敬呈：大连港投资发展有限公司大连国际邮轮中心项目总体概念定位及一期项目定位报告终稿上海高力物业顾问有限公司商铺代理及咨询部2010年9月2项目商业定位研究总体思路项目启动和前期准备大连市宏观经济概况行业细分市场分析市场竞争分析宏观分析中观分析微观分析供应项目所在行政区域规划分析大连商餐饮娱区域商业网点规划业市乐业发场概览展需求消费者访谈厂商访谈分析定位项目初步定位评估项目基地分析分析目标客群市场定位定位主题概念硬件配置产品组合研究经营开发开发节点开发模式租售模式财务分析产品优化设计策略3报告提纲一、宏观背景研究二、大连商业市场研究三、消费者研究四、项目特征分析五、可比案例分析六、总体概念规划及一期商业定位七、风险对策及发展策略建议八、财务分析4宏观背景研究?大连城市概况?大连宏观经济指标?城市未来发展规划5大连位于中国最具经济活力的环渤海经济圈内，具有经济快速发展的外部优势?经历了近30年的改革开放，中国大陆东中国三大经济圈之一：环渤海经济圈部沿海已经形成了以三个城市群为核心的经济圈，即长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈。?环渤海经济圈占据中国国土面积的12%和20%的总人口。预计2010年环渤海地区占全国GDP的比重达到30%，经济总量将达8.7万亿元?大连位于环渤海湾经济圈内，是环渤海长三角经济圈的中心城市，其经济的发展与沈阳、天津等城市之间互相促进、互相影响，又因其港口的优势，在外部条件上珠三角大连增强了大连的经济联动能力，使大连有较强经济发展能力6“海洋、海港、海鲜”使大连成为东北乃至全国著名的沿海城市和旅游圣地?大连下辖6区、1县、3市，全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里，2009年末常住人口617万人?大连是全国15个副省级城市之一、东北地区最大的港口城市，东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心?大连被誉为中国的“浪漫之都”，大连的国际服装节、啤酒节、达沃斯论坛等国际性盛会以及圣亚海洋世界、老虎滩海洋公园、星海广场等知名旅游景点已经使得大连东北亚中心城市的地位日益稳固7宏观背景研究?大连城市概况?大连宏观经济指标?城市未来发展规划5000441740003858313130002570880000215019627183320002009年大连人均GDP已超过10000美元，达到发达国家平均水平，位列环渤海经济圈主要城市之首631982004年－2009年GDP（亿元）人均GDP600001000排名城市(元)516241大连718334257902天津381556240340000349353沈阳558162004年4烟台2005年571882006年2007年2008年2009年5鞍山543696长春379572004年－2009年人均GDP（元）200007营口331958哈尔滨328869秦皇岛312690?根据商业发展规律，当人均GDP达到1,000－2,000美元时，大卖场诞生。当人均GDP达到2004年2,000－4,000美元时，专业店和便利店开始2005年2006年2007年2008年2009年诞生，当人均GDP超过4,000美元时，消费者更关注休闲、娱乐的消费数据来源：政府统计信息网20000190141750015109150001335011994910378随着社会经济的快速发展，大连市民的生活水平10000也得到了显著提高，消费力逐年增强2004年－2009年人均可支配收入（元）人均可支配收入排名城市(元)50001天津214302烟台211253大连190144沈阳1856005鞍山150476哈尔滨158872004年7长春2005年144752006年2007年2008年2009年8营口143529秦皇岛13964?大连人均可支配收入位于环渤海经济圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消费?近年来，大连市民在教育、文化娱乐和医疗保险等方面的开支呈现明显增长态势数据来源：政府统计信息网16001396.725.00%1400118320.00%120098310100083915.00%732800645大连社会消费品零售总额近年来快速提升60010.00%2004400-2009年社会消费品零售总额（亿元）?2009年大连市全年实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长5.00%20018.1%?社会零售品总额按行业划分，批发零0售贸易占据了83.5%；按照品类构成，0.00%2004年2005年以穿的用品为主2006年2007年2008年2009年?从2004年到2009年，大连社会消费品社会消费品零售总额零售总额以年均15%以上的速度递增，比上一年增长反映出大连市民的消费能力在迅速提高，也从一方面反映出了大连商贸零售业的快速发展数据来源：政府统计信息网600.0400030.0%25.0%35173500480.0500.0309525.0%20.0%3000400.8400.0256420.0%2500325.0222015.0%111960300.0旅游业已成为大连的支柱产业之一260.015.0%20001652210.910.0%200.0170.1150010.0%2004-2009年旅游收入（亿元）2004-2009年游客总量（万人）1000100.05.0%5.0%5000.000.0%0.0%2004年2005年2004年2006年2005年2007年2006年2008年2007年2009年2008年2009年?从上述两个图表可以看出，旅游业目前已经成为大连的支柱产业，旅游收入和游客总量均以超过年均15%的速度增长。2009年大连旅游收入达到480亿元，占到GDP总量的11%，游客总量达到3517万人次，其中海外游客105万人次第一产业第三产业7%1241%大连仍是一个“二三一”型经济城市，第二产业是城市的支柱产业大连市2006—2009经济发展统计分析大连2009年第一、二、三产业百分比第一产业增长率第二产业增长率第三产业增长率年份（亿元）（%）（亿元）（%）（亿元）（%）200620914%1,22923%1,13217%第二产业200724920%1,53625%1,34619%52%200828916%1,99430%1,57517%20093137.8%2,31416.5%1,78914.6%?作为东北主要的工业基地之一，第二产业居产业结构中较大比例且仍保持较快的增长率，石化工业、现代装备制造业、船舶制造业和电子信息产业增长速度都较为迅速?近年来第三产业开始迅猛发展，第三产业的快速发展能够扩大企业中层管理人员、专业技术人员阶层，中层人员的扩大能够使大连居民的消费能力进一步增长13宏观背景研究?大连城市概况?大连宏观经济指标?城市未来发展规划14城市发展宏观政策振兴东北政策“振兴东北”政策?“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，大连作为中心城市之一有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商环渤海经济圈用房地产市场带来长期的利好环渤海经济圈?指以辽东半岛、山东半岛和京津冀地区所构成的渤海经济活跃带，该地区有望于2010年左右成为我国北方及东北亚地区具有重要影响力的经济隆五点一线发展战略起地区。大连作为环渤海经济圈的核心城市之一，经济有望持续高速增长。“五点一线发展战略”5?辽宁省将建设以大连市为首的沿海经济带。大连作为辽宁省“五点一线”战略之首，正逐渐成为拉动辽宁省沿海经济带的主要力量。15城市未来发展格局中心城市?根据大连城市发展规划，大连将以主城区为核心，西拓北进，形成中心城区及旅顺口区组成的主城区组团，东北部的金州区金港区组成的新市区组团；16中心城区发展规划大连中心城区-政治文化交流中心以中山路为主线，以串联而成的众多特色广场为圆点，辐射形成了金融、商贸、休闲、娱乐等综合功能区。旅顺口区-生态型科技城区逐步发展为以港航物流业为支撑，以旅游教育产业为两翼的新型生态产业科技城。开发区经济技术开发区-综合性现代化新城政策/经济/文化相对开放的综合性现代新城中心城区旅顺旅顺南路区域-高新知识产业带南路旅顺口以软件园和七贤岭高新技术产业基地为核心区，以黑石礁和栾金村等地的高校、科研院所集中区为依托，沿旅顺南路向西延伸，与旅顺塔河湾的“大学城”相连，构筑而成的“知识产业”集中区。?大连的城市发展重心由原来的单一老城区向融合政治文化交流中心、综合性现代化新城、生态科技城、高新知识产业带为主的“四城”的多中心城市格局发散。17宏观背景研究小结地理位置优越大连位于辽东半岛最南端，环渤海湾经济圈范围内，公路、铁路、航空交通网络发达，尤其是航运中心的位置日益稳固经济发展迅速2009年全市实现GDP4417亿元人民币，过去六年绝对值增长125%，人均GDP突破10000美元，过去六年绝对值增长100%，达到发达国际平均水平居民富裕程度高2009年，大连市民人均可支配收入19014元，消费性支出15211元，社会消费品零售总额1397亿元，市民富裕程度在国内处于领先水平产业升级、城市转移随着城市功能片区的重新分布，中心城区作为商贸、休闲、娱乐功能区的地位将进一步巩固对本项目影响：?大连经济快速发展，市民富裕程度高，为发展大连市的商贸零售业奠定了经济基础。随着大连交通网络的日益发达，与沈阳、哈尔滨的距离时间将进一步缩短，有利于提升国际连锁商家进驻大连的可能性。城市功能片区的重新规划将带来人口的转移，东北亚旅游中心城市的确立，都将为本项目未来提供稳定的客源18大连商业市场研究?大连商业分布?大连餐饮娱乐业发