www.fdc01.com房市金碟海尔绿城全运村2010年营销推广计划报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录目录第一部分房地产市场分析与预测第一部分房地产市场分析与预测第二部分项目第二部分项目20102010年销售指标年销售指标第三部分项目第三部分项目20102010年销售计划年销售计划第四部分项目第四部分项目20102010年推广计划年推广计划第五部分项目第五部分项目20102010年营销费用预算年营销费用预算wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测一、全国房地产政策（一）2009年政策回顾颁布时间政策内容解读1、启动闲置公积金支持经济适用由于世界经济处于低谷，国家为了调房等保障性住房建设试点第1季度控经济发展，扩大内需和增加固定资2、2009年1月1日，四大国有银产投资成为必要手段；在此背景下房行宣布执行房贷利率7折政策地产业得到了许多优惠政策支持。1、《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》2、固定资产项目投资资本金比例固定资产投资资本金比例的下调，可调整，由35%下调至20%以在一定程度上缓解开发商流动资金第2季度困境；关注按揭风险说明国家在房地3、《关于进一步加强按揭贷款风产项目上既希望房地产行业可以拉升险管理的通知》GDP，又希望把风险控制到最小。4、《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（一）2009年政策回顾颁布时间政策内容解读1、房地产开发成本费用进行审核第三季度作为政府2、《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未工作半年总结的起第3季度用土地等工作的通知》始，多为总结式措3、《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利施，在政策方面未用的通知》有较大动作。1、《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》随着中央经济会议2、“国四条”、“国十一条”的召开，一系列的3、《关于试行社会保险基金预算的意见》，个调控政策开始密集人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年出台，打破了以往第4季度年底政策趋于缓和4、《关于加强土地整治相关资金使用管理有关的现象；房地产市问题的通知》场的过速发展，已5、《限制用地项目目录（2006年本增补本）》经不符合中央年初和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》放宽政策的初衷，6、《关于进一步加强土地出让收支管理的通调节成为必然。知》wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测近期政策回顾物业税或物业税或20102010年试点实征年试点实征目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后或选择城市进行实征试点。““国十一条”地产新政的实施国十一条”地产新政的实施1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个被称为“国十一条”的文件为今年的房地产市场定下了基调。2010.1.132010.1.13央行提高存款准央行提高存款准备备金率金率0.5%0.5%从二手房交易税收紧，到明确二套房贷首付比例，再到存款准备金率上调，近期针对新政密集出台的频率，业内人士预测，影响虽然一时难以显现，但是对人们的心理预期以及楼市深层次结构的影响却是长远的，受此影响济南楼市已经出现了政策寒冬氛围。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测2008-2010年房地产政策变化公积金政策收紧↓国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见↑?国办关于促进房地产市场健康发展的若干意见↑?限制土地清查清查限制土地↓↓公积金贷款利率下调↑?二套房政策收利率上调预期增强↓公积金贷款利率下调↑?二套房政策收紧紧↓↓利率上调预期增强↓物业税开征研讨↓款准金率上↓物业税开征研讨↓贷贷款准备备金率上调调↓十一出台↓国国十一条条出台↓资本金比例下调↑?拿地首付上调至50%↓资本金比例下调↑?拿地首付上调至50%↓四出台↓10.22?国国四条条出台↓10.22新政↑新政↑?二手房二改五↓二手房营业税营业税二改五↓房利率7折↑房贷贷利率7折↑房价走势地方政府出手救市↑地方政府出手救市↑刺激政策刺激政策收收紧紧政策政策08-708-709-109-109-709-709-1209-1210-110-1wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测2009国家房地产政策导向——先扬后抑，即以2009年7月份为界，7月份前采用的是刺激房地产市场，金融宽松、拉动需求的政策；7月份后更多的是规范、抑制、资金紧缩的政策，并再次强调加强保障房建设。2010年宏观政策趋紧，市场面临压力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（二）政策展望1232010年国家行业政策2010年国家金融政策2010年国家土地政策预测：预测：预测：?保护自住、改善住房?保护自住等刚性需求?增加普通住宅用地的消费者消费者进行合理消费供应量?限制房地产投机行为?限制投机者的过高获?提高开发商拿地的门?增加市场供应量利槛?落实保障性住房的体?预防投机外汇乘机爆?整顿土地税收量发?查处土地囤积现象?规范房地产销售行为行业政策金融政策土地政策wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（二）政策展望从2009年年底国家释放的调整信号来看，2010年房地产行业再次进入宏观趋紧的调控周期；国家将在各个领域出台政策来抑制投机、防止泡沫过大等危险因素。济南目前尚未出台新政策。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测二、济南房地产市场济南房地产市场板块划分图全运村wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（一）土地市场2007年-2009年济南市土地供应面积（万平米）2007年-2009年济南市土地供应面积（万平700米）583.6583.46600576.9576.97500482.8482.8240030020010002007年2008年2009年数据来源：信立怡高房地产顾问机构受经济危机影响，2008年市场低迷，致使政府在2009年初缺乏推出土地的信心，随着市场的好转，2009年土地供应逐渐增加。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（一）土地市场2009年济南市土地供应结构截至2009年12月，济南市供应居住和商服用地共116幅，供应面积达583.6万平米。其中居住用地70幅，供应面积497.5万平米；商服用地46幅，供应面积86.1万平米。数据来源：信立怡高房地产顾问机构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（一）土地市场2009年济南市土地成交结构2009年全年，共有78幅土地成交，成交面积为470万平米，同比增长32.1%。其中居住用地56幅，成交面积428.6万平米，占本年成交总面积的91%；商业金融用地22幅，成交面积41.4万平米，占本年成交总面积的9%。数据来源：信立怡高房地产顾问机构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测（一）土地市场2009年各区域土地市场情况2009年各区域土地市场情况2009年济南市各区域土地市场情况300（万平米）.56552300.665.2722502.6250272200.732.545112007150..352514113.1501008927.3..8447913.3.3.50203221008..510927.0..834734.3950东部2西部0.南部北部中部其他322..5100供应量成交量东部西部南部北部中部其他2009年，济南土地市场最供应量活跃成交量的为东部和西部。供应量最大的为西部，供应土地29幅（265.5万平米），成交22幅（227.6万平米），其中九曲片区供应13幅，面积为178.2万平米，被中海地产整体拍得；东部总计供应土地37幅（152.7万平米），成交32幅（145.3万平米）。数据来源：信立怡高房地产顾问机构wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房地产市场分析与预测土地市场成交屡创新高，地王不断涌现。总价单价楼面地价占地用地竞拍时间地块（亿（万元/（元/平方竞得企业面积性质元）亩）米）2009年历城区花园30亩居住1.314362230祥泰地产8月19日路G043地块2009年历下区铁职商业10月1945亩6.5714603982深圳华强学院地块金融日2009年天桥区历山居住10月29路与小清河300亩11.363782119鑫苑商服日交汇处2009年历下区山师10.2山东大地房居住1.9218821447712月3日北街地块亩地产2009年数据来源：信立怡高房地产顾问机构祝舜路地块213亩居住188455280保利山东12月9日wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分房