中国铁建·领秀城项目商业策划报告光合理想商业运营中心2010年12月主要内容框架一、项目本体分析二、项目市场分析三、项目整体定位及产品规划四、项目营销策略及推盘计划项目基本指标分析本次营销的部分为领秀城2#地和3#地的商业部分其中：2#地商业建筑面积：2000平米3#地商业建筑面积：17000平方米总体商业面积：19000平方米，除三号地北侧一处为集中商业体外，剩下均为裙房和底商形式。项目基本指标分析商业形态选址位置商业体量辐射范围经营范围针对客户城市中心、主整个城市及附近购物、餐饮、旅游、都市级商要交通枢纽、市内及市外、区县、海外10-30万平方米区县，服务人口休闲、娱乐、金融、历史形成的商消费人口业中心20万以上商务业集聚区居民集聚区、整个区域或商圈区域级商购物、餐饮、休闲、交通枢纽、商2-10万平方米，服务人口5-20区域或商圈内居民娱乐和商务业中心务集聚区万区域商业中心1-餐饮、文化活动中心社区级商2公里以外的居、社区服务中心、邮社区内2万平方米以下社区居民业中心住区，服务人口局、银行、美容美发5万人左右、沐浴、修配特色商业历史文化景观中心或特不定全市范围休闲娱乐业态市内及旅游人群区、旅游景点色街本项目从商业项目的分类来看，为社区底商，体量相对较小，辐射范围有限。项目位置及分布项目结构为裙房和底商形式地，主要分布在3#地块的两侧。除3#地北侧2#面临城市干道地航空路外，其余部分均面临小区的内部路。项目周边环境分析目前项目周边缺乏商业氛围，北侧航空路附近有部分底商和门脸房，但缺乏人流和车流。目前小区道路春华路还缺乏通行通车能力，南侧临河路亦较萧条。项目开发目标作为品牌发展商，中国铁建·领秀城需要商业部分提升项目的整体品质，同时展现国企为民服务的风貌社区商业承担着为社区居民服务的功能，需要合理的商业业态组合满足社区及区域内居民的生活需求在维护开发商品牌的基础上，为发展商获取最大的开发利润。主要内容框架一、项目本体分析二、项目市场分析三、项目整体定位及产品规划四、项目营销策略及推盘计划信阳商业发展分析2009年信阳个体工商户实有户数增长10.1%，新登记户数同比增长10.7%。截止09年底全市实有个体工商户113350户，从业人员287250人，比上年底增长8.9%；资金数额227024.63万元，增长5.4%。新登记个体工商户集中在批发和零售业。新登记个体工商户在第一、三产业增长迅速。第一产业新登记个体工商户1270户，比上年同期增长224%；第二产业15729户，增长18%，第三产业1939户，增长64%。作为商业的主要带动力量，信阳个体商户近些年一直保持着高速增长，这给项目未来的发展带来了潜在的机遇。信阳商业分布目前信阳商业尚属于初级发展阶段，商圈划分尚不明显。中央商业区目前城市已经形成了市中心的中央商业区、浉浉河南河南商业区、平桥商业商业区平桥商业区区。本案本案位于平桥商业区内。信阳商圈介绍---中央商业区?商圈范围：围绕胜利路，东方红大道，申城大道，民权路围成的区域。?商圈特点：以百货，专业卖场、特色商业街市场以及街边多业态门店为主，同时辅以部分住宅底商。?商圈消费人群：市区居住人群以及过往外地人。中央商业区集中了信阳绝大部分商业体，是信阳的商业最繁华，商业价值最高的地方。商业种类繁多，包含大量的餐饮以及购物场所。信阳商圈介绍---浉河南商业区?商圈范围：浉河以南，围绕金色水岸以及弘昌运动城而成?商圈特点：以市场和社区底商为主。?商圈消费人群：区域居民和少量市区居民浉河南商业区属于新兴的商业区，依托几个大型住宅的底商而成，大部分业态为居民生活服务，但也不乏较大面积的餐饮与娱乐。信阳商圈介绍---平桥商业区?商圈范围：平桥区南侧，靠近浉河一带。?商圈特点：以社区底商为主。?商圈消费人群：区域居民平桥商业区基本以社区底商为主，商业氛围淡薄，商户经营状况不理想。信阳商圈租金对照经实地调研发现，由于所在商圈、业态、经营状况的不同，商业区之间租金存在着明显差别。租金（元.平方米/商圈名称业态天）中心商业区洗浴、美容、餐饮1-1.5浉河南商业区便利店、超市0.7-0.9平桥商业区建材、装饰0.5-0.6项目所在的平桥商业区租金较低，商业业态缺乏合理组合，没有大型商户入驻。信阳住宅底商项目分析由于本案为住宅底商，因此选取信阳几个大型住宅项目底商作分析。所属商业建筑面积入市销售均价项目名称商圈（平方米）时间（元/平方米）弘昌运动城浉河南3000009年7000欧洲故事平桥区1000008年6000富丽华城平桥区（一期）200008年6500凤凰新世界市中心5000010年9000-10000新天地华城市中心1200009年10000怡合名门广场市中心2000009年9000-10000君熙台市中心约1000010年9000万家灯火市中心10000008年12000由此表可以看到，大部分可售的底商集中在中心商业区，此外，越是接近中心商圈的项目，底商价格越高。个案分析-凤凰新世界项目名称：凤凰新世界项目地址：信阳市北京路与东方红大道交叉口开盘时间：2010年11月建筑规模：26万平方米建筑形态：底商+裙房户型：50平方米-120平方米层高：3.6米-4.2米销售价格：9000-10000元/平方米销售率：50%个案启示-凤凰新世界项目最大的特点：在销售过程中，大量的采用1带3和1带2的商铺连体销售，解决了2-3层销售相对困难的问题。同时先期引入主力商户家乐福，进一步增强项目商业的投资价值，使项目销售得以顺利和迅速的进行。项目启示：在多层底商过程中，2-3层商业的销售始终是较棘手的问题。凤凰新世界采用的连体销售的方式得到了市场良好的反馈，说明这种销售方式值得本案借鉴。个案分析-弘昌运动城项目名称：弘昌运动城项目地址：信阳市浉河区湖东大道与五星路交叉口南100米开盘时间：2008年建筑规模：30万平方米建筑形态：底商户型：60平方米-2000平方米销售价格：7000元/平方米个案启示-弘昌运动城项目最大的特点：由于项目地理位置相对较偏，远离城市主干道，因此发展商引进了几家主力店来提升人气，如热带雨林，酒店、百家顺超市等，收到了一定的效果，但受限于位置和体量的不足，因此区域商业面貌并没有得到彻底改善。项目启示：弘昌运动城采取租售结合的经营方式，各种业态搭配组合，避免了单一功能业态，但对于提升整个项目价值来说仍然有限,而且发展商损失了一定的利润。主要内容框架一、项目本体分析二、项目市场分析三、项目整体定位及产品建议四、项目营销策略及推盘计划项目关键因素梳理研究结论项目总体商业体量不大，缺乏规模效应，大部分为商街。本体因素项目周边缺乏商业氛围和人气，急需改善。发展商在开发时需要兼顾利润与形象。目前信阳城市商业呈集中趋势，市中心是主要商业供应区域。市场因素区域商铺收益和价格差距较大，高收益商业属于城市中心商业区域。通过综合分析，受到区位限制，项目商业持有价值不大，应尽量销售变现，在定位上考虑项目居民的日常消费需求以及周边商业业态的现状。项目定位推导项目商业体量较小，缺乏规模效应。项目项目周边商业环境待改善。劣势处于非传统中心商务商业区。项目高成本的经营性物业的经营风险。威胁开发商的品牌大型社区具备多种可灵活操功能作改变周边环尽量避免持境的影响有风险项目定位邻里中心：城市商业中心等级结构中最低级的中心，服务仅限于本地，提供最常用的商品。概念来源于新加坡，主要是政府主导的为居民提供社会生活配套设施的，在社区底商中综合了各种生活必需业态，类似一站式购物的购物中心。关键词：生活，一站式项目形象项目产品建议---大型整体业态分布洗浴饮餐银行地块北侧临航空路附近，房临路性展示型较好，可用于用套大型商户以及银行所用。配地块西侧商业与楼座隔开，与住宅干扰最小，大部分为品两层商业可作为中小型餐饮用生街。学务服地块东侧大部分为1层商业活，且与住宅和学校相邻，建生议主要业态为生活服务及学务服生用品，2#地与之相搭配活生即可。项目产品建议---外立面建议在商业外立面的材质上尽量选用和住宅相同或相衬的颜色，保证社区的品质。同时在橱窗设计上增加层次感，使之更吸引住户驻足。项目产品建议---停车引导及商户指引在小区道路显著位置上做停车以及商户指引，引导居民更便利的消费。项目产品建议---街道细节建议打造简洁漂亮的街道，与社区整体高档品质相衬。同时在部分地方设置休息区以及街道小品景观，既有利于人群驻足，又彰显发展商的实力。项目产品建议---底商和裙房硬件配置?做餐饮的裙房需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）?预留上下水，DN40/100?室内外高差〈100-300毫米?电量至少100W/平米?广告位预留?空调机位考虑，顶或立面（〉2.2米)?层高尽可能在4米以上，2层可低点，管道穿梁问题?消火栓安装完成，但要暗装?外立面以广告位为主，首层以玻璃橱窗、玻璃门为主项目产品建议---独立商业硬件配置?应作必要的餐饮管线预留?考虑隔油池、化粪池的位置?餐饮烟道应考虑物业的功能及其业态规划设定?该区位应充分进行港湾式泊车设计?展示平面为本案重点，楼梯考虑灯箱广告预留及高位店标设计?就网线及电话线布局应稍密，为未来配套商业业态升级做产品预留?局部墙体考虑空心砖，双层玻璃等隔音隔热效果较好的承重介质项目硬件配置在前期做好准备，有利于后期多种类型的业态进驻，最终达到利润的最大化主要内容框架一、项目本体分析二、项目市场分析三、项目整体定位及产品规划四、项目营销策略及推盘计划商业价格定位定位思路：本项目价格定位将采用市场比较法以及租金反推法进行综合衡量，以期做到准确定位?市场比较：结合类比项目采用市场比较法市租