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武汉三江航天龙城2012营销策略总纲(世联)
武汉三江航天龙城2012营销策略总纲(世联)
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谨呈:武汉三江集团2012三江航天龙城营销策略总纲武汉世联兴业房地产顾问有限公司2012年1月左脑和右脑的区别p左脑是逻辑思维(意识脑),知性、知识、理解、思考、判断、推理、语言、抑制……“ThinkSame”。p右脑是感性思维(本能脑),感悟力、创造力、想像力、统筹力、透视力、直觉力、领导力、第六感、灵感、梦境、激情……“ThinkDifferent”。入市新盘:?颐景康城?盘龙城目前共17个项目,2012年将有5个新盘入市,市场供应量高达200?德大浅水湾万方1.5年?F学府,而以2011年总体去化125万方的速度,至少需要才能全部消化?万润橄榄城;?珑璟轩?2012年盘龙城市场在售楼盘中16个楼?盘龙城市场物业类型以高层、小高层为主,供应产品集中在80~125平的刚需盘有高层、小高层紧凑户型,产品高度同质化;,产品面积段高度集中。恒大名都:恒大名都:成交均价一直保持11月下旬推出部分特?由于与汉口城区分隔以及交通、生活配套的不足,盘龙5500~6000价房源价格约4998城片区价格处于武汉市的“洼地”,且2011年11F空港中心城:元月起随着市场转冷,盘龙城多数楼盘展开低价策略吸引客10月开盘价格降F空港中心城:严重跳水5100~5200元11月底3#剩余房源户,市场价格。极地海洋世界:特价5000元9月开盘均价6500极地海洋世界:元12月底推出特价房……6000元……客户困境:项目处于盘龙城的边缘地带,客户抗性大“那里面啊,3000多?我们这还建房就2000多,而且这什么都没有,跟那头的名流什么的根本比不了啊”——项目周边的原住民户客“过了机场高速?那是什么位置啊,那有段楼盘吗?那边不是农村吗?环境这么差我反正不会考虑。”地性抗——歌林大花园上门客户较“过了机场高速我肯定不会考虑,那位置和这边完全是两个环境,什么都没有嘛”——盘龙城工商银行工作人员“这位置?周边有什么配套吗?感觉好远啊,没去过那。”——名流人和天地上门客户项目困境:生地的四无状态,无资源,无交通,无生活配套,无居住氛围位置偏远通达性差无生活配套项目不利无山水资源因素生活氛围不浓交通不便未开发陌生区进入性差缺乏天然水系资源植被资源稀少生活氛围不浓分析:项目处于完全没有开发的陌生区,地块本身无山水资源,无市政道路直通项目,需从其他地块的道路进入,周边缺乏基本的公交、生活超市等配套,难以吸引客户我们通常因为左脑的理性认知而陷入平庸与无解的状态,如果换做我们的右脑,那会发生不同?历史上右脑思维诞生的奇迹乔布斯——苹果教父,1976年和朋友成立苹果电脑公司,他凭敏锐的触觉和过人的智慧,勇于变革,不断创新,引领全球资讯科技和电子产品的潮流,先后领导和推出了麦金塔计算机、iMac、iPod、iPhone等风靡全球亿万人的电子产品,深刻地改变了现代通讯、娱乐乃至生活的方式。甘地——印度民族解放运动的领导人和印度国家大会党领袖,他的精神思想带领国家迈向独立,脱离英国的殖民统治。他的“非暴力”(ahimsa)的哲学思想,影响了全世界的民族主义者和争取能以和平变革的国际运动。毕加索——是当代西方最有创造性和影响最深远的艺术家,立体画派创始人,他和他的画在世界艺术史上占据了不朽的地位。他的才能在于,他登峰造极的境界,各种变异风格中,都保持自己粗犷刚劲的个性,而且在各种手法的使用中,都能达到内部的统一与和谐。梵高——荷兰后印象派画家。他是表现主义的先驱,并深深影响了二十世纪艺术,尤其是野兽派与德国表现主义。梵高的作品,如《星夜》、《向日葵》与《有乌鸦的麦田》等,现已挤身于全球最具名、广为人知与昂贵的艺术作品的行列。我们有信心2012我们一起用右脑也能创造奇迹自信是成功的第一秘诀——爱默生感悟机会重审盘龙城与项目关键点:盘龙城区域认知市场竞争及机会客户竞争及机会要想成功,你必须自己制造机会,绝不能愚蠢地坐在路边,等待有人经过,邀请你同往财富与幸福之路。——歌夫盘龙城区域认知关键点:规划发展认知产业发展认知交通发展认知规划发展:武汉城市空间的重点拓展区,政府强势规划,配套日趋完善,“城熟”时代即将来临?黄陂“撤县改区”,纳入武汉城市规划?在武汉市2006-2020年总规里面盘龙城明确定位北部新为武汉北部新城组群中心,重点发展航空物流,城组群是武汉城市空间拓展的重要区域?盘龙城功能定位为:临空港物流产业区,现代制造区,旅游度假区,生态人居区,重点发展航空物流佳杰得福购物中心盘龙城二小奥特莱斯v工商银行黄陂一中v农业银行中百仓储武汉市新城组群规划v盘龙城一中一医院亚健《武汉城市总体规划(2006-2020年)》1所省内一流高中康治疗中心建设银行2所初中武汉市第一p新城组群是武汉城镇化的发展区,承接中心医院3所小学城区疏解的人口和功能,带动区域一体化发展武汉市中武大人医院汉学p盘龙城属北部新城组群,主要是利用天河机民医院新东方外国语高级中学场的优势,吸引汉口地区产业和人口的外移,重点发展航空物流和综合居住已有配套规划配套交通发展:对外“水陆空”立体交通日趋成熟,对内“五纵二横”骨架交通日趋便捷便捷的对内交通网?主干道网岱黄高速、盘龙大道、机场高速、外环、武汉大道?场公交网机河291:中山大道-利济北路-京汉大道武商路-解天放大道中山公园-新华路-唐家墩-姑嫂树路-姑李路--金银潭大道--银潭路--宏图路扬子江汽车-盘龙大道-巨龙大道盘龙城阳逻深水港229:二七路-解放大道-黄浦大街工农兵路-黄浦大街雷院-黄浦大街-金桥大道-巨龙大道肖家岗-巨龙大道日月山水-巨龙大道卓尔总部-巨龙大道-露甲山路-汤云海路汉口火车站武汉港296:汉口北大道-巨龙大道-盘龙大道-宏图路-金银潭-姑李路-长港路-常青路-振兴路290:腾龙大道-川龙大道-盘龙大道-宏图路-金银潭大道-将军一路-姑李路-姑嫂树路长港路-姑嫂树路杨汊湖-姑嫂树路-兴业路-中一路隧道口-黄孝河路-建设大道-台北路-解放大道循-京便捷的对外交通网汉大道-单洞路1、空港经济:距离华中最大枢纽机场-天河机场5公里;外环武汉2、水上交通:离长江中游最好的深水港-阳逻深水港仅12盘公里,离武汉港距离10公里;机龙岱场大3、铁路:铁路铁道部已将武汉定位为全国六大路网性客运中机黄第道场高心之一1000亩货运站;二高速4、公路:总投资90多亿的7条向周边城市辐射的汉英、汉通速麻、汉鄂、汉十、青郑、汉洪、汉蔡高速公路陆续动建,它道们均在武汉外围与京珠、沪蓉高速连接。产业发展:依托航空优势,工商贸和总部经济深入发展,多产业集群导致客户及经济大转变,未来客源更加广泛佳海工业园奥特莱斯卓尔集团总部汉口北第一批发城国航湖北总部区域机会城市在快速发展的通道上飞奔政府强势规划,配套日趋成熟,“水陆空”和“五纵二横”便捷交通初步形成,依托航空优势的多产业经济正繁荣发展,盘龙城正向城熟、城兴深入发展。市场竞争及机会关键点:高层、小高层认知洋房、多层认知联排别墅认知楼盘产品分布:盘龙城目前在售共19个项目,其中高层、小高层楼盘13个,多层、洋房楼盘2个,别墅楼盘4个。汉口湖畔恒达盘龙湾颐景康城香榭北郦湖F天下德大浅水湾领袖城人和天地F空港城美景天城汉飞向上城中城时代F阳光城盘龙新天地摩卡小镇香奈天鹅湖恒大名都巢上城中国院子多层、洋房高层、小高层别墅高层、小高层市场去化:基于汉正街搬迁汉口北、武汉大道开通等利好,盘龙城成为2011热点置业区域,总去化量98万方,恒大名都20万方去化独占鳌头。p恒大名都项目以震撼展示和低于客户心理预期的价格入市,收到市场的热烈追捧。高层、小高层市场供应:多数项目2012年处于持销期,潜在供货量约380万方,2012年推货量高达180万方,市场严重供大于求。82-133平米,已推剩余约1700套,后期剩余约36万货量汉口湖畔72-133平米,剩余1200多套,后期剩余货量约12万方F空港城现售主要为89~112三房、四房,已推房源剩余约270套,去化220套,后期住宅货量约39.7万方本极地海洋世界80~180平二至四房及复式在售,共剩余约380套,三期货量约12.5万方领袖城80-134平米高层、小高层,一、二期共剩余约260套,三期货量约12.4万方摩卡小镇项二期79-109二房三房在售,已推房源剩余约450套,后期剩余23万方巢上城60~130平户型在售,五期及前期剩余约1000套,后期剩余约100万方货量人和天地剩余94~130产品,主要户型三房、四房,去化333套,余约400套,后期剩余货量约4.4万方F阳光城目在售83-140二至四房,剩约400套,2012年推售货量约20万方恒大名都二期36#小高层163平12月开盘,二期约剩余120套,后期剩余5.6万方歌林花园预计2012.1开盘,共9栋高层80~120二房三房为主,约1800多套,剩余货量约18万方颐景康城预计2012.6开盘,共17栋42万方,明年推6栋万润76和115平的高层、约8200多户,目前高层蓄客中(一期约600户高层),剩余货量约73.8万德大浅水湾12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月高层、小高层市场表现:主打80~125平的刚需户型,类型单一,同质化严重;价格于2011年11月起随市场转冷,多楼盘出现低价混战,未来面临陷入全面价格红海战的危险。楼盘物业类型产品表价折扣优惠项目分析恒大名都高层2房:83-89㎡4800(特一个口价房源,精装修单价4999元要求3天付全优:品牌开发商、水景园林精致、性价比高3房:115-128㎡价)款,通过网络公司团购还可以优惠2万元劣:4房:146-201㎡F空港中心城高层2房:72-89㎡5200优惠:2万抵5万后再减3
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武汉
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三江航天龙城
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分析:项目处于完全没有开发的陌生区,地块本身无山水资源,无市政道路直通项目,需从其他地块的道路进入,周边缺乏基本的公交、生活超市等配套,难以吸引客户。
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