开创邯郸高端不动产标杆之作原案名“国际恋城”营销策略报告星石房产2011年1月国际恋城项目分析－项目概况物业名称：国际恋城区????域：丛台区开?发?商：邯郸市鸿基房地产开发有限公司建筑类别：高层物业类别：普通住宅均????价：6100元/㎡左右价格说明：参考均价住宅6100元商业6600元物业地址：邯郸市人民路国贸中心东侧开盘时间：2010.10入住时间：2012年5月交工占地面积：88.2亩总建筑面积：42万平方米绿?化?率：35%????容?积?率：5.0装修状况：毛坯国际恋城项目分析－项目介绍项目总占地：88.2亩总建筑面积：420000平方米建筑形式：住宅：6栋、商业2栋业态组成：商业楼：6层、写字楼：28层、商住公寓：33层、高层住宅：6栋30到34层。业态面积：商业：100000平方米、住宅：250000平方米、配套建筑：70000平方米。配套：交通：21、4、17、19、22、25、27、39、60、63、71、44、33路商超：新世纪金世纪国贸中心新丹兰阳光超市公园：丛台公园教育：外国语小学曙光路小学展览路小学三中十一中二十三中医疗：邯郸中心医院邯郸市医院邯郸市第一医院银行：工行农行建行邮政储蓄商业银行餐饮娱乐：普阳渔港临近小区：中央公园金世纪其他：工人剧院展览馆博物馆青少年宫国际恋城项目分析－项目定位及推广报纸广告三面翻广告报纸广告浪漫、温情市中心，筑爱巢市中心，筑爱巢浪漫、温情商场、厮杀CBD核心地段　坐拥财富先机不匹配不匹配国际恋城项目分析－项目定位及推广广告设计围档售楼处包装鸿基实力出品，演绎都市都市中心　42万平米尚品生活刚柔并举中心尚品生活都市中心·42万平米国际尚品生活地段、体量左进繁华、右退宁静，大隐王者境界品牌、生活方式庭院美景，上层建筑，尽显华贵之美鸿基实力出品。撼世CBD巅峰传奇国际恋城项目分析－地段的理解最稀贵的位置就集中在这－－“金十字区”里　　金十字区的价值就在于，邯郸市最核心地段的集中聚集效应，以及以金十字中金十字区心为圆点向外辐射所产生的能量集群；　　这不仅仅是财富的聚合和外溢，也是身份和地位的集中表现和直接体现人们能够普遍认知的尊贵与奢华。国际恋城项目分析－豪宅金十字区金十字金十字区区在呼在呼唤唤豪宅的到豪宅的到来来！！尊贵与奢华与房地产联系起来有一个名词可以概括，就是“豪宅”；好的地段可以创造出豪宅，但豪宅却不仅仅因为有好的地段而存在。豪宅有很多标准！最重要的标准就是豪宅的客户群体，他们的代名词就是“高端”。所以，根据本案的客群进行梳理，本案的市场定位，也就是SLOGEN是：金十字金十字区区高端不高端不动产动产国际恋城项目分析－豪宅的标准金十字区金十字金十字区区在呼在呼唤唤豪宅的到豪宅的到来来！！豪宅豪宅居住尺度大自有私家会所地段具有稀缺性顶级配备别墅化装修风格酒店式物业管理国际恋城项目分析－本案能实现的金十字区金十字金十字区区在呼在呼唤唤豪宅的到豪宅的到来来！！豪宅豪宅面面积还积还不不够够豪豪自有自有会会所可所可稀缺性符合要求稀缺性符合要求要做到要做到顶级顶级配配备备需需本案是毛坯房，所本案是毛坯房，所建建议请议请知名物管知名物管宅的宅的标标准，但准，但能能达达不到豪不到豪，但，但没没有外部有外部环环要花很多要花很多钱钱，本案，本案以要在公共部分以要在公共部分进进公司做公司做顾问顾问，所，所也有些亮点也有些亮点宅的要求宅的要求境境资资源源优势优势做到做到标标配就可以了配就可以了行行别别墅化装修墅化装修以也要打折扣以也要打折扣居住尺度大自有私家会所地段具有稀缺性顶级配备别墅化装修风格酒店式物业管理总体来看具备一定做豪宅的条件！国际恋城项目分析－产品定位金十字区金十字金十字区区在呼在呼唤唤豪宅的到豪宅的到来来！！既既然本案具然本案具备备做豪宅的做豪宅的条条件，那件，那么结么结合合产产品，本案的品，本案的产产品定位是；品定位是；城市核心、城市核心、顶级顶级配配备备、墅式生活的酒店式私、墅式生活的酒店式私属属大宅大宅现现在有了在有了产产品定位，那品定位，那么么客群在客群在哪哪里呢？里呢？要了解客群，先要了解市场要了解客群，先要了解市场。。邯郸房地产市场－邯郸市基本概况邯郸市区图京广铁路丛台区复兴区和平路邯山区?邯郸居、晋、冀、鲁、豫四省要冲，是四省交界特大城市，与石家庄、太原、?城区以和平路、京广铁路济南、郑州四省会各距200公里，属中原经济腹心区。是全国179个重要的为界，分丛台区、邯山区公路交通枢纽之一，京广铁路纵穿中国南北、长治——邯郸——济南——青岛、复兴区。市政府、市政铁路、京深高速公路、青兰高速公路、107国道、309国道交汇于邯郸，还有协位于丛台区。其中邯郸国家重点发展的干线机场邯郸国际机场；邯郸的区位条件为城市发展创造了铁经济开发区位于城市东北路、国道、高速和航空四位一体的立体交通条件。部。邯郸房地产市场－邯郸历史?邯郸历史悠久。8000多年前，新石器早期的磁山先民就在这里繁衍、生息，开启了农业文明的新纪元。邯郸的城邑，肇起于商殷。至迟在殷纣王时期邯郸一名就已经出现，证实邯郸古城距今已有3100多年的建城历史。?邯郸名称椐《汉书》“邯郸山在东城下。单，尽也“。邯郸至今几度兴衰，其名未改。?唐朝为“河北重镇”“畿辅八府”之首；宋朝为京都开封的陪都，也是宋、元大名路，明、清大名府，民国大名道的治所，直到20世纪30年代，一直是黄河以北较大区域的中心城市之一。?新中国成立后，邯郸成为是全国主要的粮、棉、禽蛋、蔬菜生产基地，蕴藏有种类繁多的矿产资源，其成为全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”——煤、铁资源，为邯郸经济发展奠定了丰富的物质基础。邯郸房地产市场－邯郸经济发展以能源和原材料为主，轻重工业并举为邯郸经济发展的主导方向以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业?峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业，是中国十大煤炭基地之一；?邯钢集团、新兴铸管、邯邢冶金等组成的邯郸市冶金工业，是中国重要的矿山和钢铁生产基地；?以邯峰、邯郸、一五0、马头、峰峰5个发电厂为主，是全国火力发电基地之一；?石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富，发展建材工业具有得天独厚的条件，重点产品是水泥；?邯郸市纺织工业居河北省第二位，是中国17个纺织基地之一；?以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业，是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛誉。煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业等重轻型企业使邯郸踏上经济发展高速路……邯郸房地产市场－邯郸市行政区位情况?邯郸市主要行政区划?复兴区?邯山区?丛台区?高开区西西部和部和南南部地域部地域发发展展局促局促、、东东部部北北部具部具备备地域外地域外扩条扩条件件邯郸房地产市场－邯郸城市发展情况综述　　邯郸属半资源城市，同时区位也决定了邯郸做为中原中心区的大型发展城市。其丰富的矿产资源多分布在邯郸市周边县城。根据国内其他先进能源城市房地产发展经验认为：邯郸的房地产消费增长预计与能源及相关产业的开发成正比例增长。同时随着邯郸市钢铁行业等支柱产业的快速增长，为房地产业的健康发展提供了良好的经济环境与消费基础。　　另一方面悠久的历史为邯郸孕育着浓厚的文化氛围，为邯郸市房地产开发带来了许多可以挖掘的潜力与机会点。邯郸房地产市场－房地产供应情况总供应203个项目邯郸房地产市场－房地产需求情况邯郸市住宅市场未来5年会有约450万平方米的物业需求量　　过去5年中邯郸市住宅有效需求量年均增长率为15%左右。若政府大力引导，克服市场大幅起伏的问题，培育住宅市场整体健康发展，邯郸市房地产业特别是住宅开发将会成为邯郸的支柱产业，在今后几年内完全可以保持在15%的增长水平。邯郸市全市新增住宅的潜在需求量约为1300万平方米，以保持经济全面持续增长。在房地产开发保持持续健康有序发展的前提下，未来5～8年城市建设若能顺利完成既定的规划目标，每年平均住宅需求量平均约为163～260万平方米，若上述目标10年内完成，则未来10年平均住宅需求量约为130万平方米，根据当前的市场量预测，综合考虑潜在需求及实际需求（近两年邯郸市住宅实际销售量为70～80万平方米），邯郸市住宅市场未来5年会有约450万平方米的物业需求量，未来十年邯郸住宅实际年平均需求约为100万平方米。邯郸房地产市场－房地产客群市场细分邯郸市商品房消费主力的构成　　邯郸市主城区的普通市民阶层。他们是目前市场上中低档商品房和经济适用房以及二手房的消费主力。需求特征：普通市民阶层购买的产品以普通住宅为主，价格较低，以满足自己的基本居住需求和考虑子女的教育为主；　邯郸市主城区的较富裕阶层。包括本地商人、高薪行业工作人员和政府工作人员等，他们是目前市场上中高档商品房的消费主力；　　邯郸市主城区和周边县市的首富阶层。他们的购买目标是高档物业。他们购房时更多考虑的是生活的舒适性以及安全性，同时，潜意识中也以追求高档物业作为显示自己身份的象征。对他们来说，价格并不是要考虑的首选因素，地段、产品以及产品所能代表的形象是他们更看重的因素。邯郸房地产市场－房地产产品市场情况80～120平方米住宅构成需求市场的主力产品三室一厅最受欢迎，其次是三室二厅和二室二厅的房子根据调研，70.4%的购房者购房还是出于改善居住条件的户型选择目的，因此改变居住环境仍是邯郸市需求市场商品住宅得以25%消化的主要目的之一，购房是3%2%出于投资目的的只占3.2%。1%44%3%购房面积意向23%12%1居室2室1厅3室1厅3室2厅4居室以上复式房其他65%3%20%80以下80-120120-150150以上邯郸房地产市场－房