国大都市生态产业园汇报沟通2010.09.05报报告告结构结构PART1项目开发机会研究PART2项目开发战略PART3项目具体运作思路PART1项目开发机会研究都市产业园的兴起都市产业园带来的社会经济效益河北都市产业园市场缺位工工业发业发展展历历程程现代工业正在从生产集中化向全产业链集中化迈进。原始工业近代工业现代工业2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服近代工业厂房（19世纪——20世纪）现都市型代工业园区产业园区（21（当世前）纪初）传统手工作坊（——18世纪）务等第二产业运营的职能。近代工业雏形，以手工生产为传统自建厂房，工作环境差可但以生满足产业链产为核心的上中下游企传统工业业园需求的主，生产率低下。，但流水线带来较高的生产现以代渐渐产业园区不能满，足企园内业企日益旺盛业更加注重效率。创的新、创新需求。研发。特点：生产效率低下特点：生产效率较高，但工特点：特点：生办公产环研发环境较境好，以生较好，生产产环作环境差境主较导高，可，但无法满足企满足业创研发新需求。需求当前，2.5产业已逐渐成为产业发展的核心，且多集中于都市产业园中。都市都市产业园产业园适应大都市可持续发展要求，能充分利用大都市的生产要素，提供较多的就业岗位，满足都市居民消费和特有的市场需求，并与城市环境相协调的制造园区。1依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源。2以产品设计，技术开发和加工制造等2.5产业为主。3与城市功能和生态环境相协调。4以都市工业楼宇为载体。5有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色工业园区。都市都市产业园带来产业园带来的社的社会经济会经济效益效益国际化大都市的建设经验表明，都市产业园的建设将推进城市现代化建设、促进经济快速发展。优优化都市化都市产业产业功能功能改善都市改善都市综综合合发发展展环环境境都市产业园带改善城市生改善城市生态环态环境境来的经济社会增加就增加就业岗业岗位位效益提高城市提高城市综综合合竞争竞争力力盘盘活都市活都市资产资产存量存量都市都市产业园发产业园发展展现状现状发达国家成熟产业园已经开始向产业城转变。国外西伯利亚煤炭，钢铁产业区加拿大卡尔顿科学园瑞典希思达科学园莫斯科科技产业园温莎汽车制造中心英国苏格兰科学园哈密尔顿机器制造中心圣彼得堡食品，纺织产业区乌拉尔机器产业区德国慕尼黑科学园日本筑波科学城美国斯坦福科学园法国索菲亚安蒂波利斯科学城美国硅谷法国格勒诺布尔科学园西雅图飞机制造中心台湾新竹科技园印墨西哥城矿物质产业园度班加罗巴西马瑙斯自由贸易区尔新加坡科学园科技南非创新中心城都市都市产业园发产业园发展展现状现状都市产业园在一线城市如雨后春笋般成长，发展之势惊人。国内?中关村科技园区?北京经济技术开发区沈阳?北京天竺出口加工区北京?滨海新区青岛银川天津?金凤区工业集中区?天津技术产业园区?天津经济技术开发区?青岛市软件园兰州?天津南开区西安??西安高新区?南京新城科技园南京苏州?江苏软件园武汉?南京雨花经济技术开发区上海?武昌高新技术企业总部区成都??江汉区商务型企业总部区杭州经济技术开发区杭州绍兴?西郊生产性服务业聚集区?青羊总部基地?第一企业社区1.长江三角?钢铁总部?锦江区总部经济?沌口开发区?淮海路总部楼宇区区?金牛区总部经济?东方环球企业中心?成华区总部经济?徐家汇总部经济楼宇区以上海为核心，以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造?……?陆家嘴金融贸易区基地的“总部-加工基地”区域合作模式。?……深圳2.珠三角区?天河软件园广州东莞?福田总部经济香港和顺德、东莞间的“总部-制造业”互动发展模式。顺德香港3.环渤海区以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的"总部-加工基地"模式。都市都市产业园发产业园发展展现状现状河北工业园分布图河北经济呼唤都市产业基地承德高新技术产?生产型工业园已无法满足企业需求.张家口西山业开发区工业园区河北河北各各市市开发区开发区仍仍以以传统传统的生的生产产型工型工业园为业园为主主，而随着国家第三产业秦皇岛科技的渐渐发达，企业研发、销售等各方面的需求逐渐增加，生产型企业华隆工业园工业园与上下游的关联程度渐渐加强，而传统生产型工业园已经渐渐满足不了企业日益增长的需求。廊坊固安工业园唐山曹妃甸?产、研、销三位一体的产业基地呼之欲出生态工业园电子工业园随着国家经济的日益发展，创新已经成分为了企业的命脉，众多粗犷型生产企业已逐渐向智慧型、创新型企业转变。这就要求了更好的研保定汽车配件工发办公环境，以及与市场最大程度的对接。业园石家庄高新技术产业开发区河北各市开发区仍以传统的【来自商会的最新消息称，石家庄市工商部门注册的中小企业和民营企生产型工业园为主。业总数达3.18万户，创造产品价值占全市GDP的60%以上，缴纳的税金占全市的47%，从业人员290万人，是吸纳就业的主渠道。】邯郸科技工业园在2.5产业快速发展的趋势下，在都市产业园市场缺位的市场环境下，国大集团作为一线地产运营商，将以顺势而为的姿态，以180亩为原点为华北奉献一座国际化新型都市产业园。PART2项目开发战略都市产业园运营理论及案例借鉴开发战略及主题定位都市都市产业园运营产业园运营理理论论产业园运营理论基础——微笑曲线微笑曲线中间是制造；左边是研发；右边是营销。当前制造产生的利润低，全球制造也已供过于求，但是研发与营销的附加价值高，因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展，也就是在左边加强研展创造智慧财产权，在右边加强客户导向的营销与服务。产业园运营核心思想依据产业发展的附加值导向，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间。上游企业生产企业下游企业研发环境支持生产环境支持销售环境支持研发空间支持生产空间支持限制销售成本信息交流平台生产配套设施支持销售渠道拓展专利申请平台传统销售渠道协助扩展客群研发成果转化平台电子商务渠道售后服务技术支持对处于产业链中不同位置的企业提供相对应服务，使园区内形成数条不同行业的产业链。案例案例分分析析————麦麦克克顿内顿内尔尔中心工商中心工商业园区业园区概况：位于美国加利福尼亚州享廷顿滩市西北部。总面积为1863亩，包括工业设施和配套的办公用房以及零售物业，是一个独特的高品质工业和研发复合产业园，整个规划方案力求园区与周边社区和整个城市相融合。园区有利的自然条件以及邻近区域交通系统的特点使其成为一系列商业活动的理想地点。形成集研发、展示、销售、游览为一体的大型产业基地。案例案例分分析析————麦麦克克顿内顿内尔尔中心工商中心工商业园区业园区【整个园区被分为五个规划区】土地使用分配：1863亩1区：工业厂房区，土地面积327.78亩。工业：规划用地面积1203亩，建筑面积538555.68平方米2区：办公研发区，土地面积352..06亩。办公：规划用地面积433亩，建筑面积190247.04平方米3区：商业配套、物流区，土地面积218.52亩。商业：规划用地面积90亩，建筑面积23776.83平方米4区：研发、办公、生产、物流等综合性区域土地面积总计：土地面积1726亩，建筑面积752579.55平方米482..565亩。5区：写字楼形态研发区域。土地面积222.769亩。知名AirTech公司总部以及生产DIX金属公司新总部C&D航空工业公司地区总入航空工业用复合材料的厂房部和生产设施驻企业日本夏普电子公司美国西部Cambro公司（餐饮服务设Dynamic烹饪系统公司制造和科尼卡·美能达公司美国地区总部地区总部备制造商）仓储设施办公用房案例案例分分析析————浦浦江江智谷智谷概况项目位于上海市闵行区浦星公路东侧，联航路南北两侧，连接三鲁公路，召楼路，杨高路延伸段，可通往浦东新区及上海市中心。基地周边路网呈方格状分布，对外交通便利。占地1100亩，建筑规划面积约为88万平方米，设计最大程度的迎合城市产业需要，并考虑和整体区域的景观协调。周边配套周边产业密集，配套完善。综合配套区距“浦江智谷”仅2公里，配套区占地约1平方公里，规划将有60%地块面积用于酒店、旅馆、酒店式公寓等居住设施，30%地块面积用于发展文化场所和休闲设施，10%用于商业配套运营模式发售+定制税收政策扶持：案例案例分分析析————浦浦江江智谷智谷产业基地总体规划?中块：定制独幢商务楼群，共有20幢，每幢建筑面积约为8000～15000总平米。规人划工?西块和东块：大平面研发楼群，规划面积约为88万平方米。湖图景观区产业基地一期规划域?园区首期开发的303亩，规划总建筑面积约24万平方米，由地块中部的6栋办公楼和地块东、西两部的8栋研发楼群组成，项目特色?生态型产业基地?节能环保建筑人工湖景观带案例借鉴点：发售与定制相结合一期规划图税收政策支持东、西两部的研发楼群呈围合式布局注重与环境相协调的可持续发展案例案例分分析析————浦浦江江智谷智谷入驻企业：上海锋泾聚氨酯有限公司伍德工程咨询（上海）有限公司上海视邦光学眼镜有限公司上海尚禾广告有限公司尚德太阳能电力有限公司上海天矶管理咨询有限公司上海安纵信息科技有限公司上海万颐贸易有限公司上海健耕医药科技有限公司上海梅歌文化传播有限公司凯米拉化学品（上海）有限公司应用材料（中国）有限公司上海嘉豪鹏耀新能源有限公司飞利浦医疗培训中心上海易源生物科技有限公司上海舒眠室内环境研究所上海爱数软件有限公司上海乔孚管路系统有限公司惠州雷士光电科技有限公司上海宇顺汽车零件有限公司东方建设集团有限公司惠州雷士光电科技有限公司……..东方建设集团有限公司上海宇