金金枫枫国国际际项项目目销销售售讲讲义义www.fdc01.com房市金碟宏观背景介绍区域商业市场解析区域消费者解析项目市场定位项目整体企划形象www.fdc01.com房市金碟市市高高新新区区区区木木本案本案渎渎镇镇往太湖周边www.fdc01.com房市金碟新区概况?新区建设成科技、文化、生科技、文化、生态、高效的现代化新城市。态、高效的现代化新城市。是国家首批生态工业示范园区。?地块位于新区核心区的西南面，周边以居民区为主，有很大的人口居住量。地块与狮山地块与狮山路商圈的距离在路商圈的距离在3-43-4公里左右公里左右。?位于竹园路的新区创业园新区创业园和珠江路的苏州创新中心苏州创新中心正在建设中，未来将吸引大量的创业地块受新区影响很大，周边的社区居民和企业员和研发类高素质人才。地块北工都是项目的潜在客户面的竹园路未来将有更为长足的发展。www.fdc01.com房市金碟木渎镇概况?木渎全镇面积34.5平方公里，总人口5.3万。城镇人口占60%。是长江三角洲著名的“新型示范小城镇”，是吴中工业、商工业、商贸、文化重镇贸、文化重镇，综合实力列“全国百强乡镇”。?木渎镇是市政府规划的12个区域级商业功能区之一，规划有古镇区商贸中心、金枫商业广场、苏福路汽车商业广场、长江路专业市场四大商圈。?地块所在的金枫路商圈，规划总占地400亩。重点引进国内外知名的商业业态入驻，承担的责项目处于木渎规划的四大商圈之一金枫路商圈内，任是满足居民日常的高端的生活区域定位规划较好，有着较大的发展潜力的需要，将定位成现代商业为主现代商业为主体的大型商业区。体的大型商业区。www.fdc01.com房市金碟宏观背景分析区域商业市场分析区域消费者分析项目市场定位项目整体企划形象www.fdc01.com房市金碟区域商业分布高高新新区区市市狮山路商圈区区区域社区商业木木本案本案渎木渎镇商圈渎长江路商圈镇镇www.fdc01.com房市金碟木渎镇商圈分析木渎新天地竹园路业态13%本案本案?木渎镇商业从竹园路起25%13%直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花13%19%17%苑街、香港街，因其各自位服饰餐饮人力资源、培训饰品置而形成不同业态，面向消公司、工厂超市费群体和租金情况也各有差异。?整体来说，竹园路以小商香港街业态花苑街业态品零售为主，和以普普通餐饮通餐饮5%5%8%8%9%、服饰、服饰为主的花苑街、香港10%46%9%54%街一样，主要面向外来打工10%20%16%群体；而较高较高档次档次餐饮、休餐饮、休服饰鞋业休闲、娱乐休闲、娱乐饭店、小吃、食品儿童用品美容美发摄影服饰饰品闲娱乐业闲娱乐业主要集中于金山路药店房产、家政中介，主要面向木渎本地人群、私企业主金山路业态翠坊路业态?位于竹园路北的木渎新天13%29%14%13%地商业项目将于9月底开始14%37%16%28%16%动工，其规划定位为以宾馆宾馆20%餐饮休闲、娱乐烟酒行、、KTVKTV为主的休闲娱乐业为主的休闲娱乐业服饰餐饮（饭店、小吃等）酒店美容美发五金建材通讯科技办公用品店木渎镇商业分析木渎镇商业分析www.fdc01.com房市金碟周边社区商业分析?项目周边有众多居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等12个小区，一般建有基本生活服务配套。阳光假日?社区内现有商铺多数以经营小型生活服小型生活服务务类类配套配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。?新升新苑内餐厅饭馆较多本案，但多数卫生条件较差，档次较低。阳光假日内街还有一些健身SPA，美容院等休闲类业态，但受店面规模的限制，对居民的吸引力不强。?社区内缺乏可缺乏可用于用于会谈会谈、、交友交友、、待待客的休闲类客的休闲类配套配套，如咖啡店和茶吧等。新升新苑世纪花园www.fdc01.com房市金碟长江路商圈分析?长江路商业圈要打造成为以教育教育、文化、商业、文化、商业本案本案、住、住宅宅、、物流物流为五大功能的商业园区。?木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设商业建设和和物流物流园园。?长江路的交交通通优势得天优势得天独厚独厚，与干将路、三香路相连，北接北环，南接苏福路、宝带西路、绕城高速，毗邻苏州乐园、苏州高新开发区、明基医院，公交线路众多。?综合来综合来看看，长江路商圈，长江路商圈主要发展专业商业市场，主要发展专业商业市场，少部少部分商业服分商业服务务于区域内于区域内住住宅宅社区。社区。www.fdc01.com房市金碟狮山路商圈分析?狮山路在新区商业中处于核核心位心位置置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。狮山路商业淮海路商业?淮海街是高新区娱乐商业的高新区娱乐商业的重要场所重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，其健全的设施，齐备的相关服务配套早已使此地成为高新区乃至苏州娱乐、休闲的品牌场所。?乐购超市目前为新区狮山路狮山路以南以南唯唯一大型商业超市一大型商业超市，面向社区居民生活配套，将主要辐本案本案射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。www.fdc01.com房市金碟?狮山路目前的主要功能是办公、金办公、金苏州新区狮山路商业形态分布示意图融融与餐饮与餐饮，如福记好世界大酒店、8%香格里拉大酒店等。此外，新地中8%心、金河国际、金狮大厦高档商业8%39%写字楼大大提升了狮山路的整体档6%次。31%?淮海街汇集了40家料理、烧烤店和30多家酒吧，来此投资开店的个银行主力餐饮星级宾馆会所休闲咖啡茶室商业写字楼私老板超过200人。由于淮海路商业街主要经营特色特色餐饮与娱乐业，餐饮与娱乐业，苏州新区淮海街商业形态分布示意图业业种附加值种附加值高高，所以其月租月租金金也也突突破破200200元元//平方米平方米。20%28%?TESCO（乐购超市）运营公司：英国TESCO公司12%200710()开业时间：年月预9%31%建筑面积：总建面约25800平方米33规划一栋层层大型商业建大型商业建筑筑。。底层底层日韩料理酒吧休闲娱乐其他餐饮（烧烤等）日用品店为为零售零售店店铺铺和美食区，和美食区，二层二层和和三层三层为超市，为超市，屋顶大型停车场，有车位243个。www.fdc01.com房市金碟绿宝广场分析?苏州第一家综合性大型购物休闲广场――绿宝广场，其总建总建筑筑面积面积为为275,000m2275,000m2，包括大型大型购物购物中心中心、美食街、、美食街、不夜不夜城休闲娱乐中心城休闲娱乐中心LaLaPiazzaPiazza、、三栋三栋酒店服酒店服务式务式公公寓寓、、三三家家星星级酒店和级酒店和三栋三栋高高档档办公大办公大楼楼，将分期开发完成。目前已经营业的为一期，建筑总面积约140，000m2。?绿宝广场商业由开发公司统统一规一规划专业划专业招招商商运营运营，一期购物广场内严格规划有时尚品牌、品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐等区域，从目前看整体情况较好。?一期营业部分引进了50005000平米平米华润万华润万家超市家超市和60006000平米泰华平米泰华商商场场，其余为餐饮店、品牌店。其中品品牌牌餐饮店餐饮店铺铺主力面积在主力面积在150-300150-300平米平米，，时尚时尚品品牌牌店店铺铺主力面积在主力面积在90-11090-110平米平米。。www.fdc01.com房市金碟狮山广场分析AAI?狮山购物广场旨在高水平AAI设设计方案计方案、高标准、高起点地进行规划建设，打造高新区城市形高新区城市形象中心象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN＋四家国际知名设计公司参与竞标。?该项目规划范围东至长江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹园路，总面积约2626万万m2m2。?建设包括住住宅宅、大型、大型shoppingshoppingmallmall、百、百货货商商厦厦、、室室内内步步行街、文行街、文艺艺中心中心（影城、（影城、书书城、文化中心、城、文化中心、图书馆图书馆等）、娱乐设等）、娱乐设施施、餐、餐饮、酒店（饮、酒店（包括包括酒店酒店式式公公寓寓）、）、写字楼写字楼、城市、城市开放空开放空间间等。同时，做好轻轨站点和地下空间利用的完整结合，使得购物广场在城市功能服务、空间形态上成为中央商贸区的延续。www.fdc01.com房市金碟总结商业定位描述区域商业市场机会分析?休闲娱乐业态、服饰为主，分别定位于木渎本地居?新区商业目前发展较?木渎镇民和外来打工群体。为迅速，以狮山路商贸商圈?基本为沿街店铺形式，规模较小。金融餐饮、特色休闲娱乐为中心，绿宝广场、乐购超市为补充，集合??周边社区满足基本生活需求。邓蔚路、竹园路等沿街?休闲类商业因条件限制无法满足消费者需求。商业生活配套，已经基本基本涵盖涵盖了了居民生活的居民生活的各各?个个层次层次。。?长江路以专业市场为主。?社区商业基本只辐射自身居住者。?木渎镇商圈和长江路商圈商圈目前主要业态主要是特色特色休闲娱乐、专休闲娱乐、专?商贸金融餐饮业态和特色休闲业，消费较高。业市场、较业市场、较低档次低档次服服?狮山路?乐购超市的即将营业有效满足了普通居民生活需求饰饰，较为零散。。商圈?综合考虑区位，以及结合新区、木渎商业发展情况，项目的有效有效辐射辐射范范围围应应着力于周着力于周?绿宝广场?苏州首家大型SHOPPINGMALL，辐射整个新区范围，并逐渐影响部分市区消费者。边区域，边区域，打造打造区域区域最最具竞具竞争争优势优势的商业中的商业中心心。?狮山广场?规划为新区城市新形象的大型商业购物中心。?区域中区域中缺少缺少规规模性模性中中?业态以S