京汉君庭2011年度营销推广方案目录第一部分：宏观市场第二部分：竞争分析第三部分：客户分析第四部分：销售计划与产品分析第五部分：2011年度营销主线第六部分：阶段性营销策略第七部分：费用预算第八部分：新政影响预案第九部分：广告创意表现第一部分：宏观市场随着香河自身的不断摸索，经济发展规律的不断作用和区域政治环境的不断改善，香河当前的发展潜质正在朝着更加高速、更加昂扬的方向推进，香河的区位价值正在发生重大变革。第一个方面：香河与京津之间的经济关系造就了香河特色产业的形成和发展。——特色产业的发展区域经济资源分布的差异性和强势方的利益保护，使政府和企业为了避免无效竞争而自觉地根据当地实际有所为、有所不为地选择错位发展，为区域经济的发展提供了分类支持。香河的第一城、家具城、纸制品包装、金属制品等行业就是在这种区域分工和错位竞争的背景下产生发展起来的。以此说开去，香河的未来产业结构也将同样具有更大的拓展空间和光明的发展前景。第二个方面：以重点城市为核心的“圆形市场区”发展最终将打破，香河在京津两地的空档地位正在被全面弥合。——经济的弥合市场机制本身具有很大的经济性和弥合性，多个圆形中心地之间的空档和真空必然会随着生产要素的流动而被弥合填补。一个中心地市场区能够打破圆形束缚，多个中心地市场区也将会打破圆形，出现交错重叠的正六边形市场区，实现各中心地之间“力”的平衡。目前，北京938路公交车已经直通香河，北京区号的电话也即将进入香河，数十年来不可逾越的边界屏障近几年已经被大大突破。这足可以说明京津的“圆形市场区”已经开始变为六边形市场区，香河相对的“真空”状态和市场空档正在被京津两地所弥合，区域经济开始出现更加经济性的发展。第三个方面：随着京津“极化效应”的完成，“扩散效应”即将全面产生。——人口及资源的扩散目前，京津两地生产生活成本进一步提高，发展空间继续缩小，拥挤成本日益加大，大量剩余要素已经开始向外扩散，出现了“腾笼换鸟”、“退二进三”等“逆城市化”现象，主动外溢和被动外溢交织进行，区位势能大量释放。香河去年以来有100多个千万元以上二三产业项目，其中有一半多的项目是京津的独资或合资项目。香河新开盘的几个高档楼盘，80%以上由京津人口或欲打算在京津长期发展的人购买。这也预示着京津全面扩散香河的时代已经悄然来临。第四个方面：行政壁垒进入破冰时代，京津对河北及香河的区域认同感明显加强。——行政区域壁垒的破冰从2004年的《廊坊共识》，到后来的《京津冀都市圈区域规划》，京津两地越来越认识到区域经济合作的重要性。北京大七环、首都第二机场新址都给廊坊和香河带来了极大的利好消息。2008年4月，北京市印发了《关于进一步加强与周边地区合作，促进区域协调发展的意见》，标志着三方合作从“纸上空谈”已经演变为主动实践。最近，河北省又和北京市签订了战略合作协议，其中包含了轻轨交通向廊坊延伸的合作事宜。这些都预示着行政壁垒已经破冰，香河的区位价值将得到更高体现，发展前景将更加光明。2011年1月，香河县县委副书记张显强表示，未来几年香河将建成“四区六基地”，包括高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区；还有养老基地、健身康复基地、休闲度假基地、观光农业基地、绿色有机蔬菜基地和宜居生活基地；还要打造“现代生产之城”、“生态宜居之城”、“生活品位之城”。尽管起步较晚，但由于粘连了“CBD东扩”和“通州新城”等概念，政府有统一的市政规划，加上地价和房价相对低廉，和同样紧邻北京的燕郊、固安、涿州等河北郊县相比，香河县摈弃了各自为政、小打小闹的房地产发展模式，云集了万科、五矿、首创、富力、绿地、万通等全国性开发商。光是大的养老基地就签了三个：民政部爱晚养老基地、首创养老产业园、世贸天阶健康产业园。此外，绿地将在这里打造一个“华北民用进出口商品自由贸易区”；万通开发了低密度住宅项目“运河生态城”；而万科和五矿则打算结合新农村建设，在这里建设一个体验式的“田园城镇”，其社区功能中包含了农业观光、采摘、农产品加工、休闲体育、亲子乐园、老年乐园等。?未来的香河住宅市场将会全面开花，从开发商实力、开发水平、产品品质等方面均将有一个质的飞跃，香河将逐渐形成一个未来市场关注的新热点；?全国性品牌开发商的进入，使得购房者对该区域的产品品质将有一个比较高的预期，随之房价预计将有一个比较平稳的上升；?从目前土地信息看，2011年香河将会出现较大量的供给，同时需求方面北京限购、限贷、居高不下的房价等溢出因素将会提供给香河比较大的需求市场；届时应会出现供销两旺的局面，但应做好应对政策调控带来的短期波动的预案。网络调查显示1.限购造成了“不公平说”；2.普遍认为无法降低房价；3.认为强力限购是政府调控的短期行为，超半数人将持有房产期待升值；?区域性派单不出台细则延续需求向外挤压吸引在北京无法购?区域性短信群发现有政策或细则，对香河区域房的人成为主力客?专业性房地产网温和形成利好群（约140万）?地铁信报?企事业单位以合作单位的拓展?看房班车?针对性定向群体的优惠措施参照北京、天津需最大限度抢夺?华联商场路演地区，出台强力完全限购，制香河本地客户成?区域性派单调控限购细则约销售为主力客群(本?当地企事业单位拓展地10万）?针对家具城客户推荐增设额外优惠?从全国一二线36城市强制限购令分析，背后隐含着政府引导经济发展过快地区人口及资源流向、促进三四线城市发展以保证全国均衡发展的潜在目的；因此我们有理由相信在“环首都经济圈”、“京津冀一体化”等规划的大背景下，香河未来的发展长期向好，但应谨慎对待短期内政策的整体调控。第二部分：竞争分析容积预计成交均价项目名称总建面规划户型区间对外报价(元/㎡)率(元/㎡)起价5200元/平米，均价预计成交价在5000京东新城由18栋楼组成，一期5400元/平米，最高价24万m22.160-90平米元/平米左右。据销（香公馆）开盘6栋楼5600元/平米。一次性98售人员说近期将涨价折，可贷款建筑类型有高板、报价6500元、最低报价项目以6-17层成交均价在5700-龙盛四季城180平方米1.82花园洋房、别墅，5680元，，全款95折，贷5800元左右。社区组团商业项目板楼为主款99折1月底2月初新开盘对外报价在6500元/平米，三居室房源充足约由14栋高层和2栋酒99平米两居主(较上月上涨3%左右），为6200-6500元/平香城郦舍30万m22.95店式公寓组成力一次性优惠200元/平米，米，一居室剩余不多贷款优惠100元/平米，约为5600-5800元/平米中央帝景50-140平米的对外报价6800元/平米均9.9万平米2.359栋11-18层高层未开盘，排号阶段（泊澜峰）1-3居价80-90平米2居项目由4栋15层占80%，100-对外报价均价6500元/平成交预计在5800-北京堂樾7万平米3.2小高层组成130平米三居占米6000左右20%40平方米一居-塞纳城邦住宅16.1317层板楼，1梯3120平方米三居蓄客对外报价6500元/平预计成交均价5800-（北京领郡3.39万m2户，主力户型为米6000元/平米左右one）90平方米两居对外报价6700-7000元/平珠光御景30万平米1.9总户数：3000户70-130平米目前没有房源米此价格均为京京东新东新城城（（香公香公馆）馆）市场报价，均均价价55200200元元//平平米米起，起，54005400元元//平平米米均均成交价略低于该价格珠珠光光御御景景均均价价67670000元元//平平米米香城香城郦舍郦舍均均价价65650000元元//平平米米北京北京堂樾堂樾均均价价6300-656300-650000元元//平平米米中中央帝央帝景二景二期期（（泊澜峰泊澜峰））均均价价68680000元元//平平米米塞纳塞纳城城邦邦（（北京北京领郡领郡oneone））均均价价65065000元元//平平米米京京汉君庭汉君庭均均价价62862800元元//平平米米龙盛龙盛四四季季城城均均价价65650000元元//平平米米京东新城（香公馆）售楼地址:河北省香河县开发商:河北美联房地产开发有限公司最低单价:4800元/㎡均价:5000元/㎡2010年11月17日-至今起价历史价格:4600元/㎡均价4800元/㎡最高价5200元/㎡建筑面积:24万平方米占地面积:140亩开盘时间:2010年11月中旬开盘入住时间:2011年12月31日前入住绿化率:45%容积率:2.1暖气:22元每平米供水系统:市政供水楼座展示：2000多套??项项目介目介绍绍：位于香河：位于香河开发区开发区，距离北京，距离北京国贸国贸4040公里，公交公里，公交938938路无障碍路无障碍畅达畅达，，规规划划中京唐高中京唐高铁铁1010分分钟钟，毗，毗邻邻万科、富力万科、富力项项目、目、形成形成楼盘楼盘三三国国。小。小区区周周边边配套配套齐齐全，大型商全，大型商业区业区、、华华联联超市、超市、银银行、行、邮邮局、局、医疗医疗、、学学校、餐校、餐饮饮、、娱娱乐乐等。香公等。香公馆馆社社区区一期一期1818栋栋楼楼主力主力户户型一居室型一居室50—6350—63平米，平米，两两居室居室83—9383—93平米，三居室平米，三居室107—130107—130平米。平米。1..2..31..2..3层层送送1010平米的大露台，平米的大露台，顶顶层复层复试赠试赠送送26—6026—60多平米大露台。多平米大露台。共分三期共分三期开发开发一期一期1818栋栋楼楼。。??京京东东新城于新城于1111月月份份开开盘盘，一期推，一期推盘盘66栋栋楼楼，