徐房集徐房集团团··南南汇汇新新场项场项目目商商业产业产品品规划规划定位定位与发与发展策略展策略上海上海华华燕置燕置业发业发展有限公司展有限公司市市场场昭示的商昭示的商业发业发展机展机会会??本次本次报报告需告需现现有有产产品品规划规划存在的存在的问题问题??解答的解答的问题问题产产品品规划规划定位定位与发与发展策略展策略??商商业业空空间扩间扩充充设计设计方案方案商商业业后后续续相相商商业业后后续续相相项项目商目商业业形形态态布局方案布局方案关关关关推推推推进进进进事事事事项项项项商商业业租售推广租售推广执执行方案行方案市场昭示的商业发展机会?本体本体条条件：件：依托新建都市人口依托新建都市人口导导入入区区新场旅游综合服务区?整个新场旅游综合服务区以居住、商贸用地为主，是新场新近建设的区域，除了服务于新场旅游业，提供就业机会外，也是未来主要的人口导入区。本项目商住?沪南公路北侧沿线被定位为发展商贸的商业地块服务轴，项目所在的沪南公路南北均为新建大东方冠郡盘社区（本项目及东方冠郡）。新场古镇镇政府?东方冠郡目前已开发了5万平方米的大体量商业，并且紧邻新的镇政府大楼，未来有可能形成新市镇的中心。?整个服务区的规划居住用地总面积为130.62公顷,预计的新建商品房住宅总面积在200-300万平米,未来的规划常住人口为3.5万人(另有交通升级后旅游产业带来的大量流动人群)。本体本体条条件：件：集中型泛社集中型泛社区区商商业业总体技术经济指标路路总用地面积203378.0平方米江江申申总建筑面积429470.5平方米小高层建筑面积184417.1平方米胜华总部大楼蒋蒋联排别墅建筑面积64214.9平方米家家其待规划商业建筑面积54811.0平方米中沪沪浜浜小区配套商业建筑面积5526.4平方米南南路路小区配套建筑面积2322.7平方米东方安安冠郡公公众众住宅总户数2381户预计社区人口7000人左右路路机动车停车位2408辆项目的商业产品性质为中大规模、综合性、集中型泛社区商业，其基本特征为“基于社区，并超越社区”本体本体条条件：件：水岸水岸环环境境与开发时与开发时机机可可结结合水景合水景风风情元素情元素机会以以发发展休展休闲闲体体验验商商业业商业运营时将有成优势商业运营时将有成熟的社熟的社区区消消费费支撑支撑项目本体条件昭示了哪些机会？?新都市人口新都市人口导导入入区区提供了提供了发发展基展基础础?集中型商集中型商业业形形态态利于整体商利于整体商业规划业规划?水岸水岸环环境境给给予了我予了我们们差差异异化的依托化的依托?启动启动的的时时机降低了我机降低了我们们的的开发风险开发风险区位：“大浦东”给商业地产带来新的发展契机?从今年以来“大浦东”各类物业的成交可以看出，“大浦东”的利好消息，已迅速点亮了浦东和南汇的商业地产。?网上房地产数据显示，今年以来，浦东、南汇两区域成交的出售型办公、商业面积已占到了全市成交总面积的1/4。大浦东、两个“中心”建设必将构建上海商业地产的新格局！区位：产业园区经济提升对商业的利好康桥工?大浦东建设需要南汇原有产业园区在资源整合下业园区的能级提升。?随着周边产业园区的能级提升，周边将逐渐聚南汇工业园集近11万的产业人群。新?产业人群的增加有望使本区域成为周边两大产场业园区重要的生活配套区。区位：区域商贸建设步伐加快，板块商业配套快速完善?商圈格局发生变迁，航新商贸圈将有可能成为片区商业新一极，目前业态低端，不成规模，辐射力小。?航新商贸区:以航头镇、新场古镇为主，发挥生产、生活资料集散地功能的商贸区；重点发展以各类专业市场为特色的商贸流通业，建成上海东南部产业特色明显的组团式市场群落和交通型商业中心；同时加快保护性开放古镇旅游业，形成旅游与商贸的产业联动。交通：轨道交通复制商业繁荣模式上海西站江苏路站徐汇站周浦站三林站新场站新场站11号线南线（21号线）上海规划长度最长轨道线，总长120公里，正在建设的轨道规划于2012年开通交通11号线新场站点离本项目仅900米。上海赛车场上海汽车城上海西站曹杨商圈中山公园徐家汇商圈上海南站世博医学野生板块园区动物园临港新城11号线中国最长的城市交通轨道线，连通浦西、浦东和临港，纵贯几大商圈和商务圈将城市变小，将本案与曹杨商圈、中山公园、徐家汇三大市级商圈及三林世博版块、周浦商圈畅通连接。交通：公路交通延续商业辐射发展?沪闵高架是连接着市中心到闵行区的“主干线”带动了漕宝路、虹梅路、莲花路、莘松路、颛兴路等条商业街.共和杨新高路?杨高北路承载着金桥到陆家嘴金融区的通行及运输重任，也带起了北路花木、金桥、联洋、外高桥几个新兴城镇.曹安公路?共和新路经过几轮的拓宽和延伸，带动了宝山区的旧城改造.长宁路?曹安公路走专业化市场路线在短短时间带动了普陀嘉定的经济圈沪南?长宁路则是织起了中山公园商圈到天山、新泾的商业网.公路架高?沪南公路是串联市区到整个大浦东的主要干线，其经济效应已逐渐闵沪体现，未来必将成为一条新商业主干道.交通：综合交通网联动城市发展脉络塘龙本桥阳路项目新场临港目前区域公共交通主要依靠市区与临港新城间的中长线路为主。其中，新项目紧邻城市主干道沪南公路，东侧不到一公里为芦场与龙阳路的链接是目前区域板块内新导入社区居民主要的交通线路之一沪高速公路入口，西侧新坦瓦公路将拓宽为6车道的，地铁2号线的出行便利性大大缩短了区域居民与市中心的交通时间，同申江南路，使得与张江、康桥工业园乃至浦东的连接时通过龙阳路与张江高科技园区的链接也为区域居民提供了很大便利。更紧密，道路系统完善，通达性好区位与交通昭示了哪些机会？?“大浦东”催生区域商业提升?““产业园产业园”提升消”提升消费费人群人群规规模模?““快快轨轨道”道”复复制商制商业业繁繁荣荣模式模式?““干干道道网网””联动联动城市城市发发展展脉脉络络消费人群：百万平米超大型新社区—基础性就地消费※特别备注:上图中黄色区域均为住宅用地!至少200万平米的新建商品房体量，未来将形成10万级常住人口规模！消费人群：周边公寓住宅居民特征—中青年为主?两板块的公寓住宅中成交客户中,25-30岁年龄段成交比例最大，35岁以下客户成交比例超50%。消费人群：周边公寓住宅居民特征—外地及“新上海人”为主?对于统计数据中上海未知客群，我们定义为单位户口或者持居住证购房客户，此类客户多为“新上海人”类型。?新场板块房产起步较晚，本地购房者比例稍大，但“新上海人”仍是主力。消费人群：周边联排别墅居民特征—本地原有居民为主?别墅产品成交以周边原有客户，其中本地人占绝对比例。?新场意得商城项目由于是商业型类联排别墅，同时项目早期以国际礼品城打造，外地生意人购买比例相对较高。消费人群：迅速发展的旅游产业—流动性外来消费古镇桃源外环上海市区新场古镇石笋里阳澄湖、巴城湖、鳗鲤浦东国际机场湖、傀儡湖、雉城湖五周康湖环抱航头、新场惠南本案本案临港上海野生动物园新城洋山深水港新场古镇城北民俗桃源项目所在地位于南汇区（新浦东）腹地，周边旅游资源丰富，而11号线开通、交通的升级必将带来更多的旅游消费流动人群。消费人群昭示了哪些机会？?基基础础性消性消费费支撑：就近支撑：就近两个两个大大盘盘的社的社区区居居民民?目的性消目的性消费费人群：旅游人群、周人群：旅游人群、周边边板板块块居居民民?人群的特征：中人群的特征：中青青年、中高年、中高学历学历、中、中等收等收入入市场业态：以旅游配套支撑的老镇商业日渐落伍市场业态：“大东方商业街”有名无实东方冠郡位于南汇区沪南公路近申江路，58万平方米的大型社区中，包括36.1万平方米的混合型街区围合式住宅，集公寓住宅、小户型、联体别墅，商业等配套设施于一身。其中，一期近5万平方米的商铺正在销售中，但目前商铺空置率较高，现有招商引入的少数商业品牌、业态档次较低。商铺层高：4.2米（底层）；商铺面积：40-350平米。商铺租赁价格1.2元/平米/天（有价无市）商铺销售价格均价11000元/平米住宅销售价格均价8500元/平米整体销售状况部分商铺和别墅住宅入住率目前40%（约300户左右）商铺空置率目前85%以上商铺空置市场业态：“大东方商业街”有名无实该项目的住宅发展较为成功,但商业没有经过专业的规划合定位，业态混乱不堪，产品缺陷积重难返，完全是把销售住宅的模式生搬硬套在商业之上！目前东方冠郡商铺空置率较高，商铺租金由去年0.9元/平米/天增长至1.2元/平米/天，但有价无市，商业层次很低，所谓的“画家村”也已彻底沦为噱头。市场现状昭示了哪些机会？?区区域域现现有商有商业业形形态态呼呼唤唤越越级级式式换换代代?项项目目竞争竞争格局需要差格局需要差异异化化发发展定位展定位?机会大于竞争?市场容纳机会?定位期待突破现有产品规划存在的问题?问题一：整体布局过于单体化集中、营运成本超高22##1#1#?33现有规划中，商业产品单纯依据建筑体划简单的分为##1#、2#、3#楼，比较保守，并无新意。?商业3#楼是一个单体大型购物中心设计，单纯的从建筑结构上对其商业操作具有较高的风险，需要细分市场。问题二：业态规划缺乏专业考量，产品规划定位与发展策略???特色的商特色的商业业主主题题（（台台湾湾商商贸贸、、宝岛宝岛文文化）化）产产品品规划规划定位定位??互互动动的商的商业业布局（布局（互互动组动组合、合、分而分而不散）不散）??科科学学的成的成长长路路线线（（循序循序渐进渐进、逐、逐期期启动启动））??务实务实的合的合作作模式（三模式（三种种模式、模式、权权宜取舍宜取舍））整体整体发发展策略展策略??定定单单式式招招商策略（商策略（引引凤凤筑筑巢巢、、借借力力打打力）力