谨呈：开发公司高新VV时代营销执行报告本报告是严格保密的。2011年我们的任务：120201111年年55月月1010日之前，日之前，实现销实现销售售额额11300300万万！！220112011年年1212月月1515日全日全盘盘售罄！售罄！本报告是严格保密的。2目标解析：20201111年年55月月3300日之前，日之前，实现实现11300300万万回款回款额额！！11个个余余月月至少至少实现销实现销售售额额26002600，，即即11天至少天至少实现实现11套套销销售售！！VSVS市场现状政策关键词：国10条国8条，限购令，人民观望，激烈市场竞争，保障房挑挑战战11个个月月实现销实现销售售额额26002600个个万万的目的目标标在在当当前市前市场现状场现状下有下有较较大大难难度！度！核心核心核心核心问题问题问题问题：如何以：如何以：如何以：如何以6500650065006500元元元元////平米的高价格平米的高价格平米的高价格平米的高价格预预预预期期期期实现实现实现实现快速快速快速快速销销销销售售售售本报告是严格保密的。？？？？3报告思路项目本体分析项目本体分析大势分析大势分析市场研究市场研究报报市场现状市场现状告告营销体系构架营销体系构架整体营销策略整体营销策略思思营销策略营销策略路路整体推广策略整体推广策略定价策略定价策略营销总控图营销总控图项目推广延展展示项目推广延展展示本报告是严格保密的。4报告思路项目本体分析项目本体分析大势分析大势分析市场研究市场研究报报市场现状市场现状告告营销体系构架营销体系构架整体营销策略整体营销策略思思营销策略营销策略路路整体推广策略整体推广策略定价策略定价策略营销总控图营销总控图项目推广延展展示项目推广延展展示本报告是严格保密的。5本体分析内城内环高新核二环心区唐延路三环西高新新区?位置：隶属于西高新二次创业新区，周边发展尚未成熟，城市居住氛围正逐步建立；?交通：项目紧邻南三环、位于锦业二路与丈八六路交汇处；?配套：项目地目前的生活配套依赖于紫薇田园都市生活圈、绿地世纪城生活圈的商业配套。还有待进一步完善。逐逐逐逐渐渐渐渐本报告是严格保密的。成熟成熟成熟成熟区区区区域，未域，未域，未域，未来来来来高端生活高端生活高端生活高端生活区区区区6本体属性定位项目区位位于高速发展中的城市新兴区域，具备较大发展潜力区域交通丈八六路未全线贯通，交通单一配套条件周边配套较为缺乏基础指标小规模，高容积率，较为舒适的宜居板式产品项项目目属属性定位：性定位：城市准稀缺地段、小规模、高容积率精品住区本报告是严格保密的。7报告思路项目本体分析项目本体分析大势分析大势分析市场研究市场研究报报市场现状市场现状告告营销体系构架营销体系构架整体营销策略整体营销策略思思营销策略营销策略路路整体推广策略整体推广策略定价策略定价策略营销总控图营销总控图项目推广延展展示项目推广延展展示本报告是严格保密的。8宏观市场?2010年，无疑是一个政策年，自“房价”二字成为影响国计民生和社会稳定的显著问题后，政府的调控手段便从未停止，“国十条”、“国十六条”、收紧银根、增加利率、“限购令”等一系列政策先后出台，但仍未挡住楼市延续狂热的脚步。年前的再次调控再次将“房价”推上一个新的高度。2011年又将是个政策年。若调控无法从根本上解决供求矛盾，短视的政策昙花一线后必将出现再度疯狂。3月28日至4月2日，新华社连续6天发表社论，评说当前楼市问题。3月28日《红火景象下的楼市之忧》---3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》---3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》---3月31日《疯狂的房价民生民生叫板土地招拍挂》---4月1日《“土地财政”还能维持两会两会多久》---4月2日《税收杠杆应发挥更大作用》4月3日至4月6日，央视《新闻联播》4天内3次评政政绩绩说国外楼市。4月3日《日本年轻人：租房住也幸福》---4月4日敏感敏感《面积小价格低纽约小户型受青睐》---4月6日《美媒体媒体国政府采取多种措施促房价稳定》经济形势不稳定，房价成为政治事件9房产政策趋势?2010年1月12日，中国人民银行宣布从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。?2010年1月20日，银监会主席刘明康在香港举行的亚洲金融论坛上表示，预计中国今年新增人民币贷款规模将从2009年的9.6万亿元降至7.5万亿元。这是监管层银监会首次公开明确今年的信贷目标。温家宝4月１4日召开国务院会议，严格差别化住房信贷政策，其中，对首套自住房且套型建筑面积在90㎡以下的家庭首付款不低于30%，贷款购买二套房不得低于50%，基准利率不低于1.1倍，要求遏制部分城市房价过快上涨。2010年9月30日下午15时，国家有关部门分别出台措施，内容包括商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例不低于50%、贷款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志在新闻发布会上表示，今年将加大物业税和不动产税的出台进程；在小产权房问题上，国土部从未开过口子，因此对违规情况将予以清理。房产政策频出，政出多门10关于“限购令”　　深圳9月30日，规定从10月1日起在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。上海10月7日，规定即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二严格控制手存量住房)。厦门从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。宁波10月9日，规定从即日房贷目前，这一调控方式已迅速在二三线起，宁波本市十户籍四居民家城“限庭(含部分家购庭成令”员为本市部户籍分居民的家庭)在城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、宁波只能新购一套住房。福州10月10日，规定从即日起至2010年12中国人民银行、中国银监昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随月31日，行政区域内户籍居民摘要同一购房家庭只能在本市五城区新购买一会27日晚间联合下发关其后已明确将要出台限购细则的地区陆续出台的限套商品住房。杭州10月11日，暂定本市及外省市居民家庭只能在杭州于加强商业性房地产信贷还有青岛与济南，以及陕西、广西的市新购买一套商品住房(含二手存量住房)。南京10月12日，规定暂管理的通知。根据通知，部分城市。出台“限购”就是购令希望住房资源合时限制购买第三套住房；同时取消自住改善型购房补贴；申领预售许可证对已利用贷款购买住房、理物化应用，保持权必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。天津10月13日，暂时实又申请购买第二套(含）住房均衡，让居行限定居民家庭购房套数政策。自通知发布之日起，天津市及外省市居民以上住房的，贷款首付款者有其法屋。家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。大连10月19日，比例不得低于40%暂定同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。中国人民银行决定，自2007年3月兰州市出台《关于进一步18日起上调金融机构人民币存贷款从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过调控房价的意见》，成为基准利率。金融机构一年期存款基快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及第16个出台“限购令”的准利率上调0.27个百分点，由现行部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策城市。加该强《意二三见》提出本的2.52％提高到2.79％；一年期并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城地居民家庭(指近郊四区调息，收贷款基准利率缩由房现行的贷6.12，加％提高强市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。居民家线庭城市限)、非本地居民到6.39％。根据建设部《关于调整“巨国大的利十空消息条，”出台将会对房地产业过执快的行发展家庭在本市购买住房均不个人住房公信贷积金存管理贷款利率的通起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌得超过一套；购同时限定年知》，同时上调个人住房公积金贷；龄未满18周岁的公民不款利率。五年期以下（含五年）及从“国十条”具体条款来看主要运用2种手得在本市买房。五年期以上个人住房公积金贷款利段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运率均上调0.18个百分点。用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土令牌即地供刻落应结构，房地地，产开发还，房地有多产需求这远113个层面来执行，从政策的力度来看是空前的。房产周期??中中国从国从20072007年中年中就就进进入了入了自自身身的的调调整整周期，周期，开开始始经济软经济软着着陆陆，，进进入入20082008年后表年后表现现更更为为明明显显，，主要主要体体现现在在各各大中城市房大中城市房地地产产市市场场逐逐渐进渐进入入调调整整期和期和股股市的持市的持续续下下跌跌。美。美国国次次贷贷危危机机引起引起的全的全球金融危球金融危机机改改变变了了调调整整的速度和模式，在的速度和模式，在当当前前经济经济危危机和中机和中国国自自身宏身宏观调观调控的控的共振共振之下之下进进入了入了UU型型调调整整周期周期。。??中中国国房地房地产调产调整整期期将会将会持持续较长续较长的的时间时间，期，期间间房地房地产产波波动动的的频频率率将会将会增多，房地增多，房地产产周期周期进进入微循入微循环阶环阶段。段。?