报告结构市场分析项目定位营销策略整体市场背景地块分析近期首要工作区域市场分析客户定位营销推广竞争产品分析形象定位规划建议?大连未来的主城区由旅顺口区和原有中心城区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子共同组成，承担“西拓”的职能西拓?沿旅顺南路由东北财经大学至旅顺口城区的塔河湾，形成以软件产业、大学园区为先导的旅顺南路软件、教育产业带?沿旅顺中路以发展生态旅游和观光农业为主，建设带带带带产产产产业业业业工工工工业业业业大规模的森林公园现现现现代代代代业业业业带带带带北进游游游游产产产产、、、、旅旅旅旅生生生生态态态态?沿旅顺北路和渤海岸线的土羊高速公路、烟大铁路业业业业带带带带育育育育产产产产线规划的双岛江西、三涧长城、营城子和北海四个、、、、教教教教软软软软件件件件主城区工业组团形成旅顺北路石油化工及现代工业发展带?充分利用黄、渤海岸线的天然海滨风景资源规划形成海滨旅游产业发展带旅顺07年区域参考价格价格5000制约线480043003800市内周边区域老城区区域新城区区域开发区区域区域住宅均价参考价格参考价格参考价格旅顺老城区板块楼盘概况占地面积建筑面积建筑规模总户数户型面积主力户型价格情况项目名称开发商销售率万㎡万㎡（户）（㎡）㎡元/㎡颐海听鸥龙河9.2710.1624栋多层100050-24080-100480098%新怡家园雅风1.892.69栋多层28080-13580-100350095%浪琴湾嘉业6.510.230栋多层小高层111152-16470-90480020%1栋11层高4500（二林山逸景凯润3.2440040-13080-100100%层、12栋3-5层手）多层1期60-1期120-一、二期各11栋1，2期雁谷岚山万隆居1012167；2130；21期480085%多层分别290期70-130期80-105启新逸园凯鸿2.773.2414栋5层40068-11882430030%汤泉4栋loft公寓、2日堃7.28.6栋高层、4栋小87690-25090450075%香格里高层、25栋多层大众·一期：13栋多层天津大众1623110038-25894未定未售开世嘉年、7栋小高层旅顺区域未来供应情况各区域在售、待售项目统计：老城区新城区开发区狮城天下之新加坡花园、民兴·东方戴中庚·香海小镇、华大众·开世嘉年、海山维营、瑞鑫·水晶城、阳光波尔多、蓝通·和平海岸、美林西中拥、雁谷岚山2期、湾、奥林匹克花园、加纳利海湾、芳苑岸、一品山水、铭熙水岸浪琴湾、启新逸园名都、西城故事、郭水路6#、7#地……、大方麓岛兰湾……51据已公开的信息及数据统255计，旅顺区域未来潜在供应量541万㎡，其中老城区51万㎡248，新城区248万㎡，开发区255万㎡。开发区新城区老城区近期主要竞争楼盘供应情况202020开发18区1616新城区15141412121210.210老城区866543.242.76320浪启世雁大海蓝奥东瑞西美大琴新达谷众山湾林方鑫城林方湾逸嘉岚年开中园匹戴水故西湾麓园府山世拥克维晶事岸岛Ⅱ嘉花营城兰建筑面积（万㎡）07年下半年入市的主要竞争项目主要集中在新城区，各项目的供应面积也相对较大，蓝湾及西城故事的供应面积达20万㎡，其余项目也在10万㎡以上。相对来讲老城区的供应面积较小，除浪琴湾项目外，均在10万㎡以下。开发区下半年入市的新项目只有美林西岸及麓岛兰湾，供应面积分别为12万㎡和16万㎡，此外华通和平海岸、铭熙水岸、中庚香海小镇2期也将在下半年推出。本案启新逸园浪琴湾大众开世嘉年地块周边代表项目基本情况项目名称启新逸园林山逸景雁谷岚山向阳新村元宝园万宝家园选项大连凯润企大连万隆居大连旅顺盛庄河市三环房大连旅顺兴业开发商凯鸿房地产业集团有限房地产开发大房地产开地产开发有限房地产开发有公司有限公司发公司公司限公司占地面积2.77万3.2万10万1万近4万3.5万建筑面积3.24万4万12万1.7万近5万4万户型面积68—11547.8—16070—16787—13039—11580—1302700—1580-2780元2880—35001580—25204188（早/平（2780（早期）（早期）价格4300期）4800元/平的为顶4000左右3700左右4５00左右层赠送面积）（二手）（二手）（二手）0.5元/0.7元/0.8元/0.5元/0.4元/月·0.4元/月·物业费月·平月·平月·平月·平平平得房率88%85%左右85%85%85%87%万元该地块位于向阳街与元宝街宝宝家园园交界处，地块周边项目较多，主要分为两类：雁林?谷山区域周边老项目岚逸山景代表项目：元宝园、万宝家园、向阳新村、林山逸景。?区域周边在售项目启代表项目：雁谷岚山、启新逸园。新逸园区域内代表项目简析项目名称林山逸景开发商大连凯润企业集团有限公司建筑规模1栋11层高层、12栋3-5层多层占地面积3.2万建筑面积4万开盘日期2005.8.20销售周期20个月销售阶段已售完销售率100%4500元价格区间2700-4188元销售均价（二手）户4-21-12-23-2型（跃）面5080-100105-12575-115户积型比配5%68%10%17%比例销售清盘清盘清盘清盘率产品分析底层1跃2、顶层跃层在进行产品创新的同时有效提高了单价，从而带动整体形象的提升。林山逸景各户型所占比例2%4%2%29%17%3%43%40—50平70—80平80—90平90—100平100—110平110—120平120—130平80—120平方米户型占总户数的92%，其中以90—100平方米的户型最多，占总户数的43%。符合区域的户型面积需求特点。价位及销售情况：起价均价顶价当时销售率早期入市2005.8——3300————中期2005.1127003700418850%5200（一跃二户型）95%,其中剩余产2006.6.144000——4680—4780（五跃六户型）品多在小高层中其中，低层组团部分单价平均高于多层组团200—300元。楼层差价100元。目前该项目二手价格在4500元/平方米以上。项目入市初期，均价较低，本地客户占较大比例，而到销售后期，随着均价的提升，本地客户逐渐趋少，外地客户显著增加（尤其大连市内客户），最终项目外地客户占50%的比例。入市时间售罄时间销售周期2005.82006.8近1年林山逸景的价位在旅顺市场中一直位于中高位，其价格标准高于市场平均水平。较高的价格制约了消化的速度，且与区域内老项目相比，本地客户所占比例较少，外地客户比例上升显著。该小区已于2006年7月全面入住。客群特征项目名称旅顺当地人大连人外地人林山逸景50%30%20%从该项目的客群构成来看，区域外居民所占比例相对较多。区域内成交客户也以年轻人为主。主要原因有以下方面：?开发商为大连市区内开发商，拥有一定的客户群基础?近一、二年来旅顺房地产市场热度空前，外地客户关注度较高?项目的地理位置使得老旅顺人对于购买该项目抗性较大（项目地块紧邻日俄监狱，墓地较多，为乱石岗，旅顺老当地人认为其风水不好）?推出时其价位同比与旅顺其他区域也相对较高。本地客群的消费能力有限项目名称雁谷岚山开发商大连万隆居房地产开发有限公司建筑规模1期11栋多层占地面积10万建筑面积12万开盘日期2006.5销售率85%销售阶段一期尾盘销售周期——价格区间4580-5220元销售均价4800元户2-23-23-2型面60-88110-130154-167户积型配比40%40%20%比例销售清盘75%60%率顶层送露台，4.7米挑高客厅，户型创新增加项目卖点主力户型雁谷岚山一期户型比例图3%3%5%1%25%30%8%12%7%6%60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140150-160160-170120—140平方米户型比例占到总户数的42%，同时80—100平方米户型也占到33%的比例。?标准两室、三室在项目一期供给中占据绝对主力?受房地产政策影响，本项目140-150平户型断档?60-80平、100-110平、110-120平、150-170平各占约6%，分布相对平均，供给全面价位及销售情况：一期起价均价顶价销售率2006.6.1537404300484050%2007.7.143804800522085%?目前销售率已达85%，已成交户型的面积主要集中在80—100平方米，而80—100平方米户型供给占总户数的33%，消化速度明显快于其他户型。?项目单价在区域内较高，本地人房价接受能力有限，减小户型面积可以降低总房款，同时小户型也符合投资客的投资偏好。客群特征旅顺当地人大连人外地人80%15%5%?项目位于旅顺中心区域，周边生活配套齐全?当地传统老居住区?开发商在旅顺拥有品牌优势?区域产品增值稳定性强以上因素促使旅顺当地人对于该项目的认知度较高，使得项目成交客群中当地人接近80%。项目名称启新逸园开发商大连凯鸿企业集团有限公司建筑规模1栋11层高层、12栋3-5层多层占地面积2.77万建筑面积3.24万开盘日期2007.5.24销售周期——销售阶段第一组团销售率30%价格区间4350-4800元销售均价4300元户2-12-23-2型面68-7575-105115户积型配比20%70%10%比例销售10%15%5%率启新逸园户型比例图10%0%0%0%0%0%10%15%20%45%60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140150-160160-17070-90平两室户型占总户数的65%