2012年武汉市7月房地产市场研究报告湖北中原地产研究中心2012.08.09本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1核心观点?7月拍卖成交9宗地块，总占地面积77.44万㎡，总建筑面积208.44万㎡，总出让金额38.64亿元，楼面地价1853.77元/㎡?7月份武汉商品住宅供应量环比下降35.84%，同比下降19.00%；商品住宅成交量环比上升19.74%，同比上升68.89%，成交量超越6月份创限购以来新高。从供求关系看，对于消耗市场库存亦起到了明显作用?商品住宅成交价格环比6月微幅上涨0.09%?从实际监控的开盘情况看，本月开盘项目去化率提高，高端项目加紧入市步伐，并取得了较理想的去化率?由于天气炎热，客户到访量有所减少，但到访的客户诚意度高，观望情绪减弱，购房周期缩短?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2目录A.宏观背景4B.土地市场6C.商品住宅供应10D.商品住宅成交17E.每月开盘情况23F.每月报广分析27G.中原经理看市30H.市场小结35?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PartA宏观背景?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4当下经济下行压力依旧，7月房地产成交量价的回升导致中央多次强调楼市调控不放松，已有政策的严格执行是关键?经济下行压力依旧国家统计局最新公布的制造业PMI为50.1，创下年内新低，非制造业PMI也低于以前年份，显示经济下行压力依旧?房地产销售量价回升，地王频现6月70个大中城市住宅销售价格指数显示，今年以来新建商品住宅价格环比上涨城市数量首次超过环比下跌数量，并且价格环比在年内首次出现正增长，平均环比涨幅0.02%7月，北京万柳“地王”由民企中赫拿下，折合楼面地价4万元/㎡；新加坡庆隆6.1亿获上海新江湾城地块，溢价率25.88%；敏捷地产13.6亿摘广东顺德商住用地，溢价37%；佳兆业8.14亿收购大连2.7万平米商业用地。各地地王频现?调控政策中央部委及中央级媒体自7月份以来11次强调房地产调控不放松，试图通过打击市场对于楼市回暖的预期，从而达到保证调控成效的目的7月下旬，国务院派8个督察组对16个省市展开楼市调控执行情况督查，重点是限购和限贷政策的执行情况中原观点?近期从督察组对部分地区调研的表态来看，肯定的声音居多，未来出台新政策的可能性较低，已有政策的严格执行是关键，监管问责或有所加强?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5PartB土地市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6本月有14宗土地供应，土地面积为118.39万㎡，主要集中在汉阳、东湖高新、武昌2011.7-2012.7土地供应面积及宗数400.0070350.0060300.0050250.0040200.0030150.0020100.0050.00100.0007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月供应面积（万㎡）0.00102.1575.24112.790.80271.32354.6563.0675.2191.920.0052.08118.39供应宗数02227231585751519017142009201020112012年1-7月供应宗数\239238127供应面积（万㎡）\1762.961137.16755.31?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7本月成交9宗地块，共成交土地面积为77.44万㎡，建筑面积208.44万㎡，楼面地价1853.77元/㎡，出让的大体量地块主要集中在汉阳2011.7-2012.7土地成交面积和成交宗数2011.7-2012.7土地成交总价及楼面地价800.00501405000454500700.00120404000600.00351003500500.0030803000400.0025250060300.0020200015401500200.0010100020100.0055000.000007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月成交面积（万㎡）建筑面积（万㎡）成交宗数成交总价（亿元）楼面地价（元/㎡）2009201020112012年1-7月成交宗数7719719089成交面积（万㎡）731.311498.31921.20396.55建筑面积（万㎡）1361.004253.532627.251189.60成交总价（亿元）242.12871.48515.45181.30楼面地价（元/㎡）1778.982048.831961.951624.12?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8土地成交一览表净用地面容积总建面成交价(亿楼面地价地价（万地块编号区域竞得人积(万㎡）率（万㎡）元）(元/㎡）元/亩）P(2012)055号武昌0.784.33.341.364056.191162.78湖北白云边置业投资有限公司8.57542.87P(2012)056号汉阳9.651538.24518.18武汉新东方房地产开发有限公司3.095.216.06P(2012)057号汉阳11.465.1759.2510.161713.96590.75武汉中恒新科技产业集团有限公司P(2012)060号黄陂5.45316.361.23749.81149.96武汉大全景置业有限公司P(2012)063号江夏0.1720.340.03900.70120.09雷建东P(2012)064号沌口3.302.58.251.241500.00250.00武汉锦杭置业有限公司P(2012)065号东湖高新17.501.119.254.732454.78180.02武汉联投地产P(2012)066号东湖高新19.691.121.665.322454.67180.01武汉联投地产1.673.35.51P(2012)068号武昌4.942345.68443.25武汉TCL置业5.762.715.55?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9PartC商品住宅供应?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10楼市在经历4个月的密集供应后，开放商在推盘进度有所放缓，7月仅有103.14万㎡商品住宅供应2011.7-2012.7商品住宅批准预售面积及项目个数200.0060180.0050160.00预售面积（万140.0040㎡）120.00100.003080.00项目个数2060.0040.001020.000.0007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月年度供应情2012年1-200920102011?况(万㎡)7月7月商品住宅供应量为103.14万㎡，环比下降35.84%，同比下降19.00%供应量688.791219.101355.52748.29?年初累计供应748.29万㎡，年初累计同比上升18.78%月度供应平?57.40101.59112.96106.907月份推盘情况相比6月份有所减缓均?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11本月商品住宅供应主要集中在武昌、洪山等区域2012.7月各区域商品住宅批准预售面积及项目个数30.009825.00720.006515.00410.00325.0010.000东湖高江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南新面积（万㎡）1.652.090.007.020.0028.0015.131.134.664.235.8816.205.983.259.05项目个数110208432213352供应月度分析：本月住宅市场供应主要集中武昌、洪山等区域，武昌区域主要有华润置地橡树湾、华侨城，福星惠誉国际城，百瑞景等项目有较大体量供应，区域总供应量为28万㎡；在洪山区有万科金色城市、保利中央公馆、保利心语、武昌府等项目均有住宅供应，区域总供应为15.13万㎡?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12预售证明细（1/4）区域预售证号名称备注人信.千年美丽四武房开预售[2012]273号人信.千年美丽四期二区竹香院1、2号楼住宅建筑面积16201.8㎡期二区海伦堡.君临长江A03#-A07#、A12#-A23#、B01#、B03#、B05#、B07#楼住宅建筑蔡甸武房开预售[2012]280号一期面积26269.06㎡及F02#、F03#楼商业建筑面积3900.4㎡西岸阳光城1-5号楼住宅建筑面积17308.11㎡及1、2号楼营业用房建筑武房开预售[2012]282号西岸阳光城1-5号面积667.44㎡2#楼住宅建筑面积46591.97㎡及商业建筑面积1111.31㎡，另补发1#武房开预售[2012]268号世界城G地块楼住宅建筑面积1951.14㎡及商业建筑面积123.28㎡（其中：住宅全部东湖高新用于拆迁安置）