武汉经开万达广场招商前期定位及市场调研目录一、武汉总体概括介绍二、经开总体概括介绍三、武汉商业发展状况四、经开万达及周边情况五、项目SW分析六、项目前期定位一、武汉市总体概况1.武汉市基本情况?武汉坐落于江汉平原。长江、汉水在此交汇，在地理上将武汉划分为武昌及汉口和汉阳。?武汉是湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市。?全市面积8467.11平方公里,中国中部及长江中下游特大城市，是华中地区最大的城市，华中地区的金融中心、交通中心、文化中心。?截止2009年，全市常住人口910万人。2009年度国民生产总值4500亿人民币，内地副省级城市列第五。?社会消费品零售总额2164.09亿，增长17%，城市居民平均可支配收入18385元，增长10%。武汉基本经济数据2009年武汉市全年地区生产总值4560.62亿元，比上年增长13.7％。其中，第一产业增加值149.06亿元，增长1.6％；第二产业增加值2142.14亿元，增长16.0％；第三产业增加值2269.42亿元，增长12.5％。全年社会消费品零售总额2164.09亿元，比上年增长17.0％，提前一年实现“十一五”规划目标，跨越2000亿元台阶，吃的商品零售额500.33亿元，增长8.7％；穿的商品零售382.29亿元，增长11.6％；用的商品零售额1280.89亿元，增长22.4％。2009年，城市居民人均可支配收入为18385.02元，增长10.0％。武汉商圈分布武汉商业网点规划区域介绍?武汉经济技术开发区开发区始建于1991年，1993年4月经国务院批准设立，管理范围192.7平方公里，其中102平方公里为新开发区域。开发区建成区已达40平方公里，现在天然气、蒸汽、通讯、道路、铁路、排水、码头等基础设施一应俱全，区内湖泊环绕，景色秀美，是一处居家、休闲的理想之地。?武汉新区2004年2月，中共武汉市委、武汉市人民政府作出开发建设武汉新区的战略决策。武汉新区由长江、汉江和京珠高速公路合围而成，形成“两江一路”的天然扇形区域，涵盖汉阳区、武汉经济技术开发区、蔡甸区和汉南区的一部分，规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万。?六湖联通六湖指汉阳地区的龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖、北太子湖和后官湖，2002年作为国家“水污染控制技术与治理工程”重大科技专项之一的“六湖连通”工程启动，该项目旨在连通“六湖”与长江、汉江，通过引江入湖、湖湖连通形成动态水网，构建良性城市水环境生态系统，预期2010年完工。区域划分以目前对武汉市片区划分为基础、片区交通线路、行业片区分区和市场表现的区域特征将汉阳片划分为四个板块。汉阳片区板块划分结果编号名称范围东：临长江；南：墨水湖、龙阳Y1汉阳板块湖；西：三环；北：临汉江Y2泛后官湖板东：三环；南：后官湖、知音湖块；西：；北：临汉江东：临长江；南：南太子湖；西Y3四新板块：三环线、三角湖；北：墨水湖、龙阳湖东：临长江；南：至沌口区边界Y4沌口板块；西：后官湖；北：南太子湖基本条件沌口板块人口总量相对不高，土地面积大，人口密度低。人口总量及居住密度人口土地面积人口密度板块（万人）（k㎡）（人/k㎡)Y1汉阳36.8932.2711431Y2泛后官湖8.15153.33532Y3四新5.237.51387Y4沌口14.96160.11934Y1人口总量较高；Y2、Y3、Y4人口总量低。资料来源：汉阳区统计局及相关调查基本条件人口居住密度土地面积人口密度板块行政区划人口（人）（k㎡）（人/k㎡)532人/K晴川街道181852.76735532人/K㎡㎡284243.877345月湖街道低密度低密度建桥街道472501.9248681143111431人人/K/K45092222546翠微街道㎡㎡汉阳鹦鹉街道418002.5316522中密度中密度五里墩街道575194.7512109琴断口街道635558.817214江汉二桥街道3800721900413871387人人/K/K洲头街道290333.717826㎡㎡四新江堤街道5212337.51387低密度低密度沌口街道12533377.21623沌口军山街道2427282.91293934934人人/K/K㎡㎡低密度永丰街道2317151.29452低密度泛后官湖奓山街道58378102.04572Y1人口居住密度中；Y2、Y3、Y4人口居住密度低。资料来源：汉阳区2007统计年鉴基本条件人口结构情况沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，属主流消费群体。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2%。汉阳区人口年龄结构图沌口区人口年龄结构图基本条件经济基础汉阳区其他支路区域，多属于旧城区泛后官湖板块经济基础较差或城中村，人均消费能力稍差汉阳大道沿线，经济基础好，人均购买力强沌口以汽车、食品等产业为支撑，经济基础较好，人均收入和支出略高于武汉市平均水平四新板块经济基础一般，作为政府重点规划的新区范围，是未来经济发展的重点区域之一基本条件商业环境从商业环境上看，Y1区域商业氛围浓厚购买力强，Y2、Y3板块中商业尚未起步，Y4商业基于其居住配套服务而衍生，发展迅速。主要商户新世界百货、汉阳商场、家钟家村商圈乐福21世纪购物广场、家乐福、金马·凯旋家居广场、苏宁王家湾商圈电器、工贸家电、好美家家居广场、欧亚达家居广场、大洋百货、武汉摩尔城武商量贩、工贸家电、帕菲沌口商圈克健身俱乐部汉阳区商圈分布示意图基本条件交通配套目前，Y1、Y3公共交通比较发达，Y2、Y4公共交通设施少，通达性差；“十一五”期间，政府将重点完善Y1、Y3板块公交设施，改建古琴台大型公交枢纽站，新建滨江苑、武汉体育中心、永安堂等中型公交枢纽站。板块现有公交线路5、电车琴台大道3王家湾站路公交经过钟家村站7、24、26、42、45、58、108、203、20路公交41路公222、401、413、517、524、531、532、经过交经过535、537、541、553、554、556、558、Y1559、561、579、585、598、607、704、龙阳大道705、707、710、716、720、726、727、10路公交728、803、26、70、204、205、208、2经过13、520、575、580、585、596、597、604、708、735Y226、520202、204、205、208、213、585、596、鹦鹉大道597、599、708、704、727、728、61、Y311路公交532、524、554、558、559、580、598、经过704、720、727、728202、204、205、208、213、585、596、Y4597、599、708片区市场湘隆时代商业中心?项目位于沌口板块。市场表现：项目至2007年09月开盘以来，销售情况一直不是很理想，今年1月至8月，总成交190套，价格4648元/平米项目简介：湘隆·时代商业中心位于沌口核心区、武汉体育中心的正西面，并且该项目自身有30万方的商业配套。该项目总建筑面积149850万平米，容积率2.78；以3栋11层小高层及8栋18层小高层建筑形态组成，目前售在产品主要集中在110-140㎡的三房产品上。项目分析：以交通优势及商业配套作为最大卖点，产品类型丰富。①位置图②外观效果图③主力户型图片区市场湘隆时代商业中心销售表现片区价值评估综合结果片区价值评估综合结果?汉阳板块由于周边配套成熟，板块内项目以改善类产品为主，板块价格较为坚挺，当前钟家村片区因华润置业中央公园及世茂锦绣长江二期成交放量，虽然该板块已接近历史高位，但未来空间依然充裕，冲破高点指日可待。?沌口板块同比其他板块而言，配套设施较为成熟，但在售项目较少，新推上市项目对短期的成交量拉动较大，并且客户对板块内的项目认可度较高，置业者均来自板块内居民及企业员工。?四新板块从市场发展阶段而言处于起步阶段在售项目较少，随着未来国际博览中心建成，该板块的潜力会逐步呈现。?区域内泛后官湖板块由于在售项目以洋房及别墅产品为主，因此板块整体价格较高，随着未来恒大及和计黄埔项目的陆续动工，后期板块配套设施会日渐成熟。注：详细评分标准请参见综合结果附件.片区价值评估综合结果评价结果市场市场成熟成熟，基础条件好，基础条件好，未来土地，未来土地供应供应较较稀缺稀缺配套条件较差，未配套条件较差，未，，可视可视地块地块情况进情况进入入来来并并不是规划重点不是规划重点区域，区域，可暂可暂不关不关注注配套条件较差，配套条件较差，但但未来未来规划前规划前景景看好，土地看好，土地供供应应较多，较多，推荐进推荐进入入配套条件较差，未配套条件较差，未来规划前来规划前景景一般，一般，可可以以保持保持关关注注沌口产业区汽车汽配城黄金口都市工业园区域产业区万通工业园……以汽车及汽车零部件为主导产业的开发区，发展腹地广阔，区位优势明显开发区位于武汉市区西南，濒临长江，地处市区中环线和外环线之间。规划面积31平方公里，已开发20平方公里，远期控制规划面积90.7平方公里，距离市中心及汉口、武昌火车站约30分钟路程，距武汉天河(国际)机场约40分钟路程。发展腹地广阔，区位优势明显。开发区产业特色鲜明---汽车及汽车零部件产业是开发区的主导产业。2008年，武汉经济技术开发区规模以上工业企业累计实现工业总产值946.96亿元，其中，汽车及汽车零部件产业实现工业总产值577.39亿元，占全区规模以上工业总产值的60.97％；实现全口径财政收入76.45亿元。汉阳黄金口都市工业园是经过市政府批准的、享受市级都市工