本报告是严格保密的。谨呈：深圳市昊创房地产开发有限公司昊创·阳光海岸营销执行策略案2006-03-16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告的目的?明确本项目营销策略方向;?确定在策略指导下的近阶段工作内容;本报告是严格保密的。报告思路目标实目标现目面临问题面临问题标竞争分析竞争分析客户分析客户分析项目分析项目分析题解形象定位形象定位决问营销策略营销策略推广攻略推广攻略客户攻略客户攻略展示攻略展示攻略本报告是严格保密的。目标及问题?利润最大化，实现项目最高价值Q1.如何在热点片区(精品项目)让高端客户上门？Q2.如何超越竞争对手？本报告是严格保密的。竞争分析目标目标面临问题面临问题竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析客户分析客户分析项目分析项目分析形象定位形象定位营销策略营销策略推广攻略推广攻略客户攻略客户攻略展示攻略展示攻略本报告是严格保密的。2006年高端项目竞争大势龙岗龙华157万㎡宝安56万㎡60万㎡罗湖华侨城香蜜湖32万㎡14万㎡32.4万㎡南硅谷红树湾12万㎡48万㎡蛇口36万㎡转向：重心转移：关内向关外转移，豪宅市场平分秋色；深圳高端市场的3个重营销创新：营销手段呈现多样化；要的转向和2个发展趋品牌主导：品牌掌握土地主导权；趋势：关内价格迅速走高势：片区之争更加清晰本报告是严格保密的。南硅谷历年项目信息占地面名称位置建筑面积总户数容积率销售时间销售价格主力户型积南山高新南11路与高新南环路熙湾9553.233811.82112.83?2004-11-276900三房交汇处南山高新科技园区十路与十一滨福世纪广场9553.216806.21381.76?2004-12-187200一房、二房路之间阳光带·海滨城科技园南区42393.81750009163.42002-8-186500三房、四房一期阳光带·海滨城科技园南区42626.21250010003.132003-10-186800三房二期南山深圳湾南湾硅谷，科技南海怡东方29986.9800007462.72004-5-158000三房路与高新南十道交汇处纯海岸南山高新南环道东边9275.844307.432563.62005-6-187800三房南山高新南10路与高新南环路滨福庭园13689.2385003013.42005-6-256900三房、四房交汇处听海科苑南路与滨海大道交界处19600765125892.9605.10.159500二房、三房南山高新科技园区滨海大道辅卓越·浅水湾19505.580308.843123682005-6-25预计14000四房道与科苑南路交汇的东北角昊创·南硅谷高新技术南片区10643.1383152483.182006下半年三房、四房本报告是严格保密的。红树湾重点项目信息名称位置占地面积建筑面积总户数容积率销售时间销售价格主力户型南山滨海大道红树2005-3-150-260平方米红树西岸7510125530013003.428000湾31三房、四房红树湾花园一二南山沙河东路与白04.10.299300114-201㎡三房7200030000013263.17期石路交汇东面南05..8.3014500179-25四房南山白石洲路、白石三道、深圳湾三2004-10-小高：9500瑞河耶纳78767.2111400.96011.41130—230M2多种户型路、深圳湾四路之30TH：17000间沙河西路与白石洲三房118京基·御景东方500852320949394.62006.515000路交汇处东北角四房152-231???本报告是严格保密的。2006年南硅谷听海昊创岸海纯本报告是严格保密的。寻找可能竞争的项目目标目前深圳关内、生态景观、高端项目有哪些呢？本报告是严格保密的。2006年深圳关内生态景观高端项目入市情况2005年20061月2月3月4月5月年6月7月8月9月10月11月12月中信红树湾2、314000—16000期红树西岸28000京基御景东方1400015000～16000卓越浅水湾13000—14000半山海景兰溪谷11000—13000南海玫瑰园3期13000—14000半岛城邦1、2期13000—15000淘金山二期13000东方尊峪10000—12000本项目*****?高端市场竞争激烈，各资源大盘纷纷浮出水面?南山大盘主打资源牌本报告是严格保密的。半岛城邦物业地址：南山蛇口金世纪南路占地面积：53290.6㎡建筑面积：143240容积率：2.70销售均价：11500元/平米主力户型：三房二厅四房二厅户型面积套数百分比项目卖点：?2*2*172-8621020.85%1、深圳特区内仅剩的新增30万占地商品大盘；3*2*196545.3%?2、景观资源——深圳仅有的两个三面环海的大盘之一；3*2*2120-13642842.3%?3、滨海观景长廊上的唯一大盘；?4、深圳最近海的社区；4*2*2144-22029228.9%?5、深港西部通道第一站，对双城商务人士吸引力大；5*2*2266282.7%本报告是严格保密的。南海玫瑰园3期物业地址：南山蛇口渔港东南占地面积：40000㎡建筑面积：90012.8㎡容积率：2.1销售均价：12000（预计）主力户型：3房入市时间：2006年5月（预计）本报告是严格保密的。半山海景·兰溪谷二期物业地址：蛇口半山区占地面积：46860.8㎡建筑面积：147367.8㎡小区规模：541套?销售均价：14000元/㎡（预测）主力户型：170㎡以上户型本报告是严格保密的。御景东方物业地址：沙河西路与白石洲路交汇处东北角占地面积：50085㎡建筑面积：232094㎡容积率：4.60?销售均价：15000元/㎡主力户型：四房二厅项目卖点：1、所有户型均全跃式独创生态户型，私密家庭厅，主卧套书房、衣帽间、次卧带套间，超高实用率，三厅设计，厅厅设置超大观景露台；2、?位于红树湾现代人居生活圈；3、优秀的建筑设计（大面积落地玻璃、外挑露台等）；本报告是严格保密的。御景东方户型配比户型面积套数百分比3*2*2106-12417418.5%4*2*2152-25176581.5%本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。产品分析本报告是严格保密的。卓越·浅水湾物业地址：滨海大道辅道与科苑南路交汇的东北角占地面积：19505.50㎡建筑面积：80308.84㎡容积率：3.68?销售均价：13000(未售预计)主力户型：四房二厅146-190㎡户型面积套数百分比4*2*2146-16031%4*2*2160-1709731%4*2*2170-1808327%4*2*219010132%5*2*3247289%本报告是严格保密的。中信红树湾2期物业地址：南山沙河东路与白石路交汇东面南占地面积：162653.1㎡建筑面积：198000㎡容积率：3.18?销售均价：14500元/㎡主力户型：176-230平方米实用四房八大核心价值：◆?65万平方米滨海GOLF大社区，比肩全球的湾区作品；◆?中国地产前10强发展商，实力和信誉的保证；◆?国际先进的全板式斜列布局，保证户户朝南；◆?仅可评价的四大作品系列，展现纯粹生活理念；◆?作品一?：10万平米园林，深圳原创现代岭南风格；◆?作品二?：自然呼吸式空中院馆，带来全新生活方式；◆?作品三?：GOLF景观，全自然采光通风户型；◆?作品四?：Town?home花园生活三重奏，重新定义奢侈；本报告是严格保密的。中信红树湾2期产品配比户型面积套数百分比3*2*2145-19220528%4*2*2176-25523432%4*2*2210-23029340%5*2*275010.1%本报告是严格保密的。红树西岸物业地址：南山滨海大道红树湾占地面积：75101.8㎡建筑面积：255300㎡容积率：3.40?销售均价：28000元/㎡主力户型：四房250㎡项目卖点：?1、无敌永久海景；2、高智能化；3、物业管理水平保证；4、高尔夫景观；5、滨海长廊景观；6、建筑规划最具现代化；本报告是严格保密的。7、营销提升附加值。淘金山花园物业地址：东湖水库边防七支队一大队对面占地面积：153332.80㎡建筑面积：490230.76㎡容积率：2.50?销售均价：13000元/㎡主力户型：三房二厅四房两厅户型面积套数百分比（%）3*2*231037148-2404*2*2504605*2*2及238-374233以上本报告是严格保密的。东方尊峪物业地址：罗湖梧桐山半山风景区占地面积：110000㎡建筑面积：330000㎡容积率：2.12?销售均价（未售）主力户型：三房二厅120㎡四房二厅176—185㎡项目卖点：1、944米的梧桐山，31.8平方公里都市绿肺,220公顷的仙桐体育公园，678公倾的国家森林公园，拥享原生态自然美景；?2、山泉叠韵沿山势自上而下，被引入前庭后院，活水蜿蜓，环绕于建筑,赋予半山建筑的气质3、建筑随山体地势变化而高低错落，与大自然浑然一体；本报告是严格保密的。生态景观高端物业信息项目名称景观资源位置推出时间推销节奏半岛城邦三面海景蛇口2006.205年春、秋交会，一期已销售完毕南海玫瑰园三期三面海景蛇口2006下半年无，预计下半年面市御景东方红树林红树林2006.505年秋交会，预计4月份面市卓越浅水湾沙河高尔夫、海景南硅谷预计2006中05年秋交会，预计下半年面市本项目最直面的竞争为同资源同区域的卓越·浅水湾及红树林片区中信红树湾的高端物二期业，蛇口及红树林其他区域红树的高端林2005.9.11项目对本项05目年春