CityinDesires——“澄湖·建鑫城”整合营销方案报告结构体系论“市”立“势”造“势”领“市”Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com论“市”澄湖·建鑫城项目必须100%明确做品牌项目Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comWHY澄湖·建鑫城项目必须100%明确做品牌项目重要性品牌项目定位必要性可行性Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comQuestion1重要性PART.1战略PART.2品牌Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comPART.1战略Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com建鑫集团谋求在营口甚至东北地区发展必须明确其产品战略，即制定精品战略澄湖·建鑫城项目是建鑫集团立足营口、东北扩张稳健步伐的第一步是以品牌力和产品力进入异地市场的第一步澄湖·建鑫城项目是建鑫集团东北战略布局的1号作品Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com东北地区住宅发展要落后南方一代或两代给东北带来精品是建鑫集团的使命澄湖·建鑫城项目将成为建鑫集团高利润空间的开拓项目澄湖·建鑫城项目是建鑫集团创造高利润空间的拳头产品Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com营口房地产市场恢复和重新步入快车道指日可待为那时的发展甚至是进入东北地区其他地区发展建鑫集团做好了准备澄湖·建鑫城项目将沿建鑫集团精品战略的路线是精品战略的原始经验积累起着承前启后的作用向前一步OR退回原地澄湖·建鑫城作用至关重要Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com利润空间布局发展机遇战略Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comPART.2品牌Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com建鑫集团企业品牌形象的树立是项目成功的关键项目塑造的美誉度对企业品牌形象的提升大有俾益，能扩大企业影响同时，通过渲染建鑫集团国内一线开发企业的品牌形象，为项目的推广与营销提振声势参考案例：星河湾-宏宇集团澄湖·建鑫城项目是建鑫集团企业形象提升的直升机Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com建鑫集团企业品牌形象的树立是项目成功的关键建鑫集团塑造的美誉度是外围区域市场认知项目，建鑫集团宣传自己的直接广告建鑫集团的品牌形象是项目市场认知、宣传的助推器Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com建鑫集团企业品牌形象的树立是项目成功的关键产品品牌的进一步提升需要相应的开发品牌线作为支撑参考案例：万科（上海）建鑫集团产品品牌体系的利用是澄湖·建鑫城项目进行高效整合营销工作的契机Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com外围认知企业影响产品品牌品牌建鑫集团要依靠项目扩大企业影响澄湖·建鑫城项目从而获得更多的外围认知建鑫集团要建立自己的产品品牌体系品牌考虑必须要有作品—澄湖·建鑫城Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comQuestion1澄湖·建鑫城项目做品牌项目的重要性Answer1澄湖·建鑫城项目做品牌项目是建鑫集团精品中的第一作品是建鑫集团经验的积累是建鑫集团竞争力的积蓄是建鑫品牌的强化Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comQuestion2可行性PART.1宏观经济环境PART.2区域参考PART.3个案市场PART.4目标客户需求PART.5项目地块条件Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.comPART.1宏观经济环境Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com营口宏观经济环境分析营口宏观经济环境分析城市属性行政规划及人口?城市区位?行政规划?城市历史文化?城市人口增长率宏观经济发展状况产业政策研究市政交通规划?城市GDP?产业政策?城市内外部交通?人均可支配收入?产业比重变迁Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com城市区位营口市位于渤海辽东湾北岸，是连接辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区枢纽，已被列入辽宁沿海“五点一线”国家战略发展区域，发展潜力和空间巨大。?位于辽宁沿海经济带，是渤海湾临海城市之一，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市，营口港是东北经济区进出口货物最经济的优选运输链。?因大石桥镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”。?是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高速铁路、河港、海港、高速公路的城市。沈阳?是东北轻工业重镇。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.55%，城市化水平为46.89%营口?90分钟经济圈内拥有九个地级市以上城市，其中距沈阳、大连分别为145锦州丹东大连和175公里。庄河天津?营口所处地理位置在辽宁省经济区中具有很大的优势，是辽宁省沿海重点发展区域之一，作为辽宁沿海经济带重点发展城市和沈阳经济圈辐射范围内的最佳海运港口城市，具有巨大的远景发展潜力。Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com城市历史文化营口区域拥有悠久的历史和丰富的旅游、矿产资源，同时更是一座传统轻工重镇和新兴的现代钢铁、石化及运输物流业多元化城市。?历史背景——营口有着悠久的历史，可以追溯到28万年前的旧石器时代。由于其重要的地理位置，历史上的营口一直被各朝政府视为军事要地。?产业经济——经过60多年来的发展，营口工业产品已形成了门类齐全、品种繁多、产品档次高、技术含量高、市场占有率高的格局。已构成以钢铁、石化、轻纺工业及运输物流业为主体，包括机械、船舶、建材、能源、轻工业等工业产品门类齐全的综合性工业城市。?观光旅游——金牛山先人遗址，青龙山山水清泉，鲅鱼圈、北海、白沙湾享受阳光海滩，何家沟体验激情滑雪，鑫源山庄品尝独具特色的农家风味，上帝庙、钟鼓楼、慈航寺、渡口百年老街尽显丰富的本土民情。Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com行政规划及人口增长率营口市辖区人口规模已达到235万人，随着城市化的发展加速，人口自然增长率与机械增长率双增长，为房地产发展提供了强大的需求和推动力。行政单位面积（平方公里）总人口（万人）站前区2966.3西市区16老边区505.416鲅鱼圈区66.433大石桥（县级市）161075盖州（县级市）311774合计5365243数据来源：营口市第六次全国人口普查公报单位：万人数据来源：营口市统计公报Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com2005-2011年鞍山、营口、盘锦GDP对比情况2500亿元城市GDP12001002营口城市经济总量从12502007-2011年稳居全省第四位，但与第三位鞍山市存较大差距，与第五位盘锦市差距逐807年减小。房地产市场开发相对迅猛，3-5年间已开始由起步期向加速期的转变。569684381458?2005年以来，营口GDP经济总量保持着快速的增长，2011年营口GDP为1200亿元，近几年年均增长率在20%以上，增长速度远超全国平均增长速度，位居辽宁0省前列，自2010年营口市GDP突破1000亿元，经济总量踏上了新的台阶，具备了一定的经济基础。年份2005?与相邻的鞍山相比，营口市的2006经济总量仍明显处于较低水平，2007城市总体发展水2008200920102011平存在着较大差距。?与资源型城市盘锦相比，营口市的大储量、高价格资源相对较少，经济缺乏稳营口盘锦鞍山定增长点，2012年的GDP总量很可能被盘锦反超。数据来源：鞍山、盘锦、营口统计公报?从GDP总量与房地产开发阶段对比关系图上，目前营口市房地产开发刚刚度过营口起步期，从沈阳、鞍山的发展轨迹看，营口房地产市场将会经历加速发展阶GDP段。从目前营口整体经济水平来看，房地产业仍是城市经济发展的重要一极，未来城市房地产市场发展也必然完成由起步期向加速期的转变。Moore摩尔国际（大连）?大连摩尔房地产投资咨询有限公司版权所有www.moorecn.com城市100000GDP营口人均GDP80000逐年快速提升，但工业因素比重较大，居民生活及消费水平与沈阳、大连等城市仍存有一定的差距。49383600004123530177341042005－2011年营口、沈阳、大连人均40000GDP对比情况24543165461983120000?2004年以来，营口人均GDP年增长率同样保持着两位数的增长势头，期间年均0增幅在18.79%左右。2011年人均GDP为49383元，按当年的汇率计算即达到了7837美元，较2010年6226美元同比增幅为25.88%。（2010年12月31日人民币汇率中间价2