目录第一部分国内零售商业市场发展趋势第二部分长沙零售商业市场分析第三部分集团公司背景第四部分环球奥莱?长沙项目介绍一、国内零售商业市场发展趋势城市化进程的推进是现代经济社会变革与进步的标志，目前国内一些发达城市如北京、上海都飞速实现了城市化进程的推进，展现一派勃勃生机。而中部地区的城市化进程也在加快推进，它将使得城市的居住空间、核心商圈、综合配套都逐步向城市边缘区域扩展，并由此带来了人们消费模式与生活观念的转变。城市化进程的推进，使得城市商圈由城市核心区向边缘区转移。?规模发展受限、功能扩展无力的城区传统百货店将逐渐淡出市场随着城市化的推进,城区中央地带将转化以商务活动为中心的工作区，而居住、购物、休闲的功能将逐渐转移到城市边缘，城区的传统百货店受其规模发展受限、功能扩展无力的影响，其最终的结果是将只具备社区服务功能，市场规模化发展的可能性几乎为零。而具备超大体量与复合功能的SHOPPINGMALL和OUTLETS将成为零售商业的两种核心业态。?新商圈SHOPPINGMALL逐渐替代传统百货店，成为消费模式转变后的新型业态。随着时代的进步与经济的发展，商业零售市场的传统百货店受其体量的影响，已经不能满足消费者日益增长的多层次消费需求，超大型体量、复合型功能的业态形式——SHOPPINGMALL将成为人们日常消费的最佳选择。比如定位高端的上海恒隆广场、深圳万象城，流行时尚的上海港汇广场、广州天河城、北京大悦城都有不错的业绩表现。?奥特莱斯不再是单纯的“工厂直销店”，已发展成为集旅游、休闲、购物为一体的商业新模式。奥特莱斯在发展的初期为单个的“工厂直销店”，以优惠的折扣价格处理工厂尾货和下柜商品，由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并与旅游、休闲、文化相融合，发展成为了一种独立的、新型的高级商业业态，带动着城市消费市场的整体发展。目前国内的最具代表性的奥特莱斯有：上海青浦奥特莱斯（百联集团投资管理）、北京燕莎奥特莱斯、北京赛特奥特莱斯、重庆太平洋西部奥特莱斯等。?商家从传统的物业租赁到逐步实现自主开发、自主经营，实现了项目主体的自然增值和利益最大化。在市场经济飞速发展的今天，传统的寄居式商业项目其发展规模与发展速度都受到了一定的束缚和限制。经营成本过高，经营扩展局限性、风险规避被动性都成为影响其生存与发展的关键问题。因此，越来越多的大型商业企业在积累了一定的管理经验和运营资本后，都在逐步实现从规划、开发、招商、推广到运营管理一体化的自主经营商业操作模式，以实现项目主体的自然增值与利益最大化。?二、长沙零售商业市场分析城市概述长沙，中国中部地区一个充满活力的省会城市，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，是中国著名的娱乐之都，更是中国最具幸福感城市之一。长沙市总人口653万，总面积11819.5平方千米。其中市区常住人口210万人，市区面积556平方千米。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。?增幅GDP长沙国内生产总值增长情况2001-2009050010001500200025003000350040002001200220032004200520062007200820090%10%20%30%40%50%60%宏观经济环境(1)国内生产总值2009年湖南全省生产总值12930.69亿元，社会消费销售总额超过4500亿元。其中长沙全年实现地区生产总值（GDP）3744.76亿元，占全省29%，人均GDP为全省的2.8倍，消费品销售总额超过1500亿元，排名全国消费榜单前十位。?增幅GDP长沙年居民人均可支配收入情况2001-200905000100001500020000250002001200220032004200520062007200820090%5%10%15%20%25%（2）居民可支配收入2009年长沙城镇居民收入稳步增加，居民人均可支配收入已突破2万元，同比增长17.65%。增幅GDP长沙年社会零售总额情况2001-2009020040060080010001200140016002001200220032004200520062007200820090%5%10%15%20%25%30%35%（3）消费品零售总额2009年长沙市实现社会消费品零售总额突破1500亿元，同比增长25%。食品购物休闲娱乐居住交通通讯能源消耗旅游10.50%22.30%15.60%34.20%7.80%4.60%5.00%长沙2009年居民消费类别情况（4）消费类别占比城市居民家庭人均支出以食品、购物、居住、娱乐休闲、交通通讯、能源耗、教育、旅游为主，其中居住、购物、娱乐休闲、食品分别占家庭人均支出的34.2%、22.3%、15.6%和10.5%（较中部其他城市平均高出2至3个百分点）。消费观念超前：追逐时尚、追逐新潮、购买力旺盛一直是长沙人的特点。2009年，市民们在服饰、汽车、房产、电子产品等方面的消费总额开创了历史最高水平，尤其是在服饰购买、餐饮、休闲娱乐等方面的花费已经明显高出中部其他省会城市。另外，长沙市政府近期推出的一系列消费性贷款的优厚政策，更将给长沙消费市场增添更大活力和发展空间。品牌意识强烈：LV、GUCCI等顶级奢侈品品牌在长沙开店的单店表现一直领先于国内其他城市；星巴克今年9月在长沙开业的当天，不到10分钟就卖出100杯咖啡，打破了全球销售记录.....这些现象都折射出国际品牌对长沙消费人群的影响力和号召力。休闲娱乐需求旺盛：长沙是“中国娱乐之都”，酒吧文化、选秀文化、广场文化是城市的休闲娱乐显著特征，市民普遍崇尚轻松、惬意、愉悦的生活方式，越来越多的人们在节假日、闲暇时选择出行游乐、享受生活。（5）消费特性分析52%建面2240008680081000495000占比56%9%14%企业性质内资合资外资本地企业数量52311占比10%10%24%25%项目长沙零售市场分析（1）目前长沙市场共有大型百货零售商业项目22家，总经营面积88.68万平米。从企业性质来看:合资、外资商业有平和堂（2个店）、美美、新世界、嘉信茂5家；外来国内商业有王府井、百联东方、万达购物广场、天虹百货、岁宝百货5家；长沙本土商业友谊集团与通程集团的下属商场11家。?10%建面49080021900040000137000占比16%4%5%业态百货商场购物中心mall商业街数量15512占比21%26%65%53%项目从业态来看：百货商场有15家：美美、平和堂2家、新世界、王府井、友谊5家（含友谊商店、友谊商城、阿波罗商业广场、春天百货、友阿百货）、通程3家（金色家族2家、奥特莱斯折扣店）、天虹百货、岁宝百货；购物中心5家：百联东方、万达广场、通程商业广场3家；摩尔1家：嘉信茂广场；商业街2条：黄兴路商业步行街、金满地地下步行街。市场分布美美百货、金色家族新世界百货百联东方美美百货百联东方、友谊商店新世界百货、友谊商店百联东方、平和堂友谊商店、金色家族、新世界、百联东方21112224店铺数量品牌名称市场分布友谊商店友谊商店新世界百货、友谊商店美美百货美美百货美美百货友谊商店、金色家族、百联东方友谊商店、金色家族、新世界友谊商店112111331店铺数量品牌名称（3）品牌基本情况：（3）目前长沙市场已有奥特莱斯项目共三个，分别是通程奥特莱斯直销广场（2万平米）、王府井百货名品折扣层（0.4万平米）和友谊商店奥客莱（0.9万平米）；正在筹建中的奥特莱斯项目有两个，即家润多奥特莱斯购物公园（7.5万平米）、裕田中国环球奥特莱斯（第一期8.6万平米）。其中友阿集团正在筹建的奥特莱斯购物公园项目位于长沙市雨花区芙蓉南路，总建筑面积10万平米，现招商工作完成率达到60%，预计2010年春节前后开业。王府井百货地理位置长沙望城大河西先导区长沙市雨花区万家丽路袁家岭副商业中心五一核心商业区规模（平米）（第一期）（建筑）（营业）（营业）（营业）交通距离距离市区约公里距市区约公里市区市区市区860007500020000900040002018友谊商店通程奥特莱斯家润多奥特莱斯购物公园环球奥莱（长沙）（表一）长沙奥特莱斯项目分析王府井百货友谊商店通程奥特莱斯家润多奥特莱斯购物公园环球奥莱长沙?（表二）优势、开发商实力雄厚，开发能力强、目前在国内有个城市有奥特莱斯项目开发，有利于扩大品牌知名度及影响力、国际专业团队营运管理，整合多方资源优势、隶属于长沙本土的商业企业友阿集团，具备一定的市场基础、项目招商切入的时间点较早、隶属于长沙通程集团，在长沙本土具有一定市场地位、项目地理位置较好，周边消费环境逐渐成熟、品牌知名度较高、长沙较早的高端商业，拥有大量会员资源、品牌知名度较高、位于城市核心商圈、自有经营物业劣势、在长沙地区的首个商业项目，市场知名度尚待创立、在日益激烈的市场竞争中，其市场份额逐年下降、内部管理机制相对陈旧落后、市场推广相对保守滞后、品牌资源缺乏、品牌货品跟进后续乏力、奥克莱仅为其百货的一部分，货品多为专柜滞销存货、定位低端，缺少高端品牌、设在商场内的折扣层，而非真正意义上的奥特莱斯、定位低端，品类单一12125312121212311331212三、集团公司背景裕田中国发展有限公司系香港上市公司（股票代码：HK00313），是以大型商业业态奥特莱斯名牌折扣中心开发运营为龙头，结合其他多元化商业配套、顶级精品住宅、国际级会展中心等综合业态为主导的投资商、建造商及运营管理