CITICTAIDAPROJECT2011COPYRIGHTBYPLUS+AD.IDNO.2011003中信台达项目推广策略案房市金碟www.fdc01.com这是卖给岛外和岛内两股客群的房子岛内、岛外对本案的关注角度完全不同所以，这次提报的定位，都会给出两个标准（岛内、岛外）岛内定位岛外定位先备注一下双定位房市金碟www.fdc01.com岛外岛内岛外岛内目录序核心问题壹土地定位贰产品定位叁策略定位肆广告输出房市金碟www.fdc01.com核心问题建立海南地产的第三个价值坐标房市金碟www.fdc01.com海环境海距离海配套海坐标山环境山距离山关系山坐标对岛外：来海南，就是买山买海，靠山靠海的就是贵。对岛内：山海依赖没有那么强大，但海口主要别墅板块（西海岸、东海岸、新埠岛、盈滨半岛）基本滨海临山靠林，本区域没山没海，怎么卖出自己的价值系统，这点最关键。现有坐标海坐标山坐标房市金碟www.fdc01.com所以，寻找自我价值体系建立第三个价值坐标耄且这一定是山海坐标乊外的第三个坐标房市金碟www.fdc01.com岛内岛外壹板块定位房市金碟www.fdc01.com岛外房市金碟www.fdc01.com海口和全岛典型的山区和湾区做个比较房市金碟www.fdc01.com香水湾纳香山台达项目山海城中信香水湾：海为坐标山海兼得的项目，香水湾为大坐标，牛岭为小坐标。纳香山：山为坐标以山为大坐标，诉求山居养心的项目江东板块：城市为坐标城市、空港、配套型项目，以城市为大坐标，海为小坐标。■■■房市金碟www.fdc01.com香水湾海坐标纳香山台达项目山坐标城市坐标岛外博尺城市交通、城市配套、城市空港城市坐标下的海上别墅岛外定位：房市金碟www.fdc01.com岛内房市金碟www.fdc01.com江东板块和海口典型板块做个比较房市金碟www.fdc01.com如果用别墅的5个典型空间：门户、前庭、后院、客厅、中庭描述海口的各个板块房市金碟www.fdc01.com国贸大英山东海岸西海岸新埠岛台达门户前庭后院中庭客厅国贸、大英山：门户西海岸：前庭东海岸：后院新埠：中庭江东：客厅如别墅后院，别墅最深处私密性最好的室外空间。处于开发期，且离城较远，城市性比西海岸弱。■■■■■+整个海口的名片和主形象，三亚是海南的度假封面，这里则是海南城市化的封面，也是整个城市的门牉印象。如别墅前庭，景观性最强，公开性大于私密性的地方，整个海口最好的海岸线，海口的海岸第一印象，海口的公众海滩，私密性弱。如别墅中庭，处于核心位置的室外空间。市区最近的临海新居住区。配套完善，城市中心的中低密度别墅区。私密，仅家人和密友可入，兼具居家和社交的室内空间。私密：无海，人口导入比临海版块更纯粹。前景：观澜等新高端项目的兴起，保证版块品质的纯粹社交居家：交交通发达，出入性发达，适合交际和城市居家休闲。房市金碟www.fdc01.com客厅，是最具有私密的公开空间。高级别墅中，客厅分成三大功能：会客厅、家庭厅、议事厅。用于和亲密程度不同对象交谈所用。客厅，正是江山不家庭兼得的私密空间客厅兼得江山不家庭房市金碟www.fdc01.com江东，正是海口甚至整个海岛上最具三大客厅潜质的土地房市金碟www.fdc01.com15分钟市区的距离保证了第一居所别墅戒海南长度假的休闲主场最内涵的高尔夫原著、最国际的高尔夫国邦（观澜）配套发达的商务功能，5分钟空港距离，成为中国的海上议事厅家庭厅议事厅海陆空交通，不离城的近郊社交居住，岛内社交的主场。而空港静区，也方便会宴全球各地的私家朋友会客厅房市金碟www.fdc01.com国贸大英山西海岸东海岸新埠江东门户前庭后院中庭客厅岛内博尺私密性：相比多数临海板块，私密性更强居家性：相比远郊，又是具有第一居住的临城板块社交性：台达和未来观澜，将塑造高尔夫为主题的居家社交板块岛内定位海口东客厅房市金碟www.fdc01.com岛外--城市坐标下的海上果岭岛内--海口东客厅总结房市金碟www.fdc01.com岛内岛外贰产品定位房市金碟www.fdc01.com岛外房市金碟www.fdc01.com台达和全岛的物业做个比较房市金碟www.fdc01.com台达山钦湾半岛云邸千舟湾3枀度享乐享乐生活平衡枀度炫耀家谈：家庭别墅或长度假别墅畅谈：老友休闲和圈子度假别墅会谈：商务会谈和年会别墅紧密的城市关系，优良度假区气候和高尔夫等商务生活配套，形成海南不多的适合三类密谈的房子???项目是大人物、大家族隐海隐山隐在小镇里，不谈国事，不谈生意的自在度假。项目是海南不多的身份山，名片海。一个社会交际、身份炫耀大于度假的标签项目。标签交际度假项目是一个人、一家人的隐山隐海隐在高尔夫里的纯粹生活。享受配套生活便利性。■中信山钦湾：只谈高尔夫■中信千舟湾3：不谈国事■中信半岛云邸：只谈身份■中信台达：谈生活，不误谈生意房市金碟www.fdc01.com看得上台达的人把海更看成一种度假环境，耄非狭义的海距离对于他们”到了岛上，就到了海上“海更多是和家人、老友、商家朋友亲切谈的地方买的不是海，耄是海上的度假氛围，用以维护城市关系。成熟度假观：不以距离论卙有房市金碟www.fdc01.com买台达的人，绝不是站在个人角度耄是站在社会人角度耂虑家庭，衡量事业，关注交际某种意义上，社会人的台达，潇洒哥的香水湾客户角度：社会人潇洒哥房市金碟www.fdc01.com（重点产品：独栋）台达=家庭别墅城配+休闲环境。一个适合家人亲切谈的长度假别墅（重点产品：合院）台达=圈子别墅适合老友一起海上度假，无所不谈的院子别墅。（重点产品：商务墅）台达=社交别墅适合企业间、老板间、企业内部间的商谈别墅家谈畅谈会谈海上缓和的三种社会人关系房市金碟www.fdc01.com千舟湾3山钦湾半岛云邸不谈国事只谈高尔夫只谈身份台达项目谈生活，不误谈生意岛外博尺密谈别墅度假家谈老友畅谈商务会谈各种谈岛外定位：房市金碟www.fdc01.com岛内房市金碟www.fdc01.com台达和全岛的物业做个比较房市金碟www.fdc01.com台达富力盈溪谷鸿州江山观澜富力红树湾社区休闲区度假区旅游区盈溪谷是具有休闲感的社区，但核心是个社区……多元化的配套，甚至填补海口旅游地产的鸿洲。10个球场，50万方城级配套的观澜。居住更像补充功能，项目是社区，更像一个的旅游区。■■■相比其他几个项目，自然资源较弱，城市属性更强，休闲更注重社会功能（运动、交际、居家）。有社区不具备的丰富配套；有旅游区不具备的宁静感；有度假区不具备的生活居住感。属第一居所的家庭别墅。温泉，火山地脉，庄园，商业原生河流，强大的自然资源属性和临海优势，城市较远的距离。某种意义上比旅游区更安静，比社区更具有自然感，属具有山水感的度假区。富力盈溪谷：社区鸿洲江山、观澜：旅游区富力红树湾：度假区中信台达：休闲区■房市金碟www.fdc01.com同岛外的”密谈别墅“定位一样台达项目就岛内客户而言，也是个适合密谈的别墅只是岛内客户更注重其家谈性质的第一居所功能房市金碟www.fdc01.com盈溪谷观澜、鸿洲社区旅游区红树林台达项目度假区休闲区岛外博尺密谈别墅家谈为主，老友畅谈、商务会谈为辅岛内定位：房市金碟www.fdc01.com总结经过土地、产品两大定位，我们得出：房市金碟www.fdc01.com海口客厅果岭小镇密谈别墅城市坐标下的果岭密谈别墅岛内定位岛外定位房市金碟www.fdc01.com以刚得出的两大定位为基本，延展成台达项目的五大体系大盘体系五大体系房市金碟www.fdc01.com空港静区城市坐标四维交通：海陆空轨空港静区：不在飞行航线下的空港别墅四维交通交通体系四维交通+空港静区房市金碟www.fdc01.com果岭鼻祖海口客厅四季居住带四季居住带：中国唯一适合四季居住的亚热带城市果岭鼻祖：中国最老的球场乊一，中国海上高尔夫的鼻祖生活体系四季居住带+果岭鼻祖房市金碟www.fdc01.com三十步法则规划体系江河湖溪：用水的四种形态，形成浮在水上的高尔夫三十步法则：线性规划，任何一栋房子三十步就到水边江河湖溪规划体系江河湖溪+?三十步法则房市金碟www.fdc01.com密谈别墅产品体系三镇九岭三镇九岭：三个小镇，绕着九洞果岭密谈别墅：商谈别墅、畅谈别墅（合院别墅）、家谈别墅产品体系三镇九岭+?密谈别墅房市金碟www.fdc01.com一溪配套体系九闲九闲：九大休闲--果岭、游艇、贩物、养生、溪戏、田趣、美食、度假、商谈一溪：溪岭酒店系统（酒店+管家输出+物业管理）配套体系九闲+?一溪房市金碟www.fdc01.com一溪配套体系九闲四季居住带城市坐标果岭鼻祖规划体系江河湖溪空港静区三十步法则海口东客厅密谈别墅产品体系四维交通三镇九岭岛内定位：海口客厅果岭小镇密谈别墅岛外定位：城市坐标下的果岭密谈别墅大盘价值：《五大体系》出策略前，我们最后总结一下房市金碟www.fdc01.com叁策略不输出房市金碟www.fdc01.com枀端一点，海是自私客，潇洒哥的选择，台达则是社会人的房子用于在海上维护各种社会关系的房子这些正是台达建立第三价值体系的基础策略原点：山海所不能房市金碟www.fdc01.com++生活价值+身份价值+休闲价值山海所不能=房市金碟www.fdc01.com）生活价值因为海南除了半山半岛、凤凰岛、単鳌少数派外，还没有标签身份的海身份价值休闲价值”发达交通+海口城市配套平台“造就了海南都不多的可生活休闲区台达的影响力造就了具有身份感的”度假圈层+社会名片“。（海南岛的气候环境，丰富的台达配套造就了城市休闲价值房市金碟ww