这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。——丹下健三宏观结构变化上海市政府：“上海要加快形成以服务经济为主的产业结构”加强第三产业－－现代服务业的发展杨浦区政府：“知识杨浦、智慧杨浦”区域主题定位下的杨浦区写字楼传统依托高等院校等科研资源＋新兴依托轨道交通、新商业＋相对低廉租金优势﹦产生科技类企业集聚效应区域交通条件大为改善办公成本仍有优势新建楼宇选择余地大控制区域内客户不外流吸引区域外科技型企业集聚吸引需扩展办公面积的企业【结论】：随着上海加强现代服务业的发展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。可以预见是的，中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展，杨浦区以上海定位为主导，正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢。微观板块分析商务必定与商业联动发展才能获取最大的效应轨道交通八号线、十号线北、中、南三线规划布局未来商业面积约50万平方米五角场城市新焦点新兴写字楼商务圈知识型企新兴商业业聚集繁荣区商业商务新中心科技类企依托高校城业聚集市智慧中心创业型企业聚集杨浦区政府：打造上海城市副中心五角场板块个案分析创智天地五角场海上SOHO蓝天大厦杨浦孵化楼10000元/平米海上财智中心富庆国定大厦IF社区海尚杰座11300元/平米复旦科技园16000元/平米本案同济联合广场白玉兰环保广场骏丰国际广场在售项目待售项目未来供应量同济联合广场富庆国定大厦骏丰国际广场蓝天大厦四平路1240号四平路国定路口大连路1619号黄兴路（五角场）办公面积：80,000平办公面积：约10,000平办公面积：25,000平办公面积：38,696平米米米米2006·62006·122007·62007·12预计上市时间创智天地白玉兰环保广场后期智康路38号松花江路251号近营口路合计：约33.6万平米一期办公面积：5万平米办公面积：约30,000平米白玉兰环保广场一期海上财智中心松花江路251号近营口路黄兴路1888号近国顺路办公面积：24,571平米海上Soho办公面积：28,000平米安波路、营口路办公面积：约5万平米区域市场综合分析?区域在售楼盘价格水平较低：10,000~12,000元/平米?后续新增供应体量较大：至07年底，未来新增供应体量巨大，达到近40万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻?产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低?产品类型单一：多数项目多为单体项目，无丰富的产品线形成商务集群?现行产品广告攻势较弱经济指标综合分析物业名称（暂定）：沪东财富国际广场地理位置：国权路近黄兴路地理区块：五角场城市副中心总建筑面积：15万平方米交房时间：2007年9月底（一期）建筑构成：综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋办公、商业街其中（一期）：综合楼总建筑面积为27,106平方米公寓式办公楼总建筑面积为31,942平方米酒店式办公楼总建筑面积为48,168平方米客户区域锁定总体总体量大量大多形态物业组合多形态物业组合区域内客户区域内客户区域内区域内差异差异规划规划面积面积跨跨度大度大AND区域外区域外超前超前规划规划区域外客户区域外客户商业商业设施设施完完备备标杆性项目商务商务配置超前配置超前区域性界定单单以区域客户为主以区域客户为主体体，，难难以快以快速去速去化本案，化本案，因此因此需需向向外区域外区域延伸延伸区域内客户分析区域内客户类型现状项目名称销售时间客户类型中环国际大厦2003～2004投资客略多平盛大厦2005～2006自用为主杨浦孵化基地2004～2006自用为主海尚杰座2006自用为主复旦科技园2006均为自用主导客户自用为主区域内办公楼宇以自住客户为主。区域内政策对客户的扶持“知识杨浦”的概念号召下，杨浦区对各项目的入住注册企业都有相应的政策扶持。?复旦科技园在项目内注册公司，企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：合计税费达到5~25万元，减免税收30%；合计税费达到25~50万元，减免税收40%；合计税费达到50万以上，减免收税50%。?昂立设计创意园（远洋广场）企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：“地方三税”金额增值税返还比例营业税返还比例所得税返还比例0~25万7.50%30%12%25~50万8.75%35%14%50~100万10.00%40%16%100~300万12.50%45%20%300~1000万15.00%50%24%?对注册公司提供一定的税收减免，很大程度的吸引了自住客户的入住。区域内客户结论–区域客户现状–政策扶持因素区域客户以自住需求为主　　税收优惠，吸引了区域内自用客户。区域客以区域客以自用自用为主为主区域外客户分析区域项目名称租赁价格入住率（％）金岛大厦1.692沪东金融大厦2-2.285五角场区域中环国际大厦2-2.298杨浦孵化基地1.798平盛大厦2.090平均价格水平2.0元/平米/天VS4～5元/平米/天（市区标准写字楼平均租金水平）?杨浦区目前的租金水平较低，在新增优质供应的产品品质提升的保证下，将会吸引一定市区的大面积自用客户，降低其办公成本，但其总量不会过大；?杨浦区五角场的规划日益完善及成型，未来地位的大幅度提升，增值潜力较大，会有大量“试水型”小面积投资者对区域进行投资。区域外投资客户分析投资客户区域条件?追求稳定的租金收益区域办公楼常年满租，租赁状况稳定?注重项目的长期获利能力五角场的良好规划，升值潜力大?对项目长期的增值能力有一定的期望?对产品内部装修及配套要求相应较高，以便于后期租赁本案的高标准产品配置?注重资金回笼的安全性写字楼市场整体面趋好综综合杨浦区发展轨合杨浦区发展轨迹迹，，该该区域可吸引区域可吸引问部问部分分投投资，资，并并有有足够足够的区域条件的区域条件满足满足需需求求客户区域综合象限图自用客户户小面积客积面客户大区域客户非区域客户小较少面积投资投资客户【结论】区域内的自用客户因价格及地段等原因以小面积需求为主；区域内的投资客户数量较少。区域外的自用客户则为追求实惠价格的大面积客户为主；区域外的投资客户以小面积投资为主；客户关注点分析1、长期投资客户关注点2、短期投资客户关注点3、自用客户关注点长期投资客户关注点?追求稳定的租金收益区域平均水平2.0元/平米/天???注重项目的长期获利能力???租租金金价价格格产品品质市区通行水平4～5元/平米/天产品品质是提高长期投资客户收益的突破点1、长期投资客户关注点2、短期投资客户关注点3、自用客户关注点增值突破点可塑性短期投资客户关注点地段区位既定面积优势既定?追求物业增值回报?对资金的快速回收有较高要求产品品质提升空间?注重资金回笼的安全性与便捷性产品品质是提高短期投资客户收益的突破点1、长期投资客户关注点2、短期投资客户关注点3、自用客户关注点自用客户关注点?地段与交通是重要影响因素区位现状，难以突破?要求产品面积与公司发展程度较为契合客户因素，无法掌控?对产品品质有相应要求可利用的突破点产品品质是提高自用客户接受度的突破点客户特性分析自用客户入驻特征?服务于区域（杨浦区、五角场）的企业。如农业银行杨浦区支行以及杨浦区本地的企业、服务机构，对企业形象及办公产品有一定要求。（集中于普通办公楼）?依托复旦、同济的小型科技公司。（集中于科技园区）?对区域要求不高，但注重产品形象，对价格要求较高的，贸易类、外地公司驻上海办事处等。（集中于标准办公楼）五角场及四平路沿线地区行业企业比例图20%25%房产建筑类创业型企业投资贸易类12%服务类成长型企业16%27%科技网络类其他成熟型企业入驻企业类型及需求特征创业型企业成长型企业成熟型企业共性需求Ψ　每天工作基本在10小时以上Ψ　事业为重，难以兼顾零星琐事Ψ　异地、异国经常出差为，时间至上Ψ　追求便利一站式的办公环境Ψ　看中政府面的影响与扶持个性需求个性需求个性需求Ψ　低租金Ψ　中、低总价Ψ　看重楼宇品质Ψ　喜好新鲜事务Ψ　环境符合企业特性Ψ　体现企业身份Ψ　家与办公室融为一体Ψ　提供多种平台Ψ　要求高档服务Ψ　特殊商务工作外包Ψ　注重资源流通Ψ　追求商务交流本项目客户以成长型企业为主，成熟型企业为辅客户综合性结论?长期投资客考虑因素看中租金收益，如何高于同区域内租金均价产品品质?短期投资客考虑因素是突破口　在同区域同质竞争激烈，且地段与面积既定的情况下项目品牌?自用客户考虑因素是附加值　对产品品质要求高，寻求匹配公司性质的办公场地同类物业硬件标准（区域内）物业类型物业类型在租物业在租物业在售物业在售物业在（待）建物业在（待）建物业案名案名沪东金融大厦沪东金融大厦海尚杰座海尚杰座同济联合广场同济联合广场效果图10.5挑高大堂；玻璃金属幕墙双层中空玻璃；4部三菱电梯；硬件及配7部电梯；金属框架设计；配有商务中心套标准中央空调；5部高低分区高速电梯；自身无配套中央空调；配有商务中心等龙骨矿棉板吊顶；套内卫生间装修；独立厨卫；内部标准墙面粉刷；木质地板；装修标准待定；地毯；独立空调；较为简单办公配置配套及人性化方面有部分改常规性硬件及配套在档次小结配置档次较低进，但整体品质没有实质性水平上有了明显提高满足普通办公需求突破但缺乏突破性亮点策源观点：“财富标准”高于区域市场同类产品，但亮点也有弊端谁能赢得客户，谁就赢得市场区域客以自用为主牢抓区域自用客区域投资市场空白吸引区外投资客有了更多的自用客，才能吸引更多的投资客财富“解”码重新审视并定义一个新的世界我们的定位需符合上海市产业加快形成以服务经济为现代服务业结构发展趋势主的产业结构加速发展符合区域定位以高校、知识创新