wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟军山半岛2010年总结暨2011年营销推广策略400-6690-005wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟突出重围，重整河山400-6690-005序言……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟军山半岛，走过了不平凡的2010。2011年，军山半岛售价达到15000元/平方米的销售目标、4亿的销售任务目标，既是挑战又是机会！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现品牌和价格的有效提升，解决上述两大问题是本次提案的核心内容。400-6690-005wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录Chapter12010年度总结10年市场情况10年推广情况10年销售情况Chapter22011年度计划11年推售产品客群分析SWOT分析11年推广策略400-6690-005wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Chapter12010年度总结10年市场情况10年推广情况10年销售情况400-6690-005www.fdc01.com房市金碟政策调控再加码，楼市调控将成为中长期任务调控政策出台的背景：被称为史上最严格的“新国十条”对于市场的影响仅仅只维持了几个月，各地的房地产市场在进入三季度以后便开始普遍回暖，促使政府在9月底再次出台调控政策，市场调控再加码；为了抑制房价过快上市场在经过短央行进一步随着全球金融危09年全国房地政府重拳涨，政暂收机产出府在的缩的市击09年缩信爆场，底和量贷发呈10年运政，0现4初分别行策8年价月08年09年出台了10年之，12格1国四和后市月快7国十一，场，速日条政策7调国增出，但政-控务长台策效果9再院，新不明显月加出成国台。十成码交交了量条一开稳始系步列迅上速优升惠回的暖政势策头刺。400-6690-005激房地产发展。www.fdc01.com房市金碟400-6690-005www.fdc01.com房市金碟400-6690-005www.fdc01.com房市金碟今年1-5月全国商品房销售同比增速较高,6月以后销售同比增速较大降幅，销售额同比增长17.3%。?因2009年同期基数较低，致使今年1-5月全国商品房销售同比增速较高。2009年6月份以后，全国商品房销售快速增长，导致本年6月份以后的销售同比增速有较大降幅。但从9月开始，同比增速小幅反弹。1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%，增幅比1-9月提高了0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。?销售额方面，1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比1-9月提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长52.3%和47.1%。?最近3年，10月份单月商品房销售面积均较9月份有所回落，但从绝对值来看，9、10月份一直是房地产市场的销售旺季。10月全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品400-6690-005房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%www.fdc01.com房市金碟2010年国家出台多项调控政策，房产市场走向平稳预测未来房产市场销售压力较大，部分房企将选择商业地产或发展二三四线?宏观政策：城市从全国几个重点城市的价格来看，“新国十条”的出台，价格涨幅较快的城市新政后价格出现较大幅度下降之后，成交价格又开始稳步回升。从长远利益角度来看，政府与开发商之间的博弈会随着不断出台的政策而调整整体楼市情况。如果明年调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。?保障性住房：2010年8-9月，全国城镇保障性住房改造新增开工520万套，明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72%，远高于预期。这是保障住房投入力度最大的几年，也是产出最大的几年，以保障房来抑制商品房的需求量，能有效分流低收入人群在商品住房市场的需求，对于整体楼市的供需也是一种变相打压。?供需关系：抛开客观因素，决定房价未来走向的根本还是供求，明年及未来房地产市场的供求关系不同城市情况不同。我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。?战略调整：受到今年国家调控政策的影响，许多主营业务在一二线的房企必然受到资金流动性减弱和成本增加等各方面压力，不少房企都纷纷调整了战略方向，将视线转向商业地产或二三线城市。故明年及未来几年内，二三线城市甚至是发展好的四线城市将迎来新的挑战，竞争更加激烈。?明年走势：结合历年成交走势，我们可以预测2011年一季度由于春节因素成交较为低迷，二季度会形成反弹趋势，后市还需根据不同城市发展状况决定。400-6690-005南通城市发展可划分为五个板块，分别是老城区板块、新城区板块、新www.东区fdc01.com房市金碟板块、开发区板块以及港闸区板块7000-8000元/㎡10000-13000元/㎡9000-10000元/㎡7000元/㎡左右400-6690-005www.fdc01.com房市金碟2010年南通商品房成交受新政影响明显?4月国十条出台，南通市住宅、非住宅成交均降至谷底，市场上购房者出现观望态势。?5-8月市场上基本呈现出“量跌、价格坚挺”的情形，形成开发商、政府和购房者三者博弈的格局。?9月份，在持续了几个月价格坚挺的情形后，南通住宅市场上刚性需求开始放量，成交持续走高。?相较住宅市场的大幅波动，非住宅数据来源：南通搜房网。住宅包含商品住宅和别墅项目。市场成交则较为平稳，新政后，400-6690-005南通非住宅的成交一直在低位徘徊，直至11月份成交出现较大幅度增长。www.fdc01.com房市金碟商品房成交价格呈现递增趋势?南通近年来商品房成交价格呈现递增趋势。08年因金融危机导致房产市场成交低迷，成交价格有所回落。?2009年，南通市区商品房相比08年，涨幅达20.45%，包含中低价位商品房在内，市区房产均价达到5300元/㎡。?由于政府考虑，市场上没有公开去除低价房的住宅均价。但通过房地局内部人员得知，南通市区住宅去除低价房后，07年均价为5340元/400-6690-005平方米，08年为5400元/平方米，09年均价接近7000元/平方米，10年1-11月份均价高达8050元/平米。www.fdc01.com房市金碟南通市场小结：08年在政府宏观调控的大捧与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成了极大冲击与分流。9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的”多米诺股牌坍塌效应“信号，导致市场愈加低迷。但形势在11月份得到扭转。11月份秋季房，政府推出”十天贴税救市政策“，刺激商品房成交量急剧放大，使得压抑1年之久的刚性需求得到一定释放，市场成交活跃。进入09年后，刚性需求持续释放，成交量迅速上升，房地产市场一片小阳春，“涨价风”正悄然兴起。2010年4月，被称为史上最严格的房产新政“新国十条”出台，南通房价疯长的局势得以控制，成交也低至谷底，此时不少购房者选择观望。但新政仅仅维持了几个月，在这几个月政府、开发商和购房者的三方博弈中，南通商品房成交量跌，但价格依旧坚挺。9月底市场调控再次加码，但就是9月新政的出台让刚性需求开始放量，10月份以后南通市商品房成交开始回暖。就目前情况来看，南通市场后期发展态势良好。400-6690-005www.fdc01.com房市金碟豪宅市场的圈定我们对南通市场的楼盘进行了筛选，锁定了南通市场上总价200万及以上的10个在售项目作为本次豪宅研究的目标对象，具体情况如下表：项目区域产品形态均价面积段总价区间藏珑主城区高层25000200-400平米500-1300万万濠华府主城区高层13500140-172平米189-235万金鼎湾主城区多层、小高层、高层1670093-186平米155-310万苏建学府雅居新城区小高层、高层1580090-132平米142-208万绿城玉兰公寓新城区小高层、高层1500090-250平米135-375万博园岚郡新城区联排、独栋14000联排250㎡，独栋420㎡200万以上第九园城东区联排、独栋300万/套起350-380平米310-380万金河名人世家开发区独栋700-800万/套400-500平米700-800万紫琅上郡开发区联排12000　240/280平米　280-330万　洋房8000；别90平米、110-135平米以及金水湾开发区小高层、洋房、联排墅式洋房9000150-215平米的退台式洋120-198万元/平米房,150-220平米别墅式洋房400-6690-005www.fdc01.com房市金碟豪宅市场成交量走势分析豪宅市场成交量总体上呈波动状态，5-7月份受政策影响明显，成交量处于低位运行状态；8-10月市场回暖成交量稳步增长。进入到11月份，市场观望情绪加重，成交量走低。200万以上楼盘成交统计（南通市房管局备案）项目　1月2月