www.fdc01.com房市金碟目录纲要市场篇07年度回顾及08年度展望项目篇项目现状及硬件价值理解定位篇形象定位及客户定位营销执行篇营销目标及营销执行www.fdc01.com房市金碟市场篇2007长沙高端市场回顾www.fdc01.com房市金碟长沙高端物业市场国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是今年长沙别墅供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。因此，对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前，首先让我们来盘点一下针对高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策www.fdc01.com房市金碟2005年2006年2007年二套房政策出台限外政策升级国土资源部央行六次加息“别墅”准确界定国土部39号令加强土地清理国土资源部别墅建设用地审批叫停国土资源部对土地增值税开征别墅类项目进行清理七部委新政别墅土地闲置两年以上要收回限制外籍人士物权法的正式运行购房细则出台www.fdc01.com房市金碟07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指向来引导国民经济进行“软着落”。冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并”！不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康紧发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利中率从，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段“稳步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。词关键08而现阶段整个房地产市场在经20历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。www.fdc01.com房市金碟长沙高端物业别墅市场2007年总结2007年，长沙全年上市别墅项目有20多个，别墅类项目总占地面积市场数据显示，目前，长沙别墅产品680.64万m2（包含其他物业），总供应量达到了5205套，其中以联排别建筑面积588.22万m2在售市场别墅墅居首位，达3067套，占到长沙市别供应量为354．55万平方米，而后墅类产品供应总量的近六成；作为景期潜量更是达到了1070．58万平方观资源占有率最高的产品，独立别墅米，在第四季度则达到了长沙历史最供应总量为1650套。在长沙这个经济高峰。别墅市场销售量占2007年商相对不是特别发达的“二线城市”，品房上市总量的20％左右。顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些权威数据显示，估计未来3～5出人意料。国家土地宏观调控的力度年内，长沙别墅开发将有2万～3万，让人们看到了别墅的投资前景，并亩。种种迹象表明，长沙别墅发展成为高端市场的强大支撑。期已经到来。www.fdc01.com房市金碟市场篇2008长沙高端市场展望www.fdc01.com房市金碟08年在售项目项目名称占地面积建筑面积物业类型开盘时间销售均价阆峰云墅二期38万方14万方纯独栋07，610000水印山城17万方5.5万方别墅07，97800威尼斯城106万方65万方别墅07，712000湘江壹號160万方94.7万方别墅07，129000万科西街庭院3.5万方7.3万方别墅高层07，1210000托斯卡纳二期14万方15.5万方别墅洋房07，107300汀湘十里53万方30万方别墅阳房07，16250卓越麓山别墅86.5万方8.3万方别墅07，45800西山汇景8万方19万方别墅,洋房,高层07，125600迪亚溪谷22万方15万独立,联排,叠加07,69000藏珑168.4万方53.8万方别墅,洋房,高层07,67600www.fdc01.com房市金碟08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势20000160001100011600120001250012000725010000100008000850085008500850070004000532070000七月八月九月十月十一月十二月一月纯独栋别墅别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/㎡，类别墅产品均价为5000-9000元/㎡（除美洲故事双拼在14000/㎡），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可知，别墅与类别墅细分更加明显。www.fdc01.com房市金碟08年度在售别墅项目供应结构类型9%纯独栋普通别墅55%综合项目36%08年上市高端别墅物业类型中占绝大多数的楼盘无一例外的都选择了类别墅物业形态此种选择对项目自身而言可以有效的挖掘潜在的目标客户群。纯别墅项目所占比重也较大，凭借自身产品的多样性拓宽市场对其自身的接纳程度来降低因自身较高价格对销售产生的抗性。而独栋别墅“鹤立鸡群”，以项目高定位，高档次，高价格。同时也以为着——高风险，让一般开发商“望而却步”。正是因为如此才使独栋别墅资源越发的显得尊贵。www.fdc01.com房市金碟长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其整体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。www.fdc01.com房市金碟分布图分布图沙河世纪城和记黄浦双盈卧龙湾好望谷本案山水湾新地东方明珠岳麓山公馆卓越·麓山别墅?即将上市橘郡格兰小镇www.fdc01.com房市金碟基基本本信信息息：：项目名称用地面积建筑面积容积率建筑风格产品类型开盘时间岳麓山公馆1000亩17万0.2北美联排、独立预计08.4卓越·麓山别676亩15万0.35西班牙独栋、双拼预计08.5墅好望谷360余亩7万0.3西班牙独立（一期）预计08.4橘郡483亩　/1.35西班牙联排、洋房08.5.1　联排、叠加、洋房、小高沙河世纪城1078亩150万1.11地中海预计08年上半年　层287亩13.8万双盈卧龙湾1.5现代简约洋房、小高层、联排预计08.1月初（108）（一期）预计08.4月初格兰小镇430亩30万1.5/小高层、联排67万独栋别墅、联排别墅、洋新地东方明珠630亩1.5/预计08.4月初房、多层、高层622亩(165亩8万(一联排(四)、高/小高层山水湾1.3北欧08.1月4号一期)期、洋房和记黄浦/一期10万//联排、独栋08年6月www.fdc01.com房市金碟长沙别墅市场未来整体发展趋势趋势趋势四四趋势趋势三三同时，由于别墅增值空间增加，不少别墅市场由于档次趋势二趋势二投资者会考虑囤积划分拉大，客户日别墅，可能在未来趋势一随着长沙城市人口益细分，将呈现多趋势一十年出现以投资别的增加和年人均可级化消费趋势，别墅来获取收益的投虽然别墅用地暂停支配收的增高，购墅极品和实用型产资者。审批，但因为开发买别墅的人群也将品将出现“两头商所拿地块必须在随之增多，别墅产热”的现象。两年内动工，所以品仍然将是未来五最近五年，长沙仍年市场的热点。有足够的开发量供应给市场。www.fdc01.com房市金碟1、置业者构成结构缺乏多元化2、市场供应量增大3、同质竞争严重4、房价泡沫化趋势已经开始显现5、政策性调控的影响08年，长沙别墅房价仍然上涨但上涨幅度将趋缓，走向平稳别墅资源1、经济增长幅度迅猛2、人均可支配收入相对较高3、开发成本持续走高4、城日益市的快速稀缺扩张www.fdc01.com房市金碟结论：2008年长沙高端物业别墅市场将会是“谨慎乐观”的一年www.fdc01.com房市金碟提案目录纲要市场篇07年度回顾及08展望项目篇项目现状及硬件价值定位篇形象定位及客户定位营销执行篇营销目标及营销执行www.fdc01.com房市金碟项目篇工程现状www.fdc01.com房市金碟工程进度景观大道工程进度一期项目用地平整湖滨公园目前项目一期已经开始施工，景观大道工程处于用地平整阶段；别墅区由于居民纠纷停滞了一段时间，进度有所落后，目前处于挖土方阶段，单体施工队伍还未进场。www.fdc01.com房市金碟营销进度户外：2007年11月2008年1月户外于2007年11月开始上挂，已经更换一次，以开发商品牌先行，持续3个月后导入项目品牌；现场包装：现场户外包装于2007年11月开始上挂，以开发商品牌导入为主题；www.fdc01.com房市金碟营销进度其他资料：楼书折页除户型还会稍有调整外，其余的基本定稿。媒体广告：无报广、楼宇、电台等其他媒体广告发布，原因：农民纠纷问题，导致工程进度的滞后，中粮总部对营销费用进行压款。市区接待中心及开盘时间：市内售楼部设置于喜来登大酒店21F，装修尚未进行，有可能时间顺延到5月开放，开盘时间有可能顺延到10月；www.fdc01.com房市金碟项目篇项目价值解读www.fdc01.com房市金碟经济指标指标类别用地类别占地面积建筑面积容积率规划套数一期以低密度住宅为主13.8万㎡5.26万㎡0.37143套www.fdc01.com房市金碟产品结构小户型房型套数面积套数比独220S10253.52栋220N11247.27270S20296.5小独栋86.7%270N18