国内外商业综合体开发的案例及精要提示www.fdc01.com房市金碟目录前言城市商业综合体定义与特点第一部分：大阪难波城综合体案例第二部分：日本六本木新城综合体第三部分:美国拉斯维加斯综合体第四部分：经验总结www.fdc01.com房市金碟大型城市商业综合体?大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。?大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。www.fdc01.com房市金碟城市商业综合体开发流程?下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍www.fdc01.com房市金碟大型城市综合体的多专业团队协同工作方法NEWMALL商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司城市综合体例如AC尼尔森著名建筑设计事务所项目的开发例如JERDE公司，与运营深圳中汇建筑设计事务所NEWMALL商业管理公司城市综合体开发商著名酒店管理公司以酒店管以商业管理为核心理为核心www.fdc01.com房市金碟五星级酒店在综合体的地位?在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。?在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现代顾客的需求。?通过高级酒店提升物业价值。www.fdc01.com房市金碟酒店级别与购物中心之间的关系?超五星级别酒店与国际名品购物中心或中高档购物中心搭配。?四、五星级酒店与中高档购物中心搭配，不适当的搭配会影响物业总体价值。例如大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心和综合体就是一个不恰当配置物业档次的案例。www.fdc01.com房市金碟五星级酒店的投入产出分析１．造价１万元/平方米２．投资回收一般１０年环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。MGM酒店www.fdc01.com房市金碟表1以顾客为核心的协调工作内容分类承担单位对象顾客购物中心顾客分析深圳市新摩尔商业管理公司牵头酒店顾客分析邀请零售市场公司参与购物中心顾客分析，邀请酒店管理顾问公司参一致性与差异分析，尽与酒店顾客分析可能双方吸引共享服务的顾客人流分析和引导购物中心人流深圳市新摩尔商业管理公司重点负游乐场和电影院人流责商业人流分析酒店人流深圳中汇建筑设计事务所，美国JERDE负责交通人流分析写字楼人流城市综合体的整体酒店和其他部分形象美国JERDE负责整体形象视觉形象策划商场专业视觉形象深圳市新摩尔商业管理公司负责商业视觉形象工程建设和机电设采用整体分析方法，通英国奥雅纳公司负责工程、结构计备过优化的结构设计，创算和机电设备论证造适合人们活动的商业空间wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟如何预测购物中心经营结果?１．VMDvisualmerchandising(商品企划)anddisplay?将商品的政策和战略变成视觉展现．视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有８０％比重，视觉形象占有２０％比重。?2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析?董事会需要知道购物中心未来经营的结果。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟VMD详解?VM是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业建筑策划?１．根据顾客的需求进行商业规划与商业面积测算，根据经营要求勾画商业空间的初步模型。?２．根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。?３．对商业建筑概念模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。?４．文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求?1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。?2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。IQ＋EQ均衡?3、国际化视野善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究结论之一---以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功?超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境?1.招商难度加大。?2.由于采用巨型封闭式空间，电费等成本高，经营风险加大。?3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。?韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视创新的大型购物中心商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。和步行街模型NEWMALL与中汇建筑事务所的第一次创新wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟案例1位于深圳核心商圈的东方时代广场?从组建开始就有强大的自营百货，经营绩效名列深圳前茅。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟广州中华广场开业后增加自营百货?可行性报告的主要内容?一、经济环境分析?1、国内、珠三角及广州市宏观经济分析?2、国内、珠三角及广州市商业市场的总体概况及前景?3、消费者调研分析?二、百货业态分析?1、国内、珠三角及广州市百货业态的总体概况及前景?2、中华广场百货业态分析?3、中华广场与其他购物中心的竞争力对比?三、项目可行性及投资经济效益分析?项目简介：位于中华广场五楼，建筑面积14000平方米?负一楼、一楼为时尚商场，以经营服装及配饰、鞋类为主，二、三楼主要为吉之岛，四楼经营手机，五楼现在经营家具，六楼为中华百货（6000平方米）和文化项目，七楼为餐饮娱乐项目，八楼为电影城。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟研究结论之二注重原创和以顾客为本?国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品www.fdc01.com房市金碟以创新的思维建设中国的旅游商业综合体?以创新的业态打造消费目的地充分发挥黄山旅游资源优势?只有抓住黄山游客和周边100公里范围品牌消费者，现代化的黄山步行街才能成功。?奥特莱斯业态在黄山的发展作为重点之一，我们的标杆适合混合业态。的奥特莱斯和购物中心结合?以体验式的建筑环境留住远方的客人?建筑形态以综合体和步行街结合，形成顾客目的地。东部适合采用综合体模式设计，同时将综合体作为商业街区最有吸引力的一个重要端点。?奥特莱斯等名品经营业态靠近高级酒店，形成品牌消费区，突出厂商直营店www.fdc01.com房市金碟结论3地铁商业物业成功规律?必要条件:商业中心和地铁连接?充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件?新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。www.fdc01.com房市金碟结论4商业物业经营必须注重地域文化?隔山闻鸟音近水知鱼性?商业连锁经营必须考虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。?根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。?先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。?家乐福已经与英国连锁巨头TESCO签订了协议,将韩国全部31家门店股份转让给TESCO接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场...www.fdc01.com房市金碟最大知识转化增值环节开业态设计与VMD模型开招业城市业商后综合与摸商体项人底业目前商业建筑策划员与经期开训建营练发筑商业设施策划设计商铺分割与商铺营销策划开业后销售商铺价值最大化本项目开发所本项目开发所处处工作工作阶阶段段www.fdc01.com房市金碟☆开发商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（南海電鉄株式会社）ObayashiCorporation南海都市創造株式会社概念设计：美国JonJerde设计公司项目管理公司：WasaSakamoto获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖www.fdc01.com房市金碟一、策划思路■购物中心与空中花园结项目所在位置：大阪市合；中央区難波中2-10-70■空中花园提供聚集人流的手段，空中花园作为高层酒店式公寓的空中公共空间。www.fdc01.com房市金碟从模型到实际?采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才能做出好的作品www.fdc01.com房市金碟综合体的步行街鸟瞰效果www.fdc01.com房市金碟二、难波城的创意难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波城彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。www.fdc01.com房市金碟空间的构思?充分考虑到人流循环与体验的空间构思www.fdc01.com房市金碟设计亮点?景观平面与实景照片www.fdc01.c