京能天阶云台山项目研究报告(阶段汇报稿)河南中原房地产顾问有限公司ZhengZhou.2011.02本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1本次汇报说明由于项目资料、进展及时间所限，中原“京能天阶云台山项目”小组在2011年元月中下旬至今的工作阶段，主要研究工作内容围绕云台山项目“做什么”和“怎么做”两个问题展开。报告纲要的其他内容将在云台山项目研究报告（初稿）中加以细化和完善，并于3月20日向甲方汇报。云台山项目研究报告力求回答两个问题：其一：云台山项目是否具有前瞻性与未来广阔的市场发展空间？其二：上述结论性意见的依据与理由。京能天阶云台山项目研究报告报告内容页码A.理解云台山4B.项目剖析…13C.项目开发方向与策略24D.项目再认识43E.项目开发内容和时序建议49F.营销策略建议63G.附件78?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3Part1理解云台山云台山风景区概况品牌展示?国家5A级风景区，世界地质公园。?以独具特色的“云台地貌”与安徽黄山、江西庐山一起被列入首批世界地质公园名录。?同时又是河南省惟一一个集国家重点风景名胜区、国家5A级景区、国品牌家地质公园、国家森林公园、国家资源水利风景名胜区、国家猕猴自然保护区六个国家级于一体的风景名胜区。良好的品牌资源?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5云台山风景区概况景观展示?云台山以山奇水绝著称。?奇峰秀岭连绵不断，主峰茱萸峰。王维名诗《九月九日忆山东兄弟》：“独在异乡为异客，每逢隹节倍思亲，遥知兄弟登高处，遍插茱萸少一人。”即于此峰有感而作；自然?云台山落差314米的——云台瀑布景观为中国知名高大瀑布之一。独特的自然景观?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6云台山风景区概况人文展示?《魏书》记载：“北修武有覆釜山。又因山岳高峻，山间常年云雾缭绕，故名云台山。”?云台山仙境般的自然景观千百年来吸引道家、佛家来此开山立派，趋之若鹜的文人墨客留下了众多的墨人文迹、古迹，形成云台山丰富的人文资源资源。丰富的人文资源?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7云台山景区发展现状和存在问题知名度高，客流量大云台山景区经历十几年的发展，逐步确立了较高的知名度和品牌效应；“2010中国云台山国际旅游节”在焦作成功举办，进一步提升了云台山在中国、在世界上的知名度。黄山云台山客流量更多2009年游客量235.62万2009年游客量326.55万?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8云台山景区发展现状和存在问题以观光旅游为主导，缺乏产品活动组合资源的开发仅停留在观光旅游项目上，缺乏景观资源的挖掘和产品活动组合，缺乏休闲度假项目和设施，自然与人文资源尚待深度广泛开发。模式创新传统模式基于传统观光旅游方式模式创新、资源深度挖掘?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9基础配套设施缺乏、旅游品质亟需有效提升?以家庭宾馆为主要住宿住宿形式，缺少中、高档星级度假酒店?农家经营餐馆和商餐饮业铺面，缺乏特色餐饮与特色商业?服务区商业街：提供基本的便利店，满足一般性需求。?景区工艺品街：经营状况较好，以商业极具云台山特色的旅游纪念品和工艺品为主营，具有良好的市场接受度，但相似度高，缺乏云台山自身的品牌。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10基础配套设施缺乏、旅游品质亟需有效提升?以云台山景区以观光旅游为主，缺乏互动性、游客停留体验性项目，同时娱乐、休闲、度假配套的缺时间短暂乏，旅游客户以省内短期旅游为主，逗留时间较短，一般为1-2天。?云台山属温带大陆性季风气候，四季分明、春客流量季节性变动干夏热，秋凉冬寒。旅游存在明显的淡旺季，每明显年的12月、1月、2月为景区旅游淡季。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11PART1理解云台山总结?云台山拥有优势的旅游资源和品牌知名度，但从其发展现状来看，其旅游功能和配套设施与其品牌地位存在一定差距，旅游功能也仅仅停留在观光旅游的范畴，休闲、度假、娱乐等旅游配套缺乏，层次较低，旅游消费不足。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12Part2项目剖析项目本质——旅游地产综合开发项目京能天阶云台山项目位于国家5A级风景区、世界地质公园——河南省云台山风景区。项目占地超过5000亩，为大型旅游地产综合开发项目。?云台山旅游资源丰富，沟谷溪潭、飞瀑流泉、奇峰异石等独特完美的自然景观；汉献帝的避暑台，魏晋“竹林七贤”的隐居故里，唐代药王孙思邈的采药炼丹遗迹，以及众多名人墨客的碑刻、文物，形成了云台山丰富深蕴的文化内涵。使得本项目具备旅游地产开发的先天特质。?旅游地产的本质是先有旅游后有地产，旅游开发先于地产开发，地产开发后于旅游开发而又高于旅游开发。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14旅游地产开发特点分析旅游地产是房地产业和旅游业完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成的边缘性的地产开发领域，出现了如产权酒店、分时度假、度假别墅、高尔夫别墅、养老别墅、商务旅游等诸多模式。旅游地产开发模式及其特点决定了在开发过程中所面临问题的复杂。旅游特点?旅游地产开发依托良好的自然景观，选址大多选择在风景名胜区，占有景观稀缺性是旅游地产最大的特点；功能特点?与传统房地产仅满足客户日常生活起居的需求相比，旅游地产则既要满足住宅的基本功能，又要满足休闲度假旅游的特色需求，必须具备娱乐性和休闲性；?旅游地产项目具有专业的物业管理与酒店管理。配套设施和服务是旅游地产关注的重管理特点点，除了为客户解决水、电、道路、通信等配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐场所外，优质的服务则形成旅游地产专业的酒店管理特色；消费特点?占有优势稀缺资源的旅游地产自诞生起便具有了贵族化的色彩，主要以高档消费为主，注重精神世界的满足。同时，时权酒店等形式的旅游地产体现出预付消费的特点。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15项目客户分析（地产开发产品的销售客户）?企业主、高级经理人、金融高管、地产精英，律师、医客户描述生、中高级公务员、媒体高管、行业领军人物、投资人士。?追求更为高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂环境与需求心理喧嚣都市，回归绿色自然。?属于社会富裕人群，有稳定的高收入，较高甚至显赫的社会地位；阅历丰富，视野开阔，追求现代生活理念，钟客户特征情于纯自然背景和高品质建筑；追求更高文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式。?关注财经专业类及新闻类杂志；工作繁忙，频繁出差，往返于市内、机场、大城市与国际间；日常交际应酬多，行为习惯经常出入高档消费场所，如星级酒店、私人或会员制俱乐部、高尔夫球会等；喜欢度假式休闲活动或参加国际化背景文化活动。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16未来区域内旅游地产项目信息介绍建业集团修武县综合开发项目?2010年11月5日建业集团与焦作市修武县政府在郑州签署战略合作协议，河南建业集团将投资50亿元在修武县进行房地产开发和旅游服务区建设。?建业云台山项目内容包括修武县城七贤公园周边建设项目、方庄西涧旅游服务区项目、方庄镇区域改造项目等，将涵盖商业、住宅、五星级酒店、美食城及多功能旅游服务区等多种形态。项目将会采用边征地边开发的开发模式。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17未来区域内旅游地产项目信息介绍居易五云山项目?居易五云山项目位于上街南部山区，占地11平方公里。?居易五云山中国山地生态公园项目定位为集休闲度假、山地运动、养身旅游、生态农业四大体系于一体的复合型项目。?整个项目分为五大组团：分别是假日休闲娱乐社区，山地休闲运动社区，山居度假养生社区，花谷庄园社区和温泉度假社区，同时辅助有机农业试验基地、休闲农业体验基地、绿色生态农业基地、观赏花卉基地、创想主题农业基地，发展绿色、生态、高效、高科技等一系列农业休闲娱乐项目。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18未来区域内旅游地产项目信息介绍美景置业新密伏羲山项目?2011年1月12日，河南美景置业有限公司主导开发的“伏羲山风景区综合旅游开发项目”签约仪式在新密举行。?美景置业伏羲山项目总投资约100亿元人民币，总占地60平方公里，含尖山风景区全部57平方公里范围及郑少高速公路新密西下口至尖山风景区主路两侧约3平方公里范围。?项目的开发内容主要包含基础设施建设投资、景区观光设施建设、别墅式度假地产开发、山区扶贫及新农村建设等类型。?美景规划用近20年时间，把伏羲山地产项目打造成集旅游、休闲度假、观光考察、康体娱乐、文化体验、科考探险、商务会展、养生居住等功能为一体的复合型旅游文化地产项目。?CopyrightCentalineGroup,