前言真诚感谢贵司的信任，邀请我司参与政务区027项目的营销顾问合作沟通，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷的感谢！这是一次双方沟通和了解，本次汇报未尽全面，主要基于我司对于本案的理解和市场认知，共同探讨对市场定位及营销战略的问题，从战略层面来解决项目定位方向和营销推广思路，希望通过提案，能给贵司带来营销上的支持及品牌的跨越！每一个提案现场，倾听者只有三个问题需要迫切知道答案卖什么？卖给谁？怎么卖？每一个地产项目，开发者都有一个共同的伟大目标名利双收因此，本次提案将以解决“三大问题”为核心，在我们探寻答案的过程中，你会发现：“一个目标”已经水到渠成。现在，让我们开始探寻之旅…BIG1BIG2BIG3BIG4BIG5BIG6地利天时人和物华术异情真大精神大方向大眼光大力量大布局大声音（宗地篇）（市场篇）（客群篇）（产品篇）（行销篇）（推广篇）卖给谁？卖什么？怎么卖？BIG1地利（宗地篇）大精神BIG2天时（市场篇）大方向BIG3人和（客群篇）大眼光让合肥大开眼界BIG4物华（产品篇）大力量BIG5术异（行销篇）大布局BIG6情真（推广篇）大声音BIG1宗地基因“天生禀赋的稀缺地段”项目位置『主流地段』位于政务文化新区祁门路与茂荫路西北角,踞守政务区稀缺地段茂荫路项目四至：东临茂荫路、南临祁翡翠路门路、北临环圣支路，西临社区。1、本案位亍政务区西南角。天鹅湖本2、祁门路与茂荫路交口西北角位置。徽毫路案3、区位在政务区内位置较优越。祁门路政务区卫星地图示意：市政府天鹅湖本案周边配套随着华润中心、新地中心、万达广场和本案6万方商业启动，未来势必形成新的核心商业圈。1、本项目三面临路，周边路网建设完善，市政配套相对成熟。2、由亍区域目前整体仌处亍发展阶段，区域成熟度较低，居住人群较少，生活配套相对不便。茂荫路华润20万方购物中心翡翠路匡河公园天鹅湖走廊本八中案万达23万方购物中心泓瑞金青少年活陵动中心喜客多超市海纳双语幼儿园祁门路五十中新地中心15万方商业经济指标项目分A、B、C三大区，地上总建面积约13万方其中：商业为6.7万平米，公寓住宅为6.28万平米。A、C区域为商业，B区为住宅公寓。坐落茂荫路与祁门路交口用地性质商住总建19.2万㎡占地5.4万㎡容积率4.5（实为3.6）绿化率36%商业建面6+0.72万㎡公寓建面6.28万㎡普通住宅建——公寓户数924户A区面备注B区C区本案效果图项目现状项目主体结构基本完成，市场无口碑，客户认知度较低。环圣支路祁门路侧视角茂本案荫路茂荫路北向南视角祁门路茂荫路视角环圣支路出口视角户型分析产品硬伤一：主力一房户型面积段偏大，硬伤二：4.5m面宽局限户型的改造。户型户型格局建筑面积（㎡）共套数百分比A户型一室一厅61667.14%B户型一室一厅50.95667.14%C户型一室一厅69.0413214.28%D户型一室一厅66.3946250.00%E户型一室一厅71.4667.14%F户型一室一厅46.49667.14%G户型一室一厅49.92667.14%总计924100%目前产品基本成型，3梯14户，4.5m的面宽决定着不可改造成2室，从产品线来看，整体户型偏大，其中66.39㎡一室一厅户型，占53.8%。4-35层（6、9、12、15、18、21、24、27、30、33层）拥有如此优越的地段价值却又让人纠结，这是一块优势突出，劣势明显的地块。地段价值产品户型?政务区绝版地段?一房户型面积偏大?交通可达性高?户型面宽4.5，难以改?近百米城市地标建筑造两房?未来商务氛围浓厚?城市规划支撑?人文自然资源丰富思考：户型的硬伤决定了本案不宜按常规住宅类产品运作，那么我们从市场和客户角度来探索本案的发展方向。BIG1地利（宗地篇）大精神BIG2天时（市场篇）大方向BIG3人和（客群篇）大眼光让合肥大开眼界BIG4物华（产品篇）大力量BIG5术异（行销篇）大布局BIG6情真（推广篇）大声音BIG2发展方向“独具一格的真我风采”目前中国市场，本案产品无非就两种操作形式，下面我们将根据市场、客户等因素来研判最合适本案的发展方向。公寓发展方向SOHO办公公寓市场合肥市场在售公寓以40-60㎡的小户型为主流产品；年去化速度在1-3.2万㎡，溢价能力低；合肥公寓项目销售概览年去化速度销售均价周边住宅均物业费名称性质开盘主力户型水电费（万M2）(元/M2)价（元/M2）万科铂客公寓办公11.648-53㎡18000（精）12000（精）3.4商业政务区万达广场办公11.555㎡158000（精）80002.9商业新华国际广场住宅10.1046㎡39500（精）82001.68住宅兰亭公寓住宅11.1（3#）31-46㎡3.28900（精）7800未定住宅8500（毛坯、中环城住宅11.460㎡2.971001.3住宅5.4挑高）09.1111000（毛坯、松芝万象城住宅50-60㎡1.875001.2住宅（A座）5.4挑高）七里香榭住宅10.942-67㎡3.17500（毛坯）76001住宅公寓市场在售公寓产品力偏弱，同质化严重，以小面积、低总价为驱动，整体市场陷入红海竞争金大地·1912；56.8㎡两室一卫新华国际广场·46㎡一室铂客公寓·48㎡一室公寓市场投资客户偏好产品的投资回报和地段价值，但在市场新政频出的环境下，公寓投资需求受到抑制客户投资偏好排序新政主要内容：限二禁三（本市城区）?限购令对在本市城区范围内已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。?对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的外地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停向其售房。名称主力客群销售情况经过10个月的蓄水，6月25开盘推万科铂客公寓投资客出290套公寓，仅成交90套，均价8000元，客户投资需求深受抑制长达9个月的蓄水，客户量仌然丌金大地1912公寓投资客足，至今难以开盘公寓市场自住型客户对产品面积段、总价敏感度高，且偏好产品使用功能。受访问对象：叶先生，26岁，新华U阁45㎡户型成交客户客户置业偏好排序工作2年，积蓄有限，大户型住宅暂无购买能力，在新华U阁购买45㎡公寓，主要因为面积小，总价段低，首付的款额在自己承受能力范围之内。受访问对象：徐先生，七里香榭57㎡户型成交客户。工作5年，即将结婚，购买七里香榭57㎡户型主要是因为在能承受的总价下，可以购买到2房的产品，比较实用。公寓市场本体属性与公寓市场发生冲突，致使本案难以打造公寓产品市场以40-60㎡小户型为主流户型70㎡左右，总价较高；产品4.5M面宽，功能性差市本场自住客户购买力有限，总价抗体环性大，选择小户型，关注功能冲突属境性；投资客户深受新政抑制性产品去化速度慢，溢价能力实现一定溢价低；同质化严重，恶性竞争因此新景祥认为本案不适合打造公寓产品然而凡事都具有两面上帝在给我们关上一扇门的同时，也会为我们打开了另一扇窗；那么，我们何不将眼光投向另一方向公寓发展方向SOHO办公办公市场政务区办公市场项目一览：本1.蔚蓝商务港案2.财智中心3.万达广场4.百利广场5.华润中心6.白天鹅国际商务中心7.置地广场8.新城国际9.华邦世贸城10.新地中心办公市场政务区未来供应量达117.71万㎡，竞争十分激烈，目前在售楼盘均价在10000-12000元/㎡，溢价能力较高，去化速度较慢；主要面积段在100㎡以上，50-100㎡小面积办公产品缺乏，存在市场间隙。写字楼面积去化面积未推面积销售价格名称主力户型开盘日期年去化速度（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万）80-1700蔚蓝商务港337.520.51100008.11.251.5万㎡120-150财智中心4.353.70.651100009.6.111.8万㎡100-1800新城国际201191200007.5.202.48万㎡万达广场5.7605.76未开盘--未开盘未开盘百利广场808未开盘--未开盘未开盘华润中心30030未开盘--未开盘未开盘白天鹅国际商务中心808未开盘--未开盘未开盘置地广场40040未开盘--未开盘未开盘华邦世贸城10010未开盘--未开盘未开盘新地中心16.6016.6未开盘--未开盘未开盘合计117.71合肥市不同行业类型客户面积区间分布图(以面积计)咨询服务类13%16%19%28%8%11%5%物流商贸类10%17%18%21%22%3%9%建筑装饰类11%29%20%33%7%地产开发类6%27%8%16%43%23%19%21%13%24%其他办公市场从行业面积区间分布来看，金融投资类和地产开发类选择大办公面积的比例相对较高，政府机构16%17%67%而IT通讯类、建筑装饰、文化传媒、咨询服务类则以金融投资类50-100㎡小面积为主10%7%11%8%26%38%地产开发类、金融投资类在IT通讯类大面积区间中所占比重相对37%6%15%5%12%14%11%较高，分别达到83%、94%生产制造类6%21%14%12%14%25%8%文化传媒类24%21%16%30%9%物流商贸和生产制造类在各面积区间分布较均匀50-100平方米100-150平方米150-200平方米200-250平方米250-300平方米300-400平方米400平方米以上建筑装饰类、IT通讯类在较小面积区间中所占比重相对较高，分别达到58%、60%合肥市不同行业类型客户来源地分布图(以面积计)咨询服务类13%73%14%物流商贸类22%52%18%8%建筑装饰类34%19