谨呈：山东富邦盛世房地产开发有限公司中心在中心在这这里，里，你你在在哪哪里？里？富邦富邦国际国际金融中心金融中心20112011年年营销营销策略策略总纲总纲2011-10-20每个城市都有一个标志性综合体城市生命力所在城市中心所在城市形象标杆所在世世联观联观点（点（11）——）——综综合体合体从来从来就是城市的中心，就是城市的中心，能成能成为区为区域城市地域城市地标标、、区区域中心和象征域中心和象征?深圳万象城?上海新天地?美国洛克菲勒中心?伦敦码头区再造项目?日本天王洲再开发?悉尼达令港文化娱乐区?德国柏林波茨坦广场?新加坡新达城?纽约布鲁克林区改造项目。。。。。。。。世世联观联观点（点（22）——）——综综合体功能合体功能复复合，多重功能的合，多重功能的相互相互联动联动使得其具使得其具备备很强的自我成很强的自我成长长、自我繁、自我繁荣荣能能力力?项目活力的核心，建立高端形象?形成完善配套、信息?商业为写字楼、酒?公寓为商业提供客源平台店和公寓提供配套?公寓可能降低项目整?项目利润实现的关键体档次?商业可能对公寓带商商业业来负面影响?利用其它功能，实?实现较高的销现价值最大化住宅住宅办办公公售价格?现金流来源?保持物业形象?为商业带来基本消酒店费人流酒店?写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户?酒店为公寓或者?提升整体档次的办公提供共享的服?写字楼可提高商业整体档次有力手段?作用务和配套设施?写字楼与酒店可共享大堂?标志性（尤其是?酒店可以提高项对外地和外籍人士）?相互关系目整体档次?资产沉淀或整售世世联观联观点（点（33）——本）——本项项目目综综合体合体为为“商“商业业核心模式”，商核心模式”，商业业的形的形态态、、档档次在很大程度上次在很大程度上决决定了定了写写字字楼与楼与公寓部分的价公寓部分的价值值?日本，福冈博多运河城?上海，上海商城?香港，太古广场?北京，东方广场?深圳，华润中心?北京，华贸中心?日本，博多运河成?广州，中信广场?深圳，信兴广场酒店核心?深圳，信兴广场模式?深圳，华润中心?深圳，星河国际?上海，上海商城综综合体合体发发展的展的55商业核心写字楼核心?广州，中信广场种种模式及相模式及相应应的的模式模式?东莞，运河东一号典型案例典型案例发发展模式展模式?东莞，世博广场?合肥，元一时代广场?合肥，财富广场?合肥，金地国际城住宅核心均衡发展?常州，莱蒙都会模式模式?宜昌，均瑶国际广场?……?深圳，星河国际?香港，太古广场所以，我所以，我们们必必须须回回归归商商业业核心，核心，寻寻求求项项目在目在济济宁城市中的地位和承担角色宁城市中的地位和承担角色报告纲要Part1.Part1.项项目目目目标标及本体及本体盘盘点点Part2.Part2.市市场趋势与场趋势与客客户户分析分析Part3.Part3.项项目核心目核心问题问题思考思考Part4.Part4.营销营销核心策略及核心策略及执执行安排行安排1看本体使命使命与与目目标标本体价本体价值审视值审视?7春节前回现5亿元是项目核心目标,实现项目自目标界定我成长、自我繁荣!完全跳出济宁市场平台，春节前销售回款5亿元，其中写回款目标回款目标字楼均价7600元/㎡，商业均价15000元/㎡。商业为核心，三种物业类型的系统盘活，实现自我繁荣、项目层面项目层面自我成长，打造城市级名片形成。本体价值审视基于目标区域位置：城市主干道光河路、火炬路交汇处；承接看本体开发区与中心城区的黄金区位，极具发展潜力标区区域域属属性性高新高新区区核心、未核心、未来来城市中心、城市中心、CBDCBD腹地。腹地。定?城市发展核心干道光新世纪河路与火炬路黄金交广场城本案汇；?中心城区?新城区?CBD核心板块；市?承接老城与新城双重优势；的?地缘潜力巨大。新【项目区位图】中心基于目标利好与趋势：高新区在城市中首位度提升，综合维度看本体支持项目在城市中的中心地位?利好+契机?政府政策支持?“东拓、西跨””的城市空间发展总体规划为东部副中心的建设提供了政策保证，也成为东部商业发展的利好。?产业规划升级?写字楼商业逐步兴起?中长期以后以白领为主，产业规?大型市政设施和配套的建设，划的升级将会带来更具购买力的企以前洸河路为主轴兴建及规划的写业收入人群。字楼及大型商业，逐渐拔东部在济宁人和新济宁人心中的区域意象?人口快速导入?东部已经有多家知名开发商在建的大型楼盘，这些社区的入住将进一步带动城东居住氛围的成熟，指引更多的居民居住向东。?现阶段看，城东商业体量小、档次低，与未来快速的人口导入不相匹配，也预示着东部面临新一轮商业机会。11基于目标产品规划：理念规划、硬件领先，比肩一线城市的大看本体型城市级综合体，具备打造市场领导者的产品硬件5A写字楼景观华宅新的都市生活方新的都市生活方国际级超高层5A级写字楼，聚焦鲁南巅峰商务地标。式：式：瞬瞬间转换间转换，，实现实现工作工作与与生活生活的完美的完美结结合合?全首层商业形态层峰公寓峡谷商业?代表城市的高度基于目标发展模式：以商业为主导的规划模式，商业将承看本体担春节前回现的主力?规划模式选择：?住宅型写字楼型?规划规划调调整（整（不含不含住宅）后，住宅）后，各各根据济宁分类物物物业规划业规划面面积约积约如下如下：：富邦金融中心银座中心业销售与运营状况地块功能面积（㎡），当前以商业为驱商业型酒店型裙房15841动的营销模式。√写字楼31770酒店式公寓44428.38宝龙广场、华华贸中心A区会所44428.38润中心其他5798.58小计104208.28B区商业14385.05?商业（1-5F）48452?迅迅速回速回现现：：沿街沿街商商铺铺、公寓低、公寓低层层：：影院（6-8F）24045C区写字楼44132.62??形象形象拔拔高高与与回回现补现补充充：：BB区区商商业业、、CC区写区写其他2976.96字楼；小计119607.37字楼；商业39248D区住宅——??溢溢价价产产品品：：超超高高层层公寓；公寓；合计277448.7基于目标产品货源盘点：商业为回现主力，CD区可售面积87700看本体㎡，写字楼作为补充，公寓暂不作为回现产品?A区易变现货源盘点：酒店式公寓506套，面积35-93㎡；写字楼31770㎡。鉴于公寓是溢价产品，当前销售有损产品价值和整体收益，因此不做为春节前回现产品。A区货源盘点酒店式公寓功能面积（㎡）楼层户型一室一厅零室零室一室两厅一室两厅面积23-37F7127358293裙房158411-5F(㎡)办公区317707-21F套数30601803030酒店式公寓44428.3823-49F户型一室两厅两卫零室零室一室一厅　会所6370.3250-53F面积39-49F85554068　避难层5798.5822/38/54F（㎡）套数44444444　?B区：精品广场14385.05㎡，需招商后分割销售，以当前招商进展销售难度大，实现价值度低。?C区：峡谷式商业约48452㎡；写字楼44132.62㎡300套，面积103-358㎡。商业独立店铺规划是实现回现的主力；写字楼作为形象标杆，需标杆企业进驻，因此可作为回现补充。C区9-23F写字楼货源盘点面积区间（㎡）103-107120-130143173-176203-204353-358小计套数（套）6010515603030300面积合计（㎡）3163.2?D区：峡谷式商业约39248㎡，回现主力；??基基于于商商业为业为主主导导的的发发展模式，展模式，商商业业承担承担春春节节前前回回现现主力，主力，写写字字楼楼可可作作为为回回现补现补充充，，从项从项目整体形象和目整体形象和溢溢价价收益收益角度，公寓角度，公寓暂暂不不在本次回在本次回现现之列之列。。基于目标实现回现5亿元，商业需售8万㎡约800套，写看本体字楼1万㎡约100套?从内部认筹看商业：认筹120组，以认筹面积100㎡/套、可实现销售均价15000元/㎡?从内部认筹看写字楼：在认筹75组基础上、均按照一次性付款计算，可实现1.81亿销，以销售10000㎡、100㎡/套、销售均价售物业类型额数量（套）面积（㎡）8000元/㎡、一次性付款计算，可实现100写字楼75待定商业120待定套0.8亿销售额住宅226不在考虑范围之内?根据5亿元目标，商业尚需销售2.4万㎡，以100㎡/套计，约240套。??商商业业按按50%50%付款付款、均价、均价1500015000元元//㎡㎡、、100100㎡㎡//套套计计，，需需售售88万万㎡㎡约约800800套；套；??写写字字楼楼需需售售1000010000㎡㎡、以均价、以均价80008000元元//㎡㎡、、100100㎡㎡//套套计计，，约约100100套。套。基于目标招商成果：乐天马特、IMAX为商业带来旺盛人看本体气，然而主力店的进驻更是推动快销成功的关键??乐乐天天马马特特、、IMAXIMAX招招商成功，商成功，将为项将为项目商目商业带来业带来旺盛旺盛人流和人人流和人气气；；??同同时时，商，商业运营业运营成功成功更依更依赖赖于于主力主力店的店的进进驻驻，，更更是是实现实现商商业业快快销销的的关键关键，，并并为写为写字字楼楼、公寓提供、公寓提供助助力。力。地段为最大利好，260米高度标定在城市中的地位与目标下机高端形象；面临主力店缺乏等招商因素影响市场预期会与威胁及销售回款?洸河路与火炬路交汇处、未来?项目整体规划存在不确定性；城市新核心，黄金区位；?商业主题定位待定，不具备稳健?高新区建设不断提升，在城市的的运营模式与运营团队；中首位度攀升；VS?主力店缺乏，商业价值难以体现?前瞻性规划，领先一线城市的