深业三水项目商业部分CentalineConsultants二级市场策划品控中心Part1商业本体条件分析TPD_SY_08|2本项目商业体量巨大，总建面积约18万平米，其中白金五星级酒店必须同时施工，并在动工之日起27个月内建成投入使用本项目商业限制条件用地属性：商业金融用地占地面积：179800平米容积率：1.0建筑覆盖率：20%绿化率：45%建筑层数：8层建筑限高：50米白金五星级酒店：4.5万平米3商业属性界定：区域商业属性项目商业属性?三水依托珠三角的经济发展?项目配套商业面积179800平米，是云东海片区最?云东海规划为旅游经济试验区，规划前景好大的商业体量?云东海依托丰富的山水资源资源?项目规划的白金五星级酒店，必须先行启动?区域内缺乏高档次配套的商业资源?项目商业属于外向型商业4去除酒店体量，本项目商业依然有13.5万平米的大体量。综合考虑，必须有一定量的商业面临转化商业性住宅（公寓），以降低风险并降低商业层数按照项目本体条件考虑商业受限条件项目商业总体基底面积：35980平米本项目商业为三水城市发展新区商业；白金五星级酒店基底面积：9000平米纯商业建筑层数超过3层将面临较大的运营风险；商业基底面积：26980平米项目所在的区域目前很难形成目的地消费商业总建筑面积：179800平米白金五星级酒店必须率先投入运营酒店建筑面积：45000平米商业建筑面积：134800备注：白金五星级酒店预设建面约为4.5万平米，建筑层数为8层，白金五星级酒店预计基底面积约为9000平米。TPD_SY_08|5商业体量测算面积为40500～59400平米；须转化为公寓面积为75400～99300平米假定条件商业面积测算设定公寓的基底面积：X平米测算公式设定设定纯商业基底面积：Y平米8X+ZY=13480０商业建筑层数：ZX+Y=26980商业建筑层数：2-3层z为2-3公寓底层考虑社区商业计算结果已知条件：X：10772——13492平米商业基底面积：26980平米Y：13507——16208平米商业建筑面积：13480０平米商业体量：40487——59396平米转化公寓面积：注：假定公寓建筑层高为8层　75400——99313平米TPD_SY_08|6Part2商业运营TPD_SY_08|7本项目商业功能设置依据住宅、酒店、外部环境和转化的需要，基本分为三种职能形态：酒店配套商业、外向型独立商业和预留转化部分酒店配套商业外向型独立商业考虑酒店客户和区域度假客户的需主要依靠项目自身的条件发展求设置商业形态考虑采用具有较大辐射力和吸引力前期酒店承担部分商业的商业形态体量规划上相对保守，将更多的商业用地延迟开发商业功能组合预留转化部分转化成公寓可作为住宅业务的补充部分可视独立商业的经营状况灵活转换TPD_SY_08|8Part2.1酒店配套商业运营TPD_SY_08|9酒店配套商业业态及规模类别业态规模备注商务会议6000m2酒店内设置商务ResortSPA2000m2可售可租酒吧3000m2可售休闲娱乐KTV1000m2酒店内设置游艇码头/渔人码头视情况开发说明需另外单独开发的业态为SPA和酒吧，共需开发5000m2TPD_SY_08|10广东省消费群体旅游消费由观光旅游向休闲度假升级广东省2007年常住人口达到8303.72万人本项目商业限制条件3797.922007年全省旅游住宿4505.80设施接待国内旅游者8967.4万人次，其中省内游客占47.35%，达到非农业人口人均GDP/美元农业人口4246万人次800070377408世界旅游组织专题研究表明：一个国2007年全省国内旅游7000家或地区人均GDP超过1000美元的时收入达1219.1亿元，按60005250候，会出现排浪式的旅游消费热上述比例简单推算，广5000潮，而广东省已超过这一标准一倍，由此东省内游客在本省的旅可见广东省的旅游业已经进入了高速发展4000游消费额为577亿元2955时期30002463200010000广州深圳东莞惠州广东省经济的快速发展驱动珠三角商务旅游快速发展?珠三角滨海度假区会议市场现状：会议销售情况普遍较好，旺季?全球背景：目前全球会议旅游集中在游客量较少的年底收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8％至10％的星级名称出租率价格状况客源结构速度递增年底80%以6000元/半广州、东莞大型企事?珠三角现实：目前世界500强上天/100人业单位五星广州南沙大酒有200多家落户广东，加上设店在香港和珠三角的亚洲区总部及分支机构等，珠三角完全有年底80%以2000元/100人/外企华侨城威尼斯五星上半天机会成为世界各跨国公司商务海景酒店会议集中地80%1600/100/年底以元人深圳市各大企业?CASE：世界500强企业沃尔四星雅兰酒店上半天玛每年在深圳香格里拉大酒店召开会议的费用接近100万年底70%以4000元/100人/壳牌石油以及附近其四星大亚湾假日酒上半天它公司店白金五星级酒店给本项目商业带来的客户群体会议、SPA、中长居住、餐饮、休闲娱乐，消费额度大于消费频次注重环境、私密、品牌金字塔人群商务客户餐饮、休闲娱乐、零售、文化产以享受自然环境为主，注重娱乐内本地白领业、喻教于乐，消费频度远远大容的更新及全新的休闲生活状态高端消费于消费额度新型财富群体免费开放的吸引，是否停留短居、餐饮、旅游娱乐外地高端游客取决于项目的特色及娱乐的、零售氛围13我们希望的是以白金五星级酒店为商业发展的核心，利用酒店去影响其他商业的发展外地观光客商务板块外来商务客酒店板块白金五星级酒店本地白领娱乐板块金字塔人群餐饮板块14FOUCS1商务RESORT板块?核心发展区：商务会议、SPA?预留发展区：其他发展空间15SPA?品牌号召力?真正高端?休闲氛围营造项目Spa的风格?　印尼Spa----传统疗法美肤、排毒?　泰国Spa---以泰式按摩、植物精华加上心灵课程为主?　日本Spa---由于日本多温泉，疗法以温泉结合芳香精油和有机饮食为主?　欧洲Spa---温泉或天然矿泉具有某种特殊疗效而吸引游客前来度假静养．?　　广东人目前对Spa的认识容易与普通的水疗按摩混淆，深圳属于亚热带气候，结合?　　市场及项目的特性，印尼风格的Spa适合于本项目的发展．SPA的位置及规模目标商家BanyanTreeSIXSENSE面积规模（M2）2000?酒店，利用景观通道连为一体；建议前期预留；建议开发面积２000?规模初期不宜太大，但预留发展空间；平米；前期SPA功能先由酒店承担?国际顶级品牌SPA经营管理。商务会议——国际会议中心?华南国际化的专业会议中心?商务Resort板块的发展龙头酒店会务市场经营模式盈利模式盈利点会务拉动酒店住宿和餐饮四类会议的MICE市场?会议已成为酒店一个重要的客源市场。?Meeting?会务相关收入平均占酒店总营业额的20%以?Incentive上，成为酒店经济效益的增长点。?Conference?ExhibitionMICE市场已成各大酒店兵家必争之地。会议厅投资回报与规模测算?市场典型会议中心规模1000~5500平方米?典型规模组成：?1个大的多功能厅+若干小会议厅?鉴于本项目会议厅定位高端、是规模最大的会议中心，建议按照以下灵活组合设置方式：?1~3个大的多功能厅+1０~２0小会议厅?其中：多功能厅1０００~１５００平方米?小会议厅100~200平方米?以上合计约６000平方米建议：会议厅规模为６000平方米。该功能由酒店承担会议厅与酒店的结合?会议厅是商务Resort的核心区?在此前提下会议厅的形式奠定了其发展会议总部基地的高端格调的基础?会议厅的重要意义是吸纳企业客源、为未来成为商务Resort总部基地培育高端客源基础！?SPA与会议厅功能互补/是重要配套会议厅是国际商务Resort链中重要一环！是商务Resort总部基地的主要功能构成！会议厅定位：国际会议中心（为广佛区域企业提供商务会议的场所）以中小规模的高端会议为主岛屿景观特色：?CEO的首脑峰会?高科技会议中心?专家学术研讨会（CEO峰会和专家研讨会沟通无界限）?房地产/高科技企业产品发布会?……?时尚品牌展示会?企业高级员工培训?……完整的国际商务Resort链发展策略：发展目标：?策略一做足配套：启动区还包括SPA岛，形成?承担华南高端的政府和企业接待功能互补和立体的商务Resort氛围?成为华南与国际对接的商务Resort平台?策略二风险防范：预留发展空间?实现项目商业价值最大化！会议厅SPA商务Resort总部基地商务休闲政府/企业接待FOUCS２娱乐板块商务娱乐+休闲娱乐市场分析现状消费者需求发展趋势?主题公园?商务交际需求?娱乐形式的多样性?电影院?休闲娱乐需求?便利性?文化活动?文化内涵的需求?文化内涵的多元性?酒吧?……?体验本质地位的凸现?KTV?现代人需求的多样性（动、静）?……?……发展思路?当大多数社会阶层的人们拥有大量可支配收入时，寻欢作乐、休闲放松、娱乐刺激便被视作人们当然之权利；?消费者休闲偏好，他们希望得到容易到达、离家近而且可以经常光顾的休闲场所；?多样性的娱乐项目，满足不同人群不同时段的娱乐要求，体现“都市娱乐”氛围；?与餐饮零售的互动。发展方向?结合云东海大湖未来的规划实施，设置游艇码头或渔人码头，满足客户休闲娱乐需要（游艇或垂钓）?设置特色酒吧街?ＫＴＶ或夜总会，满足商务客户休闲娱乐需求数量单店面积总面积备注酒吧主力店110001000大型品牌酒吧特色主题酒吧102002000多种风格主题ＫＴ