wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟谨呈：郴州市惠民房地产开发有限公司郴州“五岭·大都会”项目营销策略与执行报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟报告目的?明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）?清晰思路（执行总纲及执行要点）2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成果回顾项目定位与整体发展战略项项目客目客户户定位定位………………项项目目产产品定位品定位…………郴州中郴州中产产收入圈收入圈层层都市生活典范都市生活典范区区项项目形象定位目形象定位…………项项目整体目整体都市的、高档的、现代的发发展展战战略略都市的、高档的、现代的站在大郴州站在大郴州发发展的高度，遵循都市展的高度，遵循都市发发展模式，展模式，利用本利用本项项目目规规模、模、区区位位优势优势、、产产品特点、配套品特点、配套优势优势，打造郴，打造郴州都市生活典范居住州都市生活典范居住区区3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成果回顾项目的价值体系梳理项目的核心价值地段地段→→产产品品→→社社区区→→城市价城市价值值地段地段自住型自住型规规模模楼盘楼盘都市生活典范都市生活典范区区五岭大道五岭大道连连接五岭广接五岭广在市府政在市府政务务核心及五核心及五本本项项目于郴州市目于郴州市场场场场，直通市府，是郴，直通市府，是郴岭广岭广场场商商务务中心中心区辐区辐是一是一个个全新的强化全新的强化州繁州繁华华和都市生活的和都市生活的射地段，射地段，规规模模达达1010居住理念和分享城居住理念和分享城重要重要标标志，是一志，是一条条重重万平米，一期万平米，一期产产品二品二市生活，商市生活，商业业配套配套要的要的项项目价目价值链值链…………、三房、三房项项目目属属于稀缺于稀缺全新全新组组合物合物业类别业类别性性……………………4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目区位及现状——项目位于市府五岭商务区，五岭大道城市形象大道,地块周边缺乏高档气质，呼唤地标性楼盘的出现。?项目位于开发区，距市政府和五岭广场仅1千米，属于郴州城市新兴高端商务区，把握城市发展方向老城。商业中心?地块资源优势：紧邻城市形象景观路五岭大道，北连五岭广场，南接郴州大道，快速融入郴资桂一体化的大郴州格局。五岭广场华天、雄森五星级酒店，五岭广场板块沃尔玛新天地等购物配套完善；?地块资源劣势：项目周边以多层住宅为主，背靠青山，对面为五岭大市场，面貌陈高铁组团本项目旧，缺乏高档的居住区和档次较高的商业。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域前景——大郴州双城核心规划存在重大利好，交通快速便捷，政府规划中的五岭广场市府中央商务区配套生活区居住商业组团大郴州五大组团总体规划有色金属加工（老城区）：组团城市双核中心资兴快速交通组团（武广新城）五岭广场桂阳教育文体组团武功高铁西站物料产业组团紧握双核心机遇：项目位于市府五岭广场与武广高铁新城之间，占城市双核崛起之势。坐拥城市中心繁华生活，分享武广高铁告诉发展盛宴。郴资桂一体化造就大郴州：串联起资兴桂阳，郴州大道成为郴州新的城市名片，肩负城市形象和品位，堪称郴州的“深南大道”，本项目咫尺郴州大道并连接市府，区域价值突出。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目为约10万平米都市精品宜居楼盘，依山就势、一字排开，良好的昭示性和品牌形象项目规划经济指标：一期：一期用地面积：6698.64平米地块建筑面积：住宅：2400平米商业：3995平米容积率：4.95绿化率：30%总户数：264车位：163个二期：用地面积：6698.64平米总建筑面积：58518.72建筑密度：25%容积率：4.5二期绿化率：53%地块车位：546个8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目打造为区域住宅标杆，地标建筑，五岭大道全新的亮丽风景线新地标建筑，25层雄踞五岭大道住宅立面公建化；大面积玻璃幕墙效果运用惠民地产2010年以超400万元/亩价格创造郴州地王，塑造精品，建筑五岭大道高层新地标。9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目注重内部园林景观的营造，在区域内形成强烈的边界感项目周边环境及小区：自二期然高达山53%体小区绿景观化绿化一期架空层空中绿化10wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一期主力房源为75-120m2舒适二、三房，套型面积控制合理，总价适中，客户接受度强，为市场畅销面积区间项目一期住宅部分户型面积、套数比及产品策略户型面积（㎡）比例　套数功能三房（大）1239%24　价格标杆三房（小）10736%96资金回笼8045%120　资金回笼二房759%24　资金回笼商铺3995　　利润来源　车位163个　　　11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一期房源户型全部为板式高层，户型方正，平实、通透性好二房户型评价：方正实用，2.4米宽大阳台，主卧落地窗，小三房户型评价：入户花园，厅带超大阳台，前后三阳台，通透采光佳，主卧落地飘窗（转角窗）大三房户型评价：端头紧凑户型，前后通透，套型面积很受欢迎C：75.6D：107.7F:107.1F:107.1D：107.7A：123.30B：81.1E:80.1E:80.1E:80.1E:80.112wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目分析结论?项目远期利好因数充足，区域价值提升具有比较大的想像空间；?区域周边环境客户目前认知度不高，项目必须依靠自身营造从区域中脱颖而出；?项目定位、规模和商业配套条件在区域具有绝对优势，打造郴州首席自住型都市高尚社区；?片区地标，有利于聚集人气，提升客户信心的现实作用；?一期产品户型定位优势明显，对五岭广场片区大户型项目形成差异化竞争优势；项项目目对对于于区区域域具具有有优势优势，，就目前就目前而言而言周周边环边环境需境需要要说说服服客客户户接受；接受；项项目一期目一期销销售售和品牌和品牌口碑尤口碑尤为为重要，重要，将将肩肩负负提升提升二期价二期价值值和和个项个项目利目利润润的的实现实现；；项项目商目商业销业销售具售具有一定有一定压压力，周力，周边项边项目目低低价格等价格等问题问题是是必必须须解解决决的的13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目目标及分解wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目目标直接目标确保项目启动取得系统成功，一期住宅产品快速销售，公司实现快速回笼资金长远目标确保项目一期住宅和商铺销售成功二期可持续性提升价值，建立项目中高端市场地位，终极目标实现项目利润最大化项目成为惠民地产品牌建设的里程碑15wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目营销阶段核心问题确保项目启动取得系统成功，建立市场影响力，一期相对又好又快的销售项目成功启动的标志第一层面第二层面第三层面如何在非传统高档市场区如何快速积累中高端客户商铺特别是二层销售为一域脱颖而出，确立项目中，确保项目一期入市一炮期难点，如何进行商业招高端市场形象，提升项目而红，快速成功销售，合商，并制定有效的销售策的溢价能力理安排销售节奏略是关键16wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目成功启动，建立市场影响力市场分析宏观市场背景客户分析中高档住宅市场案例借鉴直接竞争市场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观背景郴州市自身宏观经济的发展快速且稳健，为房地产市场持续发展打下了良好的基础经济增长势头良好。今年1-6月全市GDP完成571.3亿元，按可?2010年GDP突破1000亿元，比价计算同比增长14.5%；近三年增长率均超过14%，远高于财政总收入突破100亿元，人均全国及全省平均增长率。GDP超过3600美元。?房地产开发投资年均增长55%郴州GDP（亿元）以上，其中2010年68.7亿元，12001000增长61.5%；其中2010年商品800600房销售面积143万平方米，增长郴州GDP（亿元）40077.1%；2000?今年一季度房地产又增长度度度度年7年8年9年0年半0001上120.5%，显示出旺盛的市场需求202020201012。19wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观背景郴州市房地产投资及房价均保持快速增长，房地产市场进入快速发展阶段郴州房地产投资（亿元）120109?今年全市房地产投资预计达到1008068.760郴州房地产投资（亿35.8109亿元，三年内增长二倍，增4031.7元）20速惊人，未来供应量将面临井喷0度度度年年年年半的格局890001上0001222102郴州房地产成交均价（元/平米）?伴随着投资快速增长，城市道400034003614350028113000245125872500郴州房地产成交均价路等基础设施改造的完成，房价20001500（元/平米1000）500也呈现快速上涨的态势，年度增0度度度度年幅超过10%7年8年9年0年半00000001上22221年01220wwwwww..ffddcc0011..c