持续系统的房地产整合解决之道单击此处编辑母版标题样式常州别墅专题调研报告单击此处编辑母版副标题样式尚美佳?中国┃常州市场部2011-7-11尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道目录I.常州别墅市场发展历程II.常州别墅市场整体状况III.常州别墅板块市场调研IV.常州别墅市场客户研究V.常州别墅市场总结及发展趋势2011-7-12尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场发展历程1、区域演变——由片区发展，南北两翼领衔常州03年04年-05年06-08年09年-11年美林国际村橡树湾别墅太湖庄园龙湖香缇漫步常州别墅市场初步形成新北常州别墅市场区域板块逐步06年国家出台了对别墅市场国内品牌商开始进入常州别和城西两个板块，在房地产加大了别墅项目推量，也在供应的宏观调控，新推的纯墅市场，高端产品开发将别行业刚刚起步的整体环境下，产品力上做到了质的飞跃，别墅项目逐步减少，而消费墅市场的产品品质与运作经消费者有所抗性，属于常州总体布局、弧形设计、建筑、者也逐步理性，双重压力下验进行了很大的改革定位，别墅发展的启蒙期；景观都进入了跨越期；开发商在品牌和产品上加大而这一方面也让消费者对品代表案例：美林国际村、御代表案例：怀德名园、橡树功力，别墅市场进入发展期；牌效应逐步的热衷；花园、阳光花园、莱茵花苑、湾别墅、秋水云庐、湖畔春代表案例：恐龙园别墅区域、代表案例：世贸香槟湖、九都市桃源等；秋等；西太湖别墅区域；龙仓时代上院、龙湖郦城；2011-7-13尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场发展历程2、客户演变——富人层面逐步扩大，注重生活质量?2003年：随着国家对城市建设的宏观调控，高消费群体的迅猛崛起，其对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。别墅物业产品作为豪宅的顶级富人层面，包括私营企业主、外企高层管理人员等；以新北美林国际村为代表，美林国际村是常州的第一个富人区。当时的购买客户主要以企业老总、归国华侨为主；?04年-05年：常州别墅开发区域逐步南北扩移，周边渡假型别墅市场全面兴起，包含居住、办公、投资等多种用途。由于前期的低价入市，客户层面逐渐由顶级富豪阶层向中高等收入阶层发展；?06年-08年：宏观调控新政出台，随着土地的日益稀缺及板块的城市化，别墅用地逐步稀缺，价格也随之高涨，客户层面不断提升，客户需求开始由渡假向自住逐渐转变，客户层面也在由私营企业与企事业单位等高等收入阶层延伸；?09年-11年：别墅物业的品牌化发展，致使物业形态及产品品质逐步丰富化，客户层面被再一次放大，中高层收入者均有购买别墅物业的意向，而客户在选择别墅物业的同时也注重了别墅的生活上细节表现，2011-7-14尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场发展历程3、产品演变——产品单调转变多样化发展?2003年：以板块片区的少量独立别墅为主，独立别墅及联排别墅类型为主，景观粗糙、产品较单一且户型间隔较差；?04年-05年：2005年国家开始限制别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地，尤其对于独栋别墅的开发更是加大了限制。多种别墅类型开始出现，如多种联排、叠加、双拼等多种别墅类型；?06年-08年：独栋别墅的稀缺性让无法满足购房者需求的开发商开始努力修内功，注重打造自身内部景观，产品附加值、服务水准。伴随着房地产市场的发展，消费者的购房需求趋于多样化，各种类型的项目也应运而生；?09年-11年：各大品牌商的逐步进驻，本地别墅市场开始洗牌进程，在对别墅物业的产品深入不断追求中，使得别墅作为高端物业，在市场中的地位越来越高，众多开发商之间竞争的手段和方式，让别墅物业从外部风格多样化、景观塑造的细节化、建筑材质的高档化进入产品设计的人性化、服务水平的提高化等。2011-7-15尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场发展历程总结：?城市发展进程迅猛，对于各个片区的自然资源也在逐步加大改造，无论是市中心还是各大板块别墅土地资源的稀缺性，而别墅物业的升级必然是引领高端物业的需求趋势；?随着别墅理念的成熟，城市别墅的出现更能满足众多城市消费者居家度日与休闲度假为一体的综合需求，它使城市新贵也能享受到高端的生活环境；?对于常州这个城市资源分享，天然的外部环境较少，资源优势很小，在别墅市场的不断发展中，在别墅产品的多样化趋势下，常州别墅产品的类型和品质都将会进入更高的一个层次，更能迎合别墅消费者的实际需求；2011-7-16尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道第二部分：常州别墅市场整体状况a.常州别墅市场现状b.常州别墅物业供需分析c.常州别墅细分物业分析d.板块别墅市场总结2011-7-17尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场整体状况一、常州别墅市场现状东渡海派青城美地山庄绿洲天逸城龙城福第香树湾花园绿地世纪城绿都万和城九龙仓时代上院龙湖原山世茂香槟湖新城香悦半岛银河湾第一城长兴秀江南天誉花园阳光龙庭万水美兰城龙湖龙与城龙湖香醍漫步景瑞英郡巨凝金水岸九玺青枫壹号荆溪人家御翠园常发豪郡上书房银河湾明苑水晶城长宇棕榈湾绿地外滩一号常发香缇半岛新城公园壹号聚湖半岛香江壹品星河国际常发御龙山中天名园湖滨1号九洲豪廷苑新城公馆万泽太湖庄园天安别墅湖畔春秋莱蒙城御城太湖湾度假村湖畔春秋新濠澜境溪湖小镇星河丹堤太湖板块?常州别墅市场以城北，城中，城南为主要分布方向。已入市别墅未入市别墅?随着太湖板块，隔湖板块别墅的建造，常州别墅进入第二居所时代。?常州别墅市场竞争激烈，新入市项目近20个。2011-7-18尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道常州别墅市场整体状况一、常州别墅市场现状类型：联排，独栋面积：400㎡以上顶级别墅价格：750万以上代表楼盘：龙湖原山、和记黄埔御翠园类型：联排，类独栋高端别墅面积：300-400㎡价格：470万以上代表楼盘：龙湖香醍漫步类型：联排中低端别墅面积：116-300平方米价格：170万-300万代表楼盘：东渡海派青城，溪湖小镇2011-7-19尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道年度供需趋势各物业供求情况物业结构分析别墅物业供需分析存量出化周期常州市区别墅项目供销体量一览表万㎡成交价格推案套数去化套数300（元/㎡）（套）（套）255.8525010000以下63248320010000-1500028722209151.8615015000-20000667537116.9920000以上103883910060.395034.87市场趋势：0?2010年至2011年5月常州别墅市场供应量为已推量去化量存量年均去化量待开发量常州市区别墅项目供销套数一览表151.86万㎡，成交116.99万㎡，供应套数套60005209套，去化4068套，目前供求相对平衡；5452?50005209待开发体量达到255.85万㎡，待开发套数达40004068到5452套，预示未来常州别墅市场竞争趋于3000白热化；2000?常州别墅成交价格主要集中在10000-1500010001141元/㎡价格段。0推案套数去化套数存量套数待开发套数数据自2010年1月截止2011年5月10尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道年度供需趋势各物业供求情况物业结构分析别墅物业供需分析存量出化周期在售别墅项目分类型供销存情况一览表套套45005000存量套数去化套数待开发套数40004500供求情况：40003500?常州别墅市场主要由独栋、双300035003000拼、联排、叠加四种物业组成，250025002000其中联排产品为主导，双拼和叠200015001500加别墅相对稀缺；10001000?2010年至2011年5月，常州别墅50050000产品去化率均超过76%，独栋和叠独栋双拼联排叠加加的去化率较高，超过80%，其中联排别墅为市场供销主力；类型独栋双拼联排叠加?未来别墅市场仍以联排别墅为推案套数6022244003380主。去化套数4921713084321存量套数1105391959待开发套数6812384411122去化率81.73%76.34%77.04%84.47%数据自2010年1月截止2011年5月尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道11年度供需趋势各物业供求情况物业结构分析别墅物业供需分析存量出化周期面积（㎡）推案套数去化套数存量套数待开发套数200以下15371162375847200-25016641359305915250-3001246979267590300-350305202103284350-40019316825285400-45026419866156成交结构特征：?别墅物业成交面积主要集中在300㎡以下，其中200-250㎡户型成交占比最大，达33.4%；?未来的常州别墅市场仍以300㎡以下的产品为供销主力。数据自2010年1月截止2011年5月12尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道年度供需趋势各物业供求情况物业结构分析别墅物业供需分析存量出化周期常州别墅类型去化分析表存量去化周期分析：套月均去化套数去化周期月?2010年至2011年5月常州别墅去20040171化较慢的为叠加和独栋，月均去化150292930套数较多的为联排，月均去化1713110020套；501010?未来常州各物业别墅去化周期较27180100为相近，就目前别墅存量而言，去独栋双拼联排叠加化周期为29-31月之间，由于常州市场叠加别墅存量较少，去化周期存量套数月均去化套数去化周期物业形态仅为10月。（套）（套）（套计）独栋7912729双拼