前言杭州同策为上海同策咨询最大子公司，2010年杭州市场销售额突破60亿元。所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市场销售面积销售套数前两名！全公司当前员工团队200名，是浙江规模最大，团队最齐全的营销代理公司。我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。所服务项目均创造区域内销售服务标杆。2011年力争实现销售120亿元。杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复购买意愿达30%。2009年同策在全国着手建立五星级销售服务案场，在人员设置、策划配合、接待服务、流程监督等做到全程标杆。更重要的是，我们认为我们可以在本案服务中做到人员快速进场，最快进行客户储备，用最短的时间做到可以开盘状态。3作为一家专业代理公司，我们始终坚持团队制胜、渠道制胜、服务制胜、效率制胜四大原则。同策将在服务天御花园项目的过程中配置足够的人员，与开发商一道，统一思想，精耕市场，卖好，卖快，卖贵。4【永成·天御花园】营销策略汇报www.fdc01.com房地产智库针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。www.fdc01.com房地产智库提提报报三三个个板板块块第一部分：第一部分：项项目目研研究、市究、市场研场研究、客群究、客群研研究、究、项项目定位；目定位；第二部分：第二部分：产产品建品建议议、推案策略、推广策略；、推案策略、推广策略；第三部分：天御花第三部分：天御花园项园项目目专属团队与专属团队与服服务内务内容。容。www.fdc01.com房地产智库第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、项目定位；战略目标绍兴宏观经济与环境分析客群定位形象定位区域房地产市场概况创作表现竞争个案分析市场定位www.fdc01.com房地产智库项项目基目基础础分析分析环环境境审视审视地理位置：地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰项富的水域景观资源；滨江项目目赞成美林未未来发来发展：展：承接“城市向北”的大绍兴规划地块发展前景，项目未来价值更具期待；绿城项目生活配套：生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；地块示意图www.fdc01.com房地产智库项项目基目基础础分析分析环环境境审视审视镜湖湿地公园凤林西路解放灵芝镇中心小学大道项目地块规划商务办公楼绍兴市第一初级中学规划大型购物中心G104浙江工业职业技术学院浙江工业技术学校中兴绍兴市人民医院北路市区方向交通示意交通示意图图配套示意配套示意图图交通配套：交通配套：104国道、解放大道、凤林西路、中兴北路，交通路线通达;教教育配套：育配套：凤林西路南面为校区，集小学、中学、大学、教育中学为一体，人气较旺。www.fdc01.com房地产智库项项目基目基础础分析分析项项目目SWOTSWOT分析分析?生活配套比较欠缺?地理位置优越项目周边目前人气不足，生活配套还比较滞后。本项目位处新城中心，距离行政中心、湿?公共交通不便地公园、学校、规划中的商务商业中心都较由于片区是城市新兴板块，公共交通系统不甚发达，近，是未来发展的重点地带。且项目距离公交站较远。?自然景观优势相对突出?湖景位于地块西侧，与当地购买习惯相左地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水出于风水等因素考虑，绍兴人更倾向于购买东端套，域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。本项目景观资源位于西侧，其资源优势发挥受限。优势S劣势W机会O威胁T?良好的规划发展契机?板块内已有项目客群相近，且更具成本优势政府大力打造镜湖新城，是未来绍兴的城周边楼盘定位相似，客源层相近，必将形成激烈的市中心，同时市政府将迁至镜湖北，发展竞争。本项目地价高于其他项目，未来的价格压力更潜力无限。大，因此精品打造策略显得尤为重要。?区域高端形象已树立?柯桥等市场的兴起形成竞争压力周边已有三个大型商品房项目待开盘，板柯桥、城东等其他组团也致力于高端产品的开发，块名声在外，极易推广。对客源将形成争夺。www.fdc01.com房地产智库项项目基目基础础分析分析核心核心战战略目略目标标未来城市中心地段价值豪宅标准造就产品价值?核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆?核心目标二：利润价值，追求利润最大化?核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌www.fdc01.com房地产智库市场研究——城市环境分析www.fdc01.com房地产智库市市场研场研究究绍兴绍兴宏宏观经济与环观经济与环境境宏宏观观政策：政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱宏观政策；————GDPGDP10年1973.41（亿元），同比增长：11.50%保持良好保持良好的的发发展展态势态势宏宏观经济观经济————经济经济结构结构房地房地产业产业成成为为目前拉目前拉动动绍兴经济绍兴经济增增长长的新引擎的新引擎————人均支配人均支配09年可支配收入突破2.6万元，达到26874员改善型改善型宏观经济消消费费增多增多————投投资环资环境境房地产投资同比增大近50%房地房地产产行行业业前景看好前景看好————绍兴绍兴市市概况概况地地缘缘优势优势明明显显的的长长三三角角城市城市————供供应趋应趋势势房地产新开面积近三年逐年下降未未来两来两年供年供应应略略显显不不足足————城市城市结构结构城市新区城市新区建建设将设将主主要要放放在镜湖绿心内在镜湖绿心内————镜镜湖新湖新区区交通交通概况概况未未来绍兴来绍兴城市城市发发展中心位置展中心位置————镜镜湖新湖新区规划发区规划发展展行政中心、商行政中心、商务区务区、、绍兴绍兴中中央居住央居住区区宏宏观环观环境境宏观环境————镜镜湖新湖新区区定位定位生生态态调节调节、、休休闲娱乐闲娱乐、水上、水上旅游旅游观观光光和行政和行政管管理理中心中心www.fdc01.com房地产智库————镜镜湖新湖新区资区资源源优势优势有有山山有水有有水有湿湿地地————镜镜湖新湖新区产业发区产业发展展产业产业丰富，丰富，经济经济基基础础好好市市场研场研究究绍兴绍兴宏宏观经济与环观经济与环境境绍兴绍兴北面，城市“北面，城市“绿绿心”心”?按照目前绍兴市房地产市场发展概况，市场格局主要可划分为以下几个板块：市中心、镜湖、袍江三个大板块；柯桥?镜湖新区位于绍兴北面，位处绍兴市区、柯桥、袍江等镜湖湿地公园袍江约城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”；里9公里公6约未未来绍兴来绍兴城市城市发发展中心位置展中心位置镜湖新区?镜湖新区位处未来城市发展的中心；?距离市中心仅2公里，袍江新区仅6公里，柯桥仅9公里公2里约市中心?新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口处3公里，距萧山国际机场25公里。www.fdc01.com房地产智库市市场研场研究究绍兴绍兴宏宏观经济与环观经济与环境境板板块块定位定位?是绍兴新的行政中心、商务区、绍兴中央居住区（CLD）;?是连接市中心、柯桥、袍江三大城市组团发展重要纽带；?镜湖新城中心片区将成为绍兴市的城市绿心与行政中心；?功能定位：大绍兴的城市与产业综合服务平台；?主题定位：打造世界第一座60平方公里的“城市主题公园”；?形象定位：“东方威尼斯”、“江南新越城”；www.fdc01.com房地产智库市市场研场研究究绍兴绍兴宏宏观经济与环观经济与环境境?宏观调控政策力度较大，但绍兴市地方细则执行力度较弱，对于房地产影响相对较小；?经济形势较好，增速较快、持续向好；?产业结构调整，第三产业发展强劲，房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎；?居民收入持续攀升，生活富足，购房基础逐步提高?资源、城市地位非常突出，发展潜力看好，新城的定位具有对区域发展起带动和标杆作用。初步观点：城市核心，绍兴中央居住区（CLD）www.fdc01.com房地产智库市场研究——房产市场研究www.fdc01.com房地产智库市市场研场研究究区区域房地域房地产产市市场概况场概况————镜镜湖新湖新区区09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积：70万土土地市地市场场未未来来市市场场供供方应应较较大大土地市场————绍兴绍兴市市区区09-10年11月绍兴市商住用地成交未开发的总可建筑面积：165万方————竞争竞争格局格局竞争项目主要来源于镜湖和市中心两个板块————价价格格分分布布板块目前公寓在售均价13000元/平米，与市区城东、城西内公寓售价相当。区区域市域市场场————供求供求情情况况在售项目去化率达90%以上，存量较少，未未来来供供应应量量大，市大，市场竞争场竞争激烈激烈。。————产产品品概况概况高层公寓面积以140-200方为主，少量90-130方的小户型，以改善型以改善型户户型型为为主主。。区域市场————总总价价范范围围高层公寓总价集中在150-250万元，个别排屋总价突破2000万，总总价接价接受能受能力力强强。。————精精装装概况概况区域市场主要以200方以上户型做精装，有一定的接有一定的接受度受度，，但但同同时时存存在在风险风险。。————客客户户情情况况主要来源周边区域，对区域未来前景看好，自自住兼住兼投投资资。。www.fdc01.com房地产智库市市场研场研究究房地房地产产市市场概况场概况绍兴市房地产经过多年的发展，根据物业特点和区域特征，可划分为市中心、镜湖、袍江三大板块?市中心：绍兴市最先发展的板块，市场较成熟，目前已向市区周边延伸发展；板块价格：7000元/平米?袍江：处于绍兴市区价格底部，价格优势供给结构：90-140平米明显；未来发展走势看镜湖；柯桥袍江?镜镜湖：湖：绍兴绍兴高端高端市市场场样样板板区区