常州曦城商业整体操作策略建议集团商业组2010年03月目录一、项目概况二、周边商业三、竞品借鉴四、项目定位五、租售策略六、推盘策略七、包装建议本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。一、项目概况本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。商业概况—效果示意图项目占地140亩，总建筑面积近22万平米，其中商业建筑面积2500平米。若加上2#地块商业8000平米，则总体商业体量将达到33000平米，已具备一般商业中心规模，极需要专业力量提前介入，整体把握和运作。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。商业概况—平面示意图商业分布在16#3#2#2#、3#、4#4#、5#、6#及17#16#、17#楼，其中5#2#、3#、4#、5#、6#商业为裙商，16#、17#楼为独立商业。楼层在一层至三层之间。6#本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。商业概况—各楼栋面积分布2#商业价目表3#商业价目表4#商业价目表5#商业价目表6#商业价目表16#商业价目表17#商业价目表房号面积楼层房号面积楼层房号面积楼层房号面积楼层房号面积楼层房号面积楼层房号面积楼层2-1299.6223-1215.1726-1331.7116-1218.42117-19028.85-34-1251.9525-1174.8222-2213.4123-2107.3515-2244.4626-2342.59116-272.27117-2163.7914-2130.8322-3296.3623-3173.1825-3244.4626-3104.86116-372.05117-336.5612-4293.7523-4265.3726-4104.86116-436.88117-436.3414-3258.5525-4174.8222-5167.4923-5271.4525-5172.3826-5104.86116-536.88117-536.3414-4304.3122-6287.9723-6272.3525-6122.5926-6104.86116-646.42117-636.5612-7286.7923-7313.3624-511.0515-7261.1126-7103.8116-736.88117-736.5612-8310.4723-8110.7126-873.82116-8804.92217-836.4615-8260.8222-939.6723-962.3514-6161.1526-972.02116-9365.19217-936.4615-9171.7822-10320.8523-10271.4126-1094.95116-10478.08217-1036.5614-7201.5225-10156.1622-11268.1323-11202.1526-11213.67216-1175.69117-1136.5611319.365-11209.9212-12336.9823-1240.6916-12198.5822243.6817-1236.5615-12272.2412-1354.3913-1340.6916-13257.26217-13303.9712465.562-1454.3913-14216.0126-14300.429861.572-1551.9212562.246-15308.4722-1651.9216-16281.4922-1751.9216-17237.3322-1851.9213235.522-19176.8513614.8商铺面积分布极不平均，主力户型在150-300左右平米居多，部分商铺如16#、17#楼，因楼层等制约存在过大商铺，若销售存在较大抗性；户型方正、利用率高、小面积商铺则本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可易消化。，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。商业概况—已建成实景图已建成部分为6#楼裙商当中的一部分，面积在3200平米左右，商铺有单一层和“一拖二”两种，产品设计空间方正、利用率高，单铺面积在80-180平米之间。预计下半年将正式上市本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可销售。，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。二、周边商业本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。项目周边状况1.项目地块位置北：香樟路（规划），通往主干道星港大道本案西：玫瑰路（待建），区域商业街地块东：茶花路（建成），路对面青枫公园四周南：合欢路（待建），主干道2.本案地块现状周边空地较多,道路还在待建中，商业氛围几乎为零。在建在售项目为主，已入住人口比例极少。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。项目周边示意银杏路玉兰路童子河东路玉龙路玫瑰路茶花路月季路龙江路星港大道星港花苑香樟路运河花苑枫逸人家合欢路区金玉良园政府水杉路北港中小学本案御源林城青枫公园梧桐路梧桐花苑棕榈路商务金融中心常锡路宝龙广场建设中相对成熟本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。项目周边交通?本案周边道路系统南北走向东西走向星龙江路（主干道，建成）玉兰路（待改建）玉港龙月季路（待改建）银杏路（待改建）大路茶花路（已建成）星港大道（主干道，建成）道玫瑰路（待建中）香樟路（待改建）玉龙路（主干道，建成）合欢路（建成、待延伸）合茶童子河东路（建成）水杉路（待改建）欢花路路梧桐路（待改建）棕榈路（待改建）常锡路（已建成）梧目前------本案周边现有建好的道路只有龙江路、星港大道、茶花路等几条。桐规划------本案周边交通若全部建成，将非常发达和便捷。路?本案周边公共交通系统目前------本案周边公交线路和班次较少，公共交通不发达。规划------增加公交线路，在星港大道和茶花路上兴建两条轨道交通，公共交通能力将大大增强。交通是保证商业发展的先决条件，本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可未来良好的交通，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。情况将会促进本案商业环境的提升。区域成熟度周边住宅情况项目名称总建面积预计户数去年年底已交今年交房户（万m2）房户数数枫林雅都171400户1100户5月交300户凯尔凯尔景瑞曦城423000户750户风尚风尚凯尔风尚201500户5月300户青枫公馆181300户850户6月450户好享家12900户600户6月300户鸿意锦苑171200户5月100户御源林城282100户1300户合计15411400户4600户1450户去年年底周边项目交房4600户；今年5、6月份周边项目将有一次集中交房，共计达到1450户。2010年第三季度区域成熟度将得到有所改善，与本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可商铺预计上市时间吻合。，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。区域成熟度——别墅项目推出今年青枫壹号和景瑞曦城英郡别墅将陆续推出，单价预计都将在9000元/平方米以上。客户层次明显提升，间接拉动商业价格。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。周边分析—宝龙广场本案宝龙广场常州宝龙城市广场是宝龙集团在全国开发的第17个商业地产项目，项目占地面积435亩，总建筑面积92万多平方米。项目建成后，将引进国际、国内领袖品牌商家作为主力店，打造集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓等功能于一体的城市主流商业广场。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。周边分析—宝龙广场建成之后的宝龙城市广场将包括：主题商业步行街、大型ShoppingMall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式产品。大型商业未来将与玫瑰路步行街一起，整体拉升整个区域的档次，带动周边发展，使周边商业环境趋于成熟，提高整个区域的商业价值。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。小结不利点1.当前，项目周边商业氛围极薄弱，商业环境尚不成熟，生活配套较欠缺；2.项目商业主要依靠的道路，玫瑰路仍处于改造施工中，迟缓的施工进度会严重影响商业的展示。机会点1.本项目所处区域，为常州市重点发展区域之一，商业规划前景诱人；2.今年5、6月周边有1500户集中交房，生活成熟度将大大提升。3.随着青枫壹号和本项目别墅的推出将提高客户层次，推动商业价格的提升。4.玫瑰路步行街的规划提上日程、大量业主陆续入住及宝龙广场近百万平米大盘的入市，将对整个区域商业带来极大促进作用，本项目未来操作将紧紧掌握并利用好这一点。本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。三、竞品借鉴本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。竞品借鉴—位置示意都市桃源星港花园枫逸人家枫林雅都好享家本案港龙华庭凯尔风尚本案青枫公馆御源林城现有项目在售项目本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可