谋定而后动Andthenmovethecounselof.我们站在中国地产城市综合体的角度上深深思考寻找一条我们该走的路前期概念梳理回顾--城市综合体⊙城市综合体特性规模：体量巨大建筑：高密集约物业：复合互补综合体资金：巨额投资综合体内部：立体连续时间：周期较长外部：高便可达⊙城市综合体九大特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性6空间的连续性内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23⊙城市综合体的区位要求在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（PeakLand-ValueIntersection，简称PLVI）。城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。⊙城市综合体的运营价值城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链资源平台提升品质商务办公商务租客商务消费人流商务消费人流高消费人流酒店商业旅游租客资源平台商旅消费人流提升品质住家消费人流公寓提升品质住宅⊙城市综合体的定义PARKOFFICEHOPSCAHOPSCACLUBHOTELSHOPPINGMALLAPARTMENT城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。观点1“生活节奏加快，越来越发现时间是那么珍贵。多么希望有一栋楼，可以集中自己办公、居住、休闲、购物等一切生活的必须，可以看电影、吃饭、买衣服等等，如果再把我的家建在上面就更好了。”---楚雄市民刘先生商业综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅在北京、上海、广州等一线城市的商业综合体发展迅猛，就是一些二三线城市也把建造商业综合体当作了城市发展的目标。地产界开始兴起一种说法：“谁拥有商业综合体，谁就拥有城市的未来”。观点2商场百货餐饮娱乐酒店办公影城居住生活圈一分钟自由切换楚雄·大时代真正来临楚雄唯一在建城市综合体项目，准备好登陆兆顺第一城！观点3住宅地产退烧，商业地产升温，尤其是城市综合体，成为房地产调控下众人追抢的香饽饽：从去年九月份开始，北京、上海的商铺交易量超过住宅交易量。城市综合体升温是中国行政推进城市化的必然结果，也是新造城运动的首选观点4城市化发展规律统计显示，当城市人均GDP达到4000美元/年时，具备发展城市综合体的初步条件；当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。未来几年内，楚雄市人均GDP将接近6000美元以上，加之“四城一体化”的推动，楚雄城市综合体大时代真正来临。自此，楚雄州270万基础消费人群有了一站式消费天堂观点5四城联动大时代莅临2009年，省发改委公示的《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年—2020年）中，楚雄被列入滇中四城市经济圈规划。用11年时间把包括楚雄在内的4城建设成我国向西南开放的重要枢纽和国际化经济开放示范区；至2022年，滇中四城将变一家，届时，楚雄将与各州市互通互惠各种优惠政策，享受“绿色通道”和同等经商政策，“省垣门户、迤西咽喉”之称的楚雄将进入全新发展阶段。观点6“滇中一小时城市圈”四城一体化的昆明、玉溪、楚雄、曲靖势将形成一小时经济圈：滇中四城城际列车将为出行提速，最快40分钟就可通达四城；出城报平安将取消漫游，电话号码位数将由“7”变“8”；就诊病历三甲以上互认，四城共同建构疾病防御体系；产业将得到集群发展的机遇滇中四城迎接大城时代的真正来临。在不远的将来可以在昆明醒来后，去玉溪吃碗鳝鱼米线，然后到楚雄彝人古镇，体验休闲的民族生活，到晚上再去曲靖吃地道的杀猪饭。观点7楚雄兆顺第一城，城市核心区“鲁班阁”旧城改造项目，楚雄唯一在建城市综合体，地处主城区中央繁华地段，27万平方米中心王座地标，10万平方米中央核心商业，1000实力品牌商户入驻，八大功能，十大主题，楚雄高质商业模块集群，一线品牌大荟萃，开放式复合MALL，滇西最具国际元素的一站式购物天堂，70%自持物业确保基础商业模块成功运营。观点8城市综合体带来巨大商业机遇天然优势商家选址综合体的首要因素?城市综合体已成为对抗通胀的重要手段，据各大地产专业咨询机构的数据显示，城市综合体的租金及售价在未来几年都可能出现持续上涨。因此，在持续高涨的通胀预期下急需新的商业出口，在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的商业投资资金开始明显增加。?相对于普通物业的单一性，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业、居住等多功能、高品质、高附加值优势，会引发人群的聚集效应，自然给商家的经营提供了最大的客流保障。?城市综合体最终会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市居民娱乐消费购物的中心。由此，商业的经营价值也便随之得以显现。?作为城市未来发展的趋势，城市综合体的商业生命力非常强，其拥有的大量居住群和独特运营方式的商业模式，把各种业态形成一个有机体，也就必将成为投资保值、商家赚钱的重要渠道之一观点9楚雄，以不容置疑的消费潜力，吸引着众商家、实力品牌的抢驻，以下品牌已探得先机，抢驻楚雄，势必带动贴身竞争对手的跟随，下一站必将是兆顺第一城，这里将是滇西部最具核心竞争力的国际商业战区。2011年8月-----------------沃尔玛入驻楚雄2011年7月----------------肯德基入驻楚雄2010年-------------德克士入驻楚雄2006年3月--------------国美电器入驻楚雄2010年上半年---------------苏宁电器入驻楚雄2009年9月---------------滔搏运动入驻楚雄总结重梳话语权体系，对兆顺第一城战略格局具有至关重要的意义。由此引发，产生的市场震动力，目标在于建立滇西领袖品牌、楚雄市场的地位，以领袖品牌的资源吸引力，形成至高点的高附加值，从而形成对招商的强势促动力。兆顺第一城2011年9月--2012年12月整合推广.广告策略配合2011年9月——2012年12月9月10月—12月1月—5月6月—10月11月—12月第五波第一波开业推广招商启动产品导入第四波项目价值诠释第二波活动营销项目诠释活动营销第三波项目价值诠释活动营销招商预热期2011年9月--2011年12月9月宣传主题“大商大震撼！楚雄商业制高点，第一城10万平米商业首期招商震撼启动！”软文内容楚雄商业现状分析楚雄未来商业发展趋势硬广楚雄首座城市综合体兆顺第一城全国招商启动博邦建议目标：?高调亮相，建立兆顺第一城在楚雄绝对的领袖地位?选择兆顺第一城=选择信心=选择未来建议推广主题：兆顺第一城·楚雄首个城市综合体--震撼登陆推广手段博邦建议1：平面媒体城市综合体首次在楚雄登陆，相对于当地经济和商《滇池晨报》整P软文业具有明显的意义和价值。《加油周刊》内页整P软文建议前期造势应采用集中投放，社会舆论全面参与《春城晚报》整版硬广。每月4期，每周二、周四上报。。2：网络电视媒体1、政府支持新浪乐居昆明站，点击首页硬广，链新浪房产软文参与对象：昆明电台新闻播报、记实报道、专题报道，引起社会广界舆论关注。2、兆顺第一城商业论坛3：短信参与对象：短信群发昆明商家、行业人士在昆商业精英、品牌营运商、相关专家学者。3、新闻发布会4：高速路大牌广告参与对象：各媒体发布机构工作任务9月完成招商DM单、招商手册高速路大牌广告的文案设计项目围墙招商信息、制作及发布10月—12月宣传主题“大商大影响！全球品牌商家抢占楚雄核心商业！第一城10万平米商业隆重招商中”楚雄乃至整个滇西首个城市综合体项目亮相。软文内容1、楚雄商业发展潜力2、楚雄商业未来兆顺第一城与商家共赢楚雄商业市场未来活动营销：1、客户恳谈会2、招商产品说明会3、大商家签约仪式硬广：招商进展（XXXXXX商家进驻，招商进行中……）建议目标：?建立项目强大的市场认知；?各媒介，政府，品牌营运商建立战略合作关系；?集中攻击：主力店，次主力店进行招商洽谈。建议推广主题　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　兆顺第一城——兆顺地产，xx亿资产实力打造推广手段1：户外媒体博邦建议所有户外：高速大牌、项目地围墙、户外广告牌、公交车身站台加强商务公关活动2：平面媒体1、兆顺第一城主题《滇池晨报》整P硬广系列报道展开。昆明《加油周刊》内页整P硬广2、建议选择具有影昆明《春城晚报》整版硬广。每月4期，每周二、周四上响力的户外、报报。广、电视、杂志适度投放。3：网络媒体3、建议取消手机短新浪乐居昆明站，点击首页硬广，链新浪房产软文信。昆明电台4：短信不定期发短信给楚雄、昆明商家、消费客群5：事件传播本地制造事件营销客户恳谈会等口碑传播+巨幅楼体布广6：直邮DM定投派发、招商手册派发7：招商中心来访接待8：车载LED流动媒体流动宣传车，配合多名宣传员工作任务现场活动策划平面设计跟进各类软文跟进招商强推期2012年1月--2012年5月1月—5月宣传主题“大商大云集！xxx、xxx、xxx、xxx隆重签约第一城！10万平米商业隆重招商中”1：广告深入宣传项目产品，加大造势和价值传播；2：公关活动制造气场、产品造势建议目标：?通过政府，各新闻媒介，开发商联动制造招商影响力；?保障招商工作进行有力的推广。建议推广主题：楚雄未来投资前景强调开发商实力，营运兆顺一城的决心招商优惠政策的信息释放　　建议宣传重点：xxx、xxx、xxx、xxx隆重入驻第一城（主力店、次主力店、品牌营运商户