谨呈：东莞市富盈房地产开发有限公司万盛广场项目营销策划报告对项目价值提升的思考五大要素产品品质√产品形象√营销策略√最大化√实现开发价值物业管理√软环境的构建影响实现开发价值最大化的三剑客市场环境的分析赋予产品价值产品品质物业管理软环境的构造项目本身的深度分析市场印象产品形象如何面对市场营销策略　WECAN专业化的操作团队同致行顾问从市场看万盛项目市场环境的分析规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/市场规划/区域格局综合居住区——该区域内的住宅多由农民房和底端商品房构成，居住人口的成分较为混杂，生活配套设施陈旧、落后，卫生和治安状况相对其他三个片区最为落后。由于东城现阶段的开发重点在城区南部，所以在短时间内该片区的生活综合居住综合居住环境和配套设施不会得到明显改善。区区商务商贸中心——该区域位于东城区的核心地带，其作用在于辅助东商务商贸中心商务商贸中心莞市中心区的商务和商业运作，并为其提供各种生CSBDCSBD活服务。因此，该区域也成为了东莞的服务、餐饮业中心，该片区的住宅主要针对中心区的白领阶层，物业类型以小户型为主。新中心高尚居住区——新中心高新中心高该区域内紧临东莞市中央商务区，片区城市环境出尚居住区尚居住区众，道路交通顺畅。而且位于该片区的东南部的东莞市规模最大的旗峰山生态公园、虎英旅游区和高尔夫球场也在很大程度上改善了片区生态环境。该片区现已成为东莞市的高尚居住区，片区内物业以中高端住宅为主。工业居住工业居住区区工业居住区——该片区位于南外环快速公路以南，是东城的制造业基地，东城外经工业园和东城科教工业园均位于此区域内。由于片区紧邻中心高尚居住区，并且交通方便，因此该片区内客户大多选择在相临其他区域置业。万盛项目面对的市场环境分析/市场规划/同致行观点规划市场本案位于东城中路与东纵大道交界处，随着区本案位于东城中路与东纵大道交界处，随着区域新格局的逐渐形成，本案将成为域新格局的逐渐形成，本案将成为CSBDCSBD人居人居项目。项目。片区内物业类型呈多元化发展，住宅物业以小片区内物业类型呈多元化发展，住宅物业以小户型楼盘和酒店式公寓为主。户型楼盘和酒店式公寓为主。随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善随区域商业、商务氛围和市政配套的逐步完善，项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将，项目客户过渡型置业和投资型置业的比例将有所增加。有所增加。从市场看万盛项目市场环境的分析规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/土地市场面积规划指宗地号位置使用权人交易时间㎡标20051002东城东城中路9984商住深圳市中熙投资有限公司2005-3-2920041003东城涡岭9464商住东莞市东田房地产开发有限公司2004-11-30东城鸿福东2005G04436424商住东莞市光大房地产开发有限公司2005-8-11路东城鸿福东2005G0194052商住东莞市高田房地产开发有限公司2005-9-6路2005G030东城四环路43896商住东莞市光大房地产开发有限公司2005-3-31东莞市新世纪房地产开发有限公2005G018东城温塘52450商住2005-3-25司东城鸿福东2005G01611442商住东莞宏伟置业发展有限公司2005-3-25路东城鸿福东东莞市新世纪房地产开发有限公2005G02513503商住2005-3-28路司合计?181215㎡未未来来土地供土地供应应量量较较大，地大，地块块集中，品牌集中，品牌发发展商加大了展商加大了开发开发力度，力度，这将这将提高提高东东城城区项区项目的目的竞争竞争平台。平台。万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/在售市场项目名称目前销售情占地面积M2建筑面积M2整体均价目前销售情况况凯旋城2期6万8万4800480075%阳光澳园10万18万3900390094%景湖蓝郡2期6万8万5000500070%东骏豪园1期10.23万25万4500470070%世纪城2期846101220944250430060%星河传说1、5万12万6000660094%3区蔚蓝星湖3期2.3万5万3900400094%合计88.2万在售在售项项目目销销售售状况状况良好，未良好，未来对来对本本项项目未目未构构成明成明显显威威胁胁。。万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/即将推售市场蔚蓝星蔚蓝星湖湖33期期时时富花富花万盛广万盛广园园33期期场场星河传星河传说说从图从图上可看出，即上可看出，即博克博克公公凯旋凯旋城城寓寓将将上市上市项项目及目及产产品品万科万科··景湖春景湖春主要集中在三主要集中在三个个片片晓晓东东骏豪骏豪高尔夫高尔夫未未来世界来世界园园区区，即中心高，即中心高尚尚居居花花园园住住区区、、CSBDCSBD区区、、综综合居住合居住区区。而中。而中心高心高尚尚居住居住区项区项目目尤多，尤多，区区域域竞争将竞争将十分激烈。十分激烈。万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/竞争市场交叉分析价格线星河传说2期5500凯旋城3期本项目5000博克公寓东骏豪园2景湖春期晓24500期4000未来世界花园2期蔚蓝星湖3丽阳时代期时富花园3期350011月12月1月2月3月45月6月789月10月11月12月月月月20052006万盛项目面对的市场环境分析/竞争市场/同致行观点竞争市场本本项项目在同目在同区区域域内竞争内竞争面面较较小；小；本本项项目同等价格目同等价格竞争竞争主要主要来来源于源于东东骏骏豪豪园园22期期、、凯凯璇城璇城33期；期；本本项项目在目在预预计计推出推出时间时间上具有上具有竞争竞争优势优势，同期，同期竞争竞争主要主要项项目目为东为东骏骏豪豪园园22期、景湖春期、景湖春晓晓；；从市场看万盛项目市场环境的分析规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/产品市场/同致行观点产品市场产产品品竞争竞争主要集中在主要集中在110110以上三房、以上三房、140—160140—160以上四房、以上四房、200200以上五房（以上五房（复复式）范式）范围围；；产产品品设计设计趋趋于多于多样样化，部分具有超前性；化，部分具有超前性；大多大多项项目都在建立自身目都在建立自身园园林的林的异异域域风风情性、配套情性、配套的适用性，品的适用性，品质质一再提升；一再提升；大多大多项项目都在依托附加价目都在依托附加价值值提高自身提高自身竞争竞争力力从市场看万盛项目市场环境的分析规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/客户市场/客户区域分布客客户户分布分布变变化化50%50%47%45%从从分布分布变变化可看化可看出，近几年出，近几年来来莞莞40%39%城和南城的客城和南城的客户户35%有所增加，有所增加，东东城城30%和周和周边边城城镇镇的客的客25%25%23%户户减减少，在上表少，在上表20%19%显显示的示的0505年的年的18%17%15%楼盘楼盘客客户户比例中比例中12%12%13%10%显显示，部分示，部分楼盘楼盘10%8%8%的的东东城城区区客客户户比比5%3%例已在例已在35%35%以下以下0%03年04年05年。。莞城南城万江东城城镇万盛项目面对的市场环境分析/客户市场/同致行观点客户市场东东城目前仍以本地客城目前仍以本地客户为户为主，但市主，但市内内其他其他区区的的客客户户有持有持续续走高的走高的趋趋向；向；本本项项目目区区域客域客户户以本地客以本地客与与莞城和南城客莞城和南城客户为户为主，短期主，短期内内客客户户市市场场格局格局变变化不大；化不大；三房以上大三房以上大户户型需求型需求稳稳步走高，同步走高，同时时复复式小式小户户型引起了市型引起了市场场广泛广泛关关注。注。从市场看万盛项目市场环境的分析规划市场竞争市场产品市场客户市场价格市场万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/价格区间产品特征销售销售均价推出量3500—4000元/平方米区间项目名称率（元/㎡）目前东城市场上多数楼盘销售价格集中在3500—10万蓝郡2期70%3800余4000元/㎡。此类楼盘多为大众精品，有自身完善的小区配套和环境园林景观，因价格具有一定的预景湖春晓120万认筹4100期余留上升空间而受市场追捧。凯旋城2期3.5万75%48004000—5000元/平方米区间星河传说1如景湖春晓1期、东骏豪园1期等，此类楼盘不但20万40%5500期拥有交通、教育、商业等大环境的优势配套，还拥东骏豪园28万20%4700有完善的小区自身配套，会所、生活馆、运动场、休憩场所，尊享纯粹的居家社区氛围，具有较高的高尔夫花园4.3万未推36003期品质，同时发展商的品牌在当地有一定的召唤力。博克公寓2.7万未推5000均价5000元/平方米以上区间阳光澳园20万94%3900该类楼盘多为东莞商品房市场上的豪宅，普通的户未来世界花型设计和园林规划等已经不适合该类楼盘。其在强5.6万60%3800园1期调产品素质的优秀以外，更为明显的特点是极力追蔚蓝星湖3求生活的及至。4.9万60%3400期万盛项目面对的市场环境分析/价格市场/推出量与消化量对比44.8145403531.8131.5从表从表所所示可示可以以看看30出，东城各出，东城各价价格格2520区间、项目区间、项目推推出出2015.12量量与与销售量销售量的比的比15值关系值关系，，图表图表分分108析说明，目前东5析说明，目前东0城城价价格市场的格市场的锲锲3500—40004000—50005000以上合点在合点在3500—3500—推出面积销售面积40004000元这元这一一