喜盈门·范城下阶段整合推广规划达观机构2012-5-31信心我们有信心投资喜盈门消费者我们有信心做好喜盈门达观我们有信心提案目录一、主打口号的转变二、项目定位的升级三、业态定位的落实四、项目优势重新梳理五、目标客群分析锁定六、整合推广渠道转变七、广告创意震撼表现一、主打口号的转变主打口号投资喜盈门，我们有信心口号释义：从“就是这么范”这句纯粹卖案名，为项目知名度服务的口号转变为强化项目产品特性、差异优势的强销售力口号“投资喜盈门，我们有信心”继承名人代言特点，转变名人代言角度让汪涵、谢娜转变角色，从项目推荐者，变身项目投资者，让他们的名人效应从宣传项目知名度，转变到提升项目美誉度、销售力。二、项目定位的升级项目定位南中国，时尚旗舰综合体定位释义：南中国，扩大项目影响力，从武广门户、区府对面，从长沙东南部，扩展至南中国；时尚，对原有项目定位之继承，对两大代言人形象之标注旗舰，凸显项目的规模与档次，提升项目形象综合体，项目定位再明确三、业态定位的落实业态定位6大核心业态旗舰时尚百货+大型家居卖场+国际五星酒店+5A写字楼+精装成品公寓+时尚商业街业态落地：重要进驻商业品牌必须尽快确定商业运营成不成功其实关键就是招商为给消费者充足信心，我们对发展商招商要求是希望落地旗舰时尚百货---到底是什么品牌大型家居卖场---是不是就是喜盈门国际五星酒店---到底是什么品牌5A写字楼---到底闽商会总部是或进驻重要竞争对手落地：德思勤城市广场落地品牌有凯悦酒店+湖南卫视直播中心等华晨世纪广场落地品牌有温德姆豪生大酒店+居然之家+华润欢乐颂+华润超市等5大品牌奥克斯广场落地品牌有平和堂百货+CGV国际影城+华润万家超市四、项目优势重新深化9大保障，像大明星一样去赚钱马王堆、高桥商圈洲际商圈保障瑞吉、W马王堆、高桥等千亿商圈云集万家丽路华雅+数座大型城市综合体、五星级酒店环绕豪生武广高铁德斯勤城市广场华悦城武广高铁交通保障香樟路站城际铁路、武广高铁、地铁5号线+城市动脉万家丽路畅通无比.地铁5号线城际铁路万家丽路武广高铁香樟路站客流保障地铁、轻轨设站门口18亿圭塘河生态景区核心日均十万客流可期地铁5号线城际铁路万家丽路规模保障48万平米综合体，大型时尚百货8万平米家居卖场等每一业态皆傲领长沙实力保障发展商超10万平米自持商业面积湖湘首席中高端建材卖场即将展业经营保障商业地产经营领袖品牌，15年、十数个、超百万平米、超百亿大卖场经营经验连锁保障上海、福州、长沙、南昌、南宁、厦门、泉州、莆田、株洲等十数城连锁经营.上海南宁南昌长沙莆田福州株洲泉州南宁厦门旺场保障德国、意大利、美国、日本等上千个著名品牌铁定进驻，共同旺场…………第一太平戴维斯中国公司Savills是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。本公司于1855年创立，具有悠久的历史服务保障传统与超群的增长态势。世界一流商业物管企业：第一太平戴维斯的主有客户有：摩根斯坦利，嘉华集团英国第一太平戴维斯提供（香港），世茂集团（上海），新晨集团，BP石油，资专业物业顾问服务生堂，索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，恒生银行，东亚银行，三菱东京银行,英特尔，通用电气，路透，新世界地产，明宇东方国际社区（四川南充），凯德置地，新鸿基地产，上海实业，东方海外集团，ING集团，美林，Taubman集团，瑞士信贷，高盛，摩根大通，麦格里，汉斯，德意志银行，广州富力集团，凯雷投资集团，永龙集团，吉宝置业，新加坡星狮集团。差异优势总结纵观项目周边几大城市综合体华晨世纪广场发展商首次开发大型地产项目，完全没有商业经营经验，所有商业面积不是出售就是外包经营所有回报都必须经过第三方、第四方经营产生收益后方可兑现，所以其承诺回报并不可靠德思勤城市广场发展商首次开发房地产项目，项目规划面积巨大，但企业实力很有限，且完全没有商业经营经验，所有商业面积不是出售就是外包，经营旺场完全没有把握，商业经营没保障，客流就没有保障，旺场更没保障，商铺、公寓、写字楼投资就更没保障.百纳广场发展商首次开发城市综合体，完全没有商业经营经验，规模小，品牌影响力小，旺场完全没有信心华悦城发展商首次开发房地产项目，完全没有商业经营经验，商业业态、进驻品牌等.纵观长沙几大重要城市综合体万达广场发展商实力雄厚，经营经验丰富，自有品牌卖场众多，商铺对外出售不多，自然热卖，价高。奥克斯广场发展商实力一般，但引进本土系列知名品牌，带动内街销售，但单铺面积偏高，总价偏高。由此可见实力保障+经营保障发展商自持超10万平米商业面积15年、十数个、超百万平米超级卖场经营经验才是项目确保成功的两大保障才是项目区别周边综合体的两大核心差异优势才是项目给予投资信心的两大利器因此，项目未来推广诉求的关键无疑是企业实力保障+旺场经营保障带来坚强可靠的“投资信心”五、目标客群锁定找到他，说服他下一步的关键在于如何将项目已有“全省广泛知名度”转化为“全省中高端投资客首选品”因此我们的核心客群应该是“固本雨花，热动长沙，拓展全省，影响全国”周边几大商圈经营投资户---三湘南湖+马王堆+万家丽+高桥+红星等重要手段：现场派单、宣讲等散点传播+行业聚会、招商酒会等集中推荐；尤其注重抓大户、抓领袖，制造羊群效应周边几大企事业单位---雨花区府+芙蓉区府+环保厅等重要手段：广告宣传、现场推荐等固本雨花其他区的企业主，高级管理者，经营户、企事业单位重要手段：路演：在主要商圈中心的高端消费场所，比如：王府井百货，万达，LOHO城，金色家族等地，进行现场的接待推荐工作，同时安排看楼车专门接送。热动长沙株洲，湘潭，娄底，双峰，邵阳，岳阳，常德等地的企业主，高级管理者，经营户，企事业单位拓展全省重要手段：路演+行业聚会、招商酒会等集中推荐全国性质的高端，财经类的杂志，媒体的宣传影响全国+各商会，协会的全国资源+喜盈门自己的在全国各地的人脉，商脉，以酒会，聚会，推介会为主整合推广关键词锁定1、投资长沙近期最好的投资品，献给最精明的投资客。直接点题，强化项目是长沙近期最好的投资品，我们主要面对的客户就是投资客。在投资渠道不多，投资环境不佳的长沙，在被压抑了近一年之后，许多中小投资者其实早已按捺不住了，我们在找投资者，其实投资者也在找我们关键是如何对位，广告如何说到他们的心坎里。2、信心信心比金坚，为项目树信心，更给消费者信心在经济前景不明朗，在商业地产风起云涌的长沙在人气明显不足的新兴商业区，我们如何给消费者充分的信心，如何让消费者相信：喜盈门是完全有能力经营起来的，是真正能给他稳定、长久高收益的，消费者信心一建立，喜盈门销售畅旺自然有信心。“信心”将是项目下阶段推广重中之重整合推广方向信心，赋予消费者强烈的信心保障，给予消费者强而有力的保障了解，让消费者充分了解区域发展、了解项目优势、了解发展商实力与用心六、整合推广渠道转变基本原则：固本长沙，拓展全省，影响中部，面向全国彻底转变原有28原则：即80%费用用于造名，20%费用用于销售建立全新28原则：即80%费用用于销售，20%费用用于造势即80%费用用于目标消费群常接触媒体20%费用用于大众消费群常接触媒体减法：坚决砍掉那些昂贵的、旨在扩大项目知名度的媒体如：电视广告、公交站牌广告、晨报周刊、公交车身、分众传媒等坚决减少：报纸广告：在重要节点发布，新产品上市期、新促销推出期、重要节假日等加强软文宣传—详细解析项目优势、投资保障等户外广告：在重要路口发布：东塘、侯家塘、袁家塘、窑岭、芙蓉广场、五一广场等地，在重要时机季度性发布加法：将广告费用更多铺向城市投资客群使用频率较高的媒介上，如：枢纽广告（黄花国际机场LED、登机牌、座椅罩、GATWAY南航航机杂志；武广高铁大牌、停车场、出站口、旅客报杂志）财经类媒体：财经网络、证劵报等框架广告：主要发布在各大写字楼、酒店、商场电梯里泊客传媒：高端消费场所：大型百货店、酒店、写字楼等地下停车场电台广告：交通频道、音乐频道等加法重点加强活动营销造势活动卖点活动暖场活动高端影响力价值打动力周末，节日人气力系列造势活动投资专家讲座携手潇湘晨报·红网理财俱乐部，共同举办“2012年个人投资及理财报告会”。届时，知名投资专家齐坐一堂，探讨投资行情走势，展望操作技巧，挖掘投资机会。金融理财专家讲座金融危机下的专家理财复合型投资品，才是真正可靠的投资可邀请各大银行的金融理财专家参与，VIP客户限量邀请；媒体参与报道炒作。股票证劵专家讲座让你的钱更好的生钱可邀请湖南知名的证券公司专家参与（国泰君安、光大证劵）。VIP客户限量邀请；媒体参与报道炒作。风水大师讲座风水大师麦玲玲运财喜盈门“看交通、看外局、看建筑、看内局、看家居和看运程”，网络软文，报纸软文同步炒作，《风水运财》篇楼书印刷MBA大讲堂“转型期的管理思维”邀请湖南大学经济系教授主持，湖南晨报，红网等协办，各媒体积极参与中国城市综合体高峰论坛邀请全国，乃至世界的知名综合体专家、学者齐聚一堂，共同探讨城市综合体的前世今生与未来前景。晨报，网络同步报道。中国商业地产顶尖对话等邀请全国，乃至世界的知名商业地产专家齐聚一堂（龙湖地产，万达地产等），共同探讨商业地产的前世今生与未来前景。晨报，网络同步报道。系列卖点活动商业运营专家讲座邀请喜盈门的董事长，商业运营的老总，知名商业运营教授，专家，城市建设相关领导共同参与。讨论，什么才是真正有效的，有前景的商业运营。同时媒体同步报道，让大众知晓，促进销售商业设计专家讲座商业设计是商业的灵魂邀请喜盈门的董事长，商业设计的老总，知名商业设计教授，专家，城市建设相关领导共同参与。讨论喜盈门的商业设计的科学性，道路等组织的最新观念。同时媒