淡市之下找到真正的价值发现者滨州市恒泰广场项目定位及营销建议报告大背景信心的缺失购房者是否真的撤离了成交量萎缩严重，市场2010年1月：国十一条出台2010年…：二次调控？政策调控、自然灾害、经济环境等外部因素一再打击客户信心，观望情绪严重，房地产市场从量价齐飞到价稳量跌全国商品住宅（期房及现房）日成交量变化图进入10年以来全国商品房(尤其一线城市)成交量呈阶梯状下降趋势，同比萎缩近半成。受大市影响，滨州等三、四线城市也开始进入淡市。项目目标目标1利润：通过与土地方的合作，达到双赢。赢在淡市目标2现金流：控制风险,在短期内尽快实现资金回流。在当前的淡市下，要实现我们的目标，我们到底——卖什么？怎么卖？第一部分面临大势城市背景及宏观印象物流旅游科技现代1、从地理位置来看：滨州处于黄河三角洲腹地，属开放综合工业城市城市环渤海经济圈、黄三角经济圈，都是房地产开发的热点和资本流入的重点区域，滨州房产市场可持续受益整体市场的向好。2、从城市规模来看：滨州目前仍属于中小规模的城市，人口增长缓慢。3、从经济情况来看：2010年人均生产总值36568元，城市居民人均年收入17500元/年，均保持较快自然生态园林城市增长。房地产从弱到强、从小到大，逐步壮大，房地产开发投资增长较快。4、从城市交通情况来看：滨博高速、滨州黄河大桥竣工通车，大沽河大桥通车，可通往北京、天津，可直接受益于该京、津经济圈的发展，另有新建的火车站、汽车站。5、从政府规划来看：政府大力发展交通等基础设施，而且招商的力度较大，如北京、天津、浙江、青岛、济南等地的开发商，多数为政府引进投资开发房地产。从2000－2001年，政府开始大力拓展新城区规划，拉开了一轮城市建设的序幕。6、从城市现状来看：最繁华区为老城区中心银座附近；目前城市正按城市规划目标进行建设。7、从城市发展思路来看：沿用了目前中国大多数的中小城市所采用的新城规划的套路（经济技术开发区），有一定的工业产业支撑，招商力度较大，并非单一的发展房地产业。滨州市未来城市规划——政治、人文、生活、商业中心等规划，以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心，滨州市在以“四环五海”发展为建设基础，进行调整城市结构功能，设置了以老城区渤海七路和黄河四路为核心点商业中心，政治、人文、生活、工业中心区向城市东西两端发展。?工业中心：滨州市工业区主要集中在滨洲市东西两端。?商业中心：滨州市的商业主要以渤海七路为轴，东西扩伸，黄河四路围绕。滨州现有商业主要是联通广场为中心，有银座、滨州百货大楼。?人文中心：以滨州学院为中心，建立了滨州最大的本科学院。黄河八路与渤海十五路的山东北镇中学。?生活中心：原有老城区的生活区，胜利油田生活区，新市政府的生活区，中海住宅区。“四环”:环城公路、环城水系、环城绿带、环城风景带。“五海”：南海、北海、中海、西海、东海滨州市房地产市场市场特点1、开发投资量增长较快，供大于求，竞争激烈。2、起步晚，发展快，但与周边城市仍有差距。3、销售价格稳步上升。4、地产开发以住宅为主，商业明显落后。5、户型以经济实用型为主，改善型居住需求增加。受购买力影响，户型均以85-110两室和115-140三室为主，45-85平方米小户型稀缺，复式及160平方米以上供应量有所增加。?供应：供应旺盛，住宅量大滨州市房地产市场近三年滨州市住宅供销情况表供需情况滨州地广人稀，土地供应充足。尤其这几年大量规模较大的项目集中在短短两三年里上市，但市场的购买需求却没有09随同放量。另外，市直机关、事业单位自住用房也在不断增加截至年滨州三年来住宅供应面积约772平米，住宅销售面积。约430平米，即未来将有342平市场总体供应增量大，供远大于求；市场总体供应增量大，供远大于求；方米的存量住宅有待消化。供给不供给不均均衡衡，，90%90%以以上为住宅上为住宅，且大部分，且大部分集集中在新城区，商业中在新城区，商业地产地产集集中在中在老老城区，呈城区，呈““东东商商西西居居”格局”格局。。?需求：自住为主。?人口总量和外来人口较少，刚“西居东商”格局性需求相对有限；?消费理念相对落后以及投资理念缺乏；?公务员以及部分高收入的事业单位人员选择购买单位的住房；滨州市房地产市场滨州房产市场消费者基本情况?滨州市人均消费能力处在山东省中等水平，07-09年在政府批地政策以及房产商对新区市场大量宣传影响下，造成滨州新区房产价格急速拉升。?滨州市消费者随着近年房产市场中高档楼盘小区的大量涌现，对住宅小区绿化环境及空气质量的要求也渐渐提高。?针对购买老城区房屋的消费者而言目的性非常强：为了小孩读书－购买校区房/为了生活便捷－购买商区房/为了工作便捷－购买地段房/传统保守观念－购买老区房?随着07-09年商业房产投资热潮的掀起，滨州市开始涌现一批二次置业投资者，但该类型投资者暂只对商铺投资产品有所认知，而对房产其他投资产品（如酒店式公寓、商务写字楼等）还是处于一个陌生态度。?滨州市消费者通常购买面积为90㎡-120㎡?滨州市消费者通常购买户型为三房一厅和二房二厅?20-35滨州市消费者普遍能承受的住房总价为万万滨州市房地产市场板块划分状况政务、居住中心?老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。商业、生活?新城区：中心东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。经济、工业区?经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。滨州市各板块功能优劣对比区域优势劣势?路网发达，公交便利?滨州核心商业中心?交通相对拥挤?工行、建行、齐鲁证券等金融机?车流噪音大构齐全?绿化环境一般老城区?老北镇中学、市三中、市一小等?空气质量较差教育系统完善?人流复杂，治安情况一般?滨州医学院附属医院、人民医院?受市政规划影响，原城区政务中心西移，导致等医疗配套完善居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层?市政办公配套齐全?路网发达，交通畅通?北镇中学等名校驻地?公交线路不完善新城区?滨州市政务中心所在地，治安较?社区商业为主，生活配套设施缺乏好?空气质量好，绿化环境佳?公交线路少?路网发达?周边商业配套不完善?长途汽车总站10月迁移到长江一开发区?空气质量差路?人流复杂，治安情况一般?地价便宜?教育、市政及医疗配套不完善项目地块周边主要楼盘分布滨州市房地产市场老城区区域市场情况名仕嘉园名仕龙城渤海国际金座豪庭华晨小区国贸新天地新锐国际万鑫时代新城项目所处区域为滨州市最繁华的商圈，周边同区域竞争对手剩余房源少。项目名称建筑面积（㎡）均价（元/㎡）建筑类型户型新悦国际31924170004层商业20－170㎡首层：17500，二层：首层70㎡渤海国际2800003层商业4000，三层：3000二、三层40㎡名士嘉园350002800小高层74－122㎡名仕龙城1000003300小高层70－150㎡金座豪庭432602900小高层73－138㎡万鑫时代新城423882470多层85－125㎡多层、高层36－183㎡时间瑄嘉名都1400002500华晨小区1100002400多层96－116㎡产品价格特征产品特征?建筑类型：?商业部分住宅以多层、小高层为主，其他类型较少；?商业：?40,000新悦国际以首、二层连买为主，渤海国际层层单买；?35,00040000?30,000?户型面积：?25,000大都是80—140平米的两室两厅和三室两厅；?20,000?销售价格：?15,0001700017500?10,0007500住宅均价3000元/平米左右；商业渤海国际首层价?5,000格在15000-17000元/平米；?0新悦国际渤海国际中百国贸新天地名仕龙城商业?销售情况：新悦国际渤海国际中百国贸新天地名仕龙城商业消化速度较快，现有楼盘销售大都处于尾盘阶段；?住宅部分本区域客户群特征?3,500客户群置业目的?3,0003300习惯于原居住地生活氛围?2,50028002900老城区居民2400希望改善居住环境?2,000倾向于地段位置较好，有投资?1,500二次置业的投资者价值的楼盘?1,000外地人士投资置业靠近工作单，工作生活便利?500者并具备一定的投资价值的楼盘?0名仕嘉园金座豪庭名仕龙城华晨小区企事业单位的领导周边配套完善，购物方便、职工教育资源丰富名仕嘉园金座豪庭名仕龙城华晨小区小结?老城区住宅的价格整体低于新区，客户较为普遍接受的均价在3000元/平米左右。?本区域为滨州商业集中区，商业产品具备一定的发展前景，由于老城区市场上同期推广的项目较少导致竞争不大，从而促使商业项目的价格一直处于无规律状态。目前一层商铺的均价多在15000～17000元/平方米之间，小面积、低总价商铺去化快。?老城区在现有市场上还没有一个成熟的写字楼产品，有一定的市场空白，但也说明当前写字楼市场处在萌发期，涉足者少，有较大市场风险。?户型面积（老城区在现有住房面积条件分析大致主流划分为以下四大类：)类型面积市场状况消费人群重要组成部分A80以下小量人群普通上班族B80～100主流人群较好单位工作人员C100～140主流人群公务员和单位管理层及个体老板D150以上小量人群单位及企业领导层和私企老板?上表可见近年来滨州老城区住宅户型面积以80～100（二房二厅）和100～140（三房二厅）的为主，在150以上的户型将会是市场的压力点，80以下是市场的机会点。?本板块土地供应量有限，开发项目较少，加之较高的区位认可度，完善便利的生活配套，板块内项目销售状况良好。第二部分项目整体定位及产品建议滨州市老城中心地带，同时位于滨州市核心一、地块基本情况分析商圈、交通路网发