中节能江阴“低碳生活园”项目前期研究报告目录一、目标与方法一）核心目标二）主要方法二、产品构成研究一）产品构成的范围与重点要点二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评2、户型点评总结三）商业部分的探讨1、商业业态的探讨2、商业布局初步与体量的测算四）形态方案的模拟与初步评价五）模拟方案的客群评价（1）“生命周期与支付能力维度”细分客群（2）“生命周期与支付能力维度”细分客群与规模估算（3）目标客群的优选与规模估算（4）模拟方案的客群评价：容积率的选择三、建筑风格建议一）不同的现代风格赏析二）其它风格赏析■注：低碳技术的应用另行探讨一、目标与方法一、目标与方法一）目标与方法通过市场研究，选择产品组合，排序容积率1、目标：探讨（两年内完成开发前提下的）容积率选择排序2、方法：通过相关产品研究，在设定产品测算标准后，选择产品组合，模拟不同容积率下的最佳形态比例方案，并测定利润率与利润规模；同时通过估算目标客群的构成与数量规模，探讨供求关系，比较市场风险，并评价不同模拟方案，排序容积率指标选择畅销产商业形品研究态研究模拟形态方案1：测定经济效益估算目标客群的模拟形态方案2：测定经济效益探讨风险选择最佳形态构成构成与数量规模与机会方案即合理容积率……3、建筑风格建议二、产品构成研究二、产品构成研究一）产品构成的范围与重点要点容积率1.0—1.5区间，涉及建筑形态相对丰富，为准确模拟，反算容积率，探讨产品形态的测算指标成为关键要点，特别是建筑形态变化较大的别墅、花园洋房的户套面积与楼层指标是构成模拟测算的重点■容积率1.0—1.5区间全产品形态测算重点要点一览表物业形态测算指标重点要点别墅每层面积×特定层数面积和层数都须单独测定花园洋房多层小高层底面积×层数可利用建筑密度指标和限高直接测算高层■普通多层、小高层、高层形态中的户套产品由于具有较强的一致性，所以可利用建筑密度指标和限高直接测算二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评一招鲜，吃遍天：高品质伪洋房制造价值模糊，诱惑购买意向，偏大偏贵但愿一路走好金科〃锦绣天成29亩，容积率2.0，被另外一家企业以189万/亩单价高品质四房功拿走高品质三房功能+舒适面积段能+舒适面积段迎合高端核心迎合高端核心家庭、主干家家庭为主的客庭为主的客群群少量偏大户型：显示高端主干、联合客群追求品质别墅化产品推出房源：目前已经全部公开，共871套已售套数：407套，销售率：46.73%销售价格：洋房成交均价：5695元/方；高层成交均价：4778元/方二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评一梦双局，面积大小还要围绕真实需求，映像江南的别墅困惑：尽在美与实用之间〃〃〃映像江南面积过大，户室历史3500均价+少量顶层复式功能过剩，超过150以下两房、户型：显示品主干家庭、联合三房功能+迎合质别墅化产品家庭的需求+价格广泛中上层核心受到广泛追求偏高,形成去化阻家庭为主的客群力映像江南小高层去化图1.5容积率下的别墅2009.4.29开盘理想与实践现状均价3450元/㎡供应已售去化率3532120.00%2830100.00%252222191880.00%2060.00%151040.00%3521120.00%00.00%二|二二|二三|二|二三|二|二二|二90-120145-160145-160200-250250以上?已售套数：115套，整体销售率：72.33%；其中别墅去化44套，去化率：54.32%；小高层去化71套，去化率：91.03%；销售价格：别墅成交均价：6459元/方，小高层成交均价：3460元/方二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评未来CBD的地段，未来CBD的楼型，“未来”CBD的价格，要是面积可以小一点，要是房间可以多一个〃〃〃泰和江南单身、未育、空虽然户型偏大,但三居室功能尺度偏大巢家庭潜力较两居室功能，结面积偏大，的别墅大，但户型偏合发展预期，勉高层因素加化，高层大，价格偏高、强能为广大中上剧阻力因素加剧投资性不强，产层核心家庭为主阻力生销售阻力泰和江南的客群所承受高层去化图2008.5.9开盘(单供应已售去化率位：套）250120.00%211198100.00%20017297.62%100.00%80.00%15086.87%60.00%10072726740.00%成交均价：4139元/方424131.75%5020.00%25.00%20.00%511234000.00%0.00%一|一二|二二|二跃层三|二跃层跃层60-8990-120121-144121-144145-160200-250300-350二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评其实户型也不算好，价格更不算低，完胜泰和，尺度制胜该项目09年5月开盘，至今去化270套，平均每月单身、未育、空巢销售27套左右，去化速家庭潜力较大，户度仅次于金科〃锦绣天型面积其实偏大，成项目，小户型由于市价格偏高，但结合场供应量少，总价低符区位发展，产生投合大多数群体的购买能顺达〃西红市公寓资预期力，因此深受市场欢迎产品特征户型面积：一室一厅：68㎡；新政前后江阴房地产市场成交主力面积：68㎡一房。40052417600003504728336447715360户型特点：面积小，所有户型面积均为60-80㎡一房；总价新政前45140新政后500003003956831138758294294低，该项目的宣传卖点即首付4万，总价25万元/套。267357613342740000250320962402583208632130258销售情况2002142447820121130000150153.36152.04153.54152.27133.73145.16149.93144.0015996138132.54129.5620000开盘时间：2009.5.29100121.64121.78115.91推出住宅：278套（全为高层住宅)5010000已售套数：270套，总体销售率：97.12左右00销售价格：均价：46371元/㎡，主力总价：30万/套左右；成交面积成交套套均面积二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评迎合真求，尺度精确，快销爆发，威政何惧一方城经济性两居室最符合绝大多数核心家庭需求，结合发展预期，较大尺度户型为广大普通核心家庭房款较大，购为主的客群所承受本买体现出明显不足为奇，但在新政的谨慎特徵一方城高层去化图之下，绝对彰显生命供应力已售去化率70.00%25021060.00%16720050.00%40.00%124150推出住宅：高层房源394套30.00%100已售套数：已售168套，整体去化20.00%395010.00%175率：42.640%0.00%0销售价格：成交均价：4898元/方二|二三|二|二三|二|二60-89121-144157?项目主力户型供应面积段为80-90平米和120-140平米。?从图表反映的情况看，该项目80-90平米小面积段的户型最畅销。?从绝对数量上看，该项目开盘时间为5月13日，开盘时间一个半月不到，80-90平米面积段户型已经销售掉115套，在这样一样调控大环境中可谓业绩惊人了。二、产品构成研究二）住宅部分的探讨1、样本楼盘的户型点评市场预判明显，尺度基本到位，销售进况如何，还需密切观望户型尺度基本合理，去化翡翠城基本平衡翡翠城高层去化图2010.6.8开盘均价元㎡供应已售去化率4850/25018.00%16.00%20014.00%12.00%15011210.00%1008.00%486.00%324.00%5017532.00%00.00%?销售价格：成交均价：4850元/㎡90二|二118三|二三|二|二90-12090-120121-144?该项目占据了较好的区位优势，前期蓄水达到了800多组，然而近期开盘的实际成交却差强人意，开盘至今只销售了25套，成交率不足20%。从前期蓄水火爆到开盘受冷这个反差极大的过程中我们可以看出：①：中央政府的新一轮调控政策的作用是明显的；②：蓄水多而成交少，说明蓄水中的很多需求为改善型或投资型需求，该类需求正好受到政策的打压；③：与同时间段内开盘热销的一方城正好形成对比，说明刚性有效需求还是以经济型中小户型为主。二、产品构成研究二）住宅部分的探讨2、户型点评总结户型形态各异，客群三大类别■注■样板楼盘所潜显的三大客群类别一览表类别锦绣天成映像江南泰和江南西红市公寓单身——单身、未育、空巢家庭潜单身、未育、空巢家庭潜力较力较大，户型面积其实偏未育——大，但户型偏大，价格偏高、大，价格偏高，但结合区投资性不强，产生销售阻力空巢——位发展，产生投资预期高品质三房功能+舒适虽然户型偏大,但两居室功能，高品质四3500均价+150以下两房、面积段迎合结合发展预期，勉强能为广大核心家庭房功能+三房功能+迎合广泛中上—高端核心家中上层核心家庭为主的客群所舒适面积层核心家庭为主的客群庭为主的客段迎合高承受群端核心家庭、主干面积过大，户室功能过剩，家庭为主少量偏大户型：超过主干家庭、联合家庭主干家庭——的客群显示高端主干、的需求+价格偏高,形成去联合客群追求品化阻力质别墅化产品联合家庭———■注：本案不拓展探讨投资客群，仅探讨具有真实需求的消费客群别墅户普通套偏小户型主力户主力型主力二、产品构成研究二）住宅部分的探讨2、户型点评总结：竞争制胜基准，价值匹配尺度■户型面积、楼型布局主张与对应的客群类型序一居室两居室三居室四居室更多居室100+〃〃130+，130+〃〃160+，180