缓，市场库存量消化难度大投资趋缓直接导致供应增速下降，紧缩的金融政策进一步放缓销售速度，使得市场去化压力大，价格增长缺乏推动力，政策效果逐渐在全省蔓延。楼市降价有迹可循！！！10调控之下谁最伤？售楼处被砸，不降扛不住，降价遭围攻退房潮汹涌，开发商进退两难多个代理公司裁员降薪，销售员难招跳槽频繁受开发商连带影响，代理行业日子也不好过。思源目前正在收缩人员、大举降薪，深圳中原也裁员2000余人，世联的人才储备目前只出不进。楼市降温后代理公司吃不消，这个冬天有点冷。多个售楼处成为诸多老业主“组团维10月16日，房管部门公京贸国际城，部分房源价格回权”退房不成后的泄愤场所，这些楼布10月份新增退房53套落，已购房人群多次表达退房盘在近期房价降幅均接近30%，创下半年的单月退房数，补偿等诉求，此类情况在多量新高个楼