沈阳高力浑南新城项目沈阳高力浑南新城项目营销策划方案营销策划方案立足于城市发展的角度，与今天的浑南对接当环线限购成为改变居住行为的主要因素时人们对新区域寄予的期盼是新生活的时代意义和价值……此次高力的挥师进军，旨在地产群芳中低调夺魁目目录录contentscontents?沈阳城市宏观分析?浑南新城投资情况分析?房地产市场重点项目参鉴?核心运作主题?项目定位整合?产品规划建议?营销策略整合?新峰资质简介?沈阳城市发展战略意义?城市地位城市地位?宏观经济情况宏观经济情况?产业分布产业分布?房地产市场现状房地产市场现状?政策调控政策调控?小结小结沈阳城市宏观分析——沈阳城市地位沈阳城市宏观分析——沈阳城市地位“全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳”沈阳城市性质由“东北地区中心城市”上升为“国家中心城市”，城市战略升级。?沈阳——辽宁省省会，是东北和内蒙古东部的经济、文化、交通、商贸和信息中心，是全国的工业重镇和历史文化名城。?振兴东北老工业基地战略的实施，使中国东北老工业基地辽宁省已连续4年保持经济快速增长。在拉动区域经济增长中，有着举足轻重的作用，在振兴东北经济的过程中，沈阳也具有示范效应。?沈阳现辖十区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳全市人口规模达720.4万人，其中市区常住人口506.6万人，2007年开始，沈阳市首次进入全国城市GDP“3000亿俱乐部”,实现了经济发展的一个历史性跨越。?2010年沈阳成为全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，是辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。沈阳城市宏观分析——沈阳城市宏观经济沈阳城市宏观分析——沈阳城市宏观经济?沈阳市2006--2010年的GDP年均保持10%以上的增长率，其中连续三年突破20%，截止到2010年底已达到5017亿元，是2006年的2倍。?2010年人均GDP达到63667元，约合9976美元。根据国际成熟经验，人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。【2006～2010年沈阳市GDP及涨幅图表】（单位：亿元）【2006～2010年沈阳市人均GDP及涨幅图表】（单位：元）600030%7000030%500025%6000025%50000400020%20%40000300015%15%30000200010%10%2000010005%100005%00%00%2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年GDP总量2519.63073.93860.54359.25017人均GDP3594043499541065581663667同比增长20.9%22.0%25.6%13%15.09%同比增长20.1%21.0%24.4%3.20%14.07%沈阳城市宏观分析——沈阳城市规划沈阳城市宏观分析——沈阳城市规划?沈城重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业构架体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。?位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，必将成为未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。城市外拓，南部将重点打造以高新技术、航空产业和现代服务业为产业依托的新城区。沈阳城市宏观分析——房地产市场现状沈阳城市宏观分析——房地产市场现状近几年来，沈阳房地产市场呈现量价齐升的态势，2009年以来商品住宅年销售量均保持在1300万㎡以上；2011年上半年整体均价突破5500元大关。160050%6000140040%5518120030%50005096100020%4000425380010%338234236000%30003222400-10%200-20%20000-30%2011年上10002006年2007年2008年2009年2010年半年0新增供应1059.31350.761343.961031.351454.16743.24销售量983.681152.83985.61400.991331.84663.362006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年新增供应增长率45.50%27.51%-0.50%-23.26%41.00%销售量增长率14.40%17.20%-14.51%42.15%-4.94%销售均价【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅供销图】【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅销售均价图表】（单位：万㎡）（单位：元/㎡）沈阳城市宏观分析——房地产市场现状沈阳城市宏观分析——房地产市场现状2011年上半年市场中高层产品供销量最大，其次是多层产品。销供比总供应新增供应销售（销售/总供应）产品类型面积面积面积面积套数套数（万套数套数（万㎡）（万㎡）（万㎡）㎡）多层594.9671256178.9421691175.662103529.52%29.52%小高层137.591508337.54385347.84509834.77%33.80%高层1240.01142087458.1953593398.474700032.13%33.08%洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91%别墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分）沈阳城市宏观分析——房地产市场现状沈阳城市宏观分析——房地产市场现状2011年上半年市场中60～90㎡供销量最大，可见市场中仍以刚需为主。销供比总供应新增供应销售（销售/总供应）产品类型面积面积面积面积套数套数（万套数套数（万㎡）（万㎡）（万㎡）㎡）60㎡以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10%60-90㎡641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22%90-120㎡484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92%120-144㎡283.332152575.88573990.3686031.87%31.87%144-180㎡195.071224465.51407349.48312825.37%25.55%180㎡以上311.021151483.85329249.53196115.93%17.03%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品面积划分）沈阳城市宏观分析——政策沈阳城市宏观分析——政策影响影响国家宏观调控相继出台，打压投机性政策目标明确时间政策1月20日上调存款准备金率0.5%1月25日沈阳市普通住宅价格界定标准调整?随着国家出台的住宅限购令政1月26日国八条策，带来很大的影响二环内所有楼盘一时间出现滞销情况。公积金贷款5年期以上利率上调至2月9日4.5%?反其道观之，这一政策的出台2月9日上调存贷款基准利率0.25%对于二环内的商业项目和二环2月24日上调存款准备金率0.5%以外的所有楼盘带来了契机。3月1日沈阳出台限购令?3月22日商品房明码标价、一房一价限购令政策的出台加上城市重3月25日上调存款准备金率0.5%心的南移，使很多人的眼光都4月6日上调存贷款基准利率0.25%投入到浑南新区。4月18日上调存款准备金率0.5%5月18日上调存款准备金率0.5%6月20日上调存款准备金率0.5%7月7日上调存贷款基准利率0.25%沈阳城市宏观分析——小结沈阳城市宏观分析——小结沈阳城市房地产市场发展状沈阳城市房地产市场发展状态态已经进入已经进入平平稳上升稳上升阶段阶段，，住住户户群群体体已经范已经范围围已经大已经大幅向周边幅向周边城市开始城市开始新一新一轮扩张轮扩张，，沈阳中高沈阳中高端复端复合合型型地产已地产已迎来最佳迎来最佳开发时开发时机机。。?浑南新城投资情况分析?区域简介区域简介?区域区域板块界板块界定及划分定及划分?片片区新建项目区新建项目?竞竞品案品案例类比例类比?小结小结区域简介——大浑南、新区域简介——大浑南、新格局格局东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形成了建设“大浑南”的新格局。2010年2月28日，随着《市委、市政府关于我市行政区划局部调整的决定》的推出，沈阳市区划局部调整方案清晰的展现在世人面前。在这次调整中，和平、沈河、大东、皇姑等中心城区发展空间有了新的拓展，而最具全局性和战略性的是将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，形大浑南项目地块成了建设“大浑南”的新格局。区域总面积600平方公里，辖11个街道办事处，常住人口48.5万人。本本项目地项目地块块位于大浑南区域的位于大浑南区域的几何几何中心中心。。区域简介——区域简介——功能升级功能升级、定位、定位明确明确大浑南区域定位为“引领沈阳成为中国北方地区中心城市”，东北地区最大的航空港。?空间布局规划形成六大功能区：高新技术开发区（建成区）浑南新城核心区空港新城沈抚新城功能辅助区城乡统筹示范区【大浑南区域土地利用空间布局示意图】?浑南新成——新的行政中心、科技中心、文化中心；浑南新城，北起沈阳三环路、南至机场北路之间