2012年高端市场个案解析十九栋--基本信息甘井子西山水库西侧南行三公项目地址里；红凌路转金柳路直达开发商大连万科城置地有限公司占地面积79152平方米建筑面积31661平方米车位比1：1容积率0.4绿化率40%总户数38套开盘时间2011.10.30建筑形式双拼别墅面积区间234/237平主力产品234/237平装修标准毛坯均价总价610-730十九栋----规划万科溪中体奥之谷3在售88套双拼林匹克期高层别墅,户型面花园项，小高目层积区间260-3万科溪400平方米。万科溪之之谷销谷1期别售中心依云溪墅、多层，亚历谷项目万科溪1山大会之谷2所24期多层2万科溪之谷2期别墅、多十九栋万科溪之谷4期层位置别墅、小高层?天麓十九栋属于万科溪之谷四期，位于销售中心下方，盆地之中，临道一侧。十九栋----周边配套配套外部配套内部配套交通教育休闲商业社区风情商业街亚历山大会所十四中、红旗高中成园温泉山庄、朝阳寺709路，39路。、辽师分校；、西郊森林公园、西郊柳树村配套世纪星双语幼儿园生物公园?距离马栏商圈最近，约9.8公里，途径大西山水库。公交车709路约走20分钟。十九栋----产品双拼别墅，共十九栋，户型面积234/237平。原计划15栋双拼，2栋三联，2栋41联。今年月改动销售中心，亚历山大会所十九栋----户型配比建筑形态面积套数比例赠送面积总面积庭院面积2341950%166400双拼别墅100-3002371432%193430合计24344100%?注：联排产品分三联排与四联排。户型除赠送面积基本与双拼一致。十九栋----产品亮点：西班牙风格别墅?十九栋采用红陶土筒瓦和涂料抹灰墙，以及充满质感的文化石西班牙马德里皇宫，使建筑带有一种文化和历史的韵味。?西班牙风格建筑实际为一种混合殖民风格，因其历史上曾受过阿拉伯和罗马帝国统治，所以成就了西班牙这种多种文化相渗透的风格。总的来说，西班牙建筑所反映出的是西班牙诗意的、幻想的、神话的风格，基督和穆斯林文化相渗透，更给西班牙建筑风格蒙上了一种奇异色彩。十九栋----产品亮点：手工饰品与用材?车行路，采用体现地中海小镇特色风格的马蹄石拼铺，，每平造价800元以上，细节品质高且坚实耐用；步行回家小路采用麒麟棕碎拼铺地，纯手工敲砸拼铺。?手工铜质灯，1000元/盏，基?手工铜门，每个耗时三个月，铸铁材座为石材压顶搭配文化石，壁灯质的7平拼花手工打制，重逾200公斤，总高830，灯头高545，表面咖那种沧桑的质感，确实是独一无二。这啡黑哑光漆，打磨后会露出青铜两扇门的造价，相当于一辆奥迪；质感，更显韵味；十九栋----产品亮点：户型?地下室功?全明餐厅能分区明显与厨房，厨，完整的佣房功能齐全人配套及工宽敞明亮。作空间，挑空客厅增影音室，活加了房间立动室，一应体感。星空俱全。半露阳台方便室天阳光活动外活动。室是亮点。即可遮风挡雨，又可享受阳光和空气。十九栋----产品亮点：户型?一层客厅?三成主卧挑空部分可空间，尽显去掉，形成主人的奢华独立的南向。卧室。卧室卧室独有的配套一应俱步入式观景全，并且皆阳台，方便有观景阳台观景也增加。私密性。三层观景阳台，步入式衣帽间，以及干湿分离的宽大卫生间。宽敞的北向书房。十九栋---亮点四：万科物业?万科物业服务专业，周到，并大量引入高素质人才。?万科物业已经成为万科优质产品不可或缺的一部分，从1996年成立至今，口碑良好。?万科物业，目前它是唯一一家服务于中宣部、国家建设部、解放军总后勤部的物业。十九栋----现场照片十九栋---样板间十九栋----营销评估广告语：万科天麓，最后的独栋别墅，仅在十九栋推广主要途径：报广，网络。推广诉求点：类独栋别墅，湖景山景别墅。点评：产品有别与溪之谷往期产品，配套地角更加完好，做工更加精细，填补了溪之谷之前部分产品无法汽车入户、面积较小、规划较拥挤等不足。目前只在展示阶段，样板间现已开放，没有具体的推出时间。十九栋----营销汇总销售客户分析2011年10月12日十211年10月九栋邀请多211年10月1日十九栋样家参观鉴赏30日十九栋板间开放。样板间。正式开盘。1.目前销售状况受市场大环境营销较大，到目前为止共出售3套.2.客户来源主要以本地区域性客户为主，大多住在甘井子区，中山西岗客群目前逐步增加.3.客户在此主要以二居生活为主，另有一部分在高新区工作中年人作为一居.4.客户以35-45岁的企业高管和私企老板为主.十九栋----活动图片展示十九栋----报广照片展示十九栋----SWOT分析优势：1.项目规划使得项目与环境完美结合。2.溪之谷前期别墅市场反映良好。3.精制西班牙建筑和精品户型最大化满足了住宅的外观和使用功能4.万科品牌效应和品质的保证。5.万科物业服务有保障。6.与万科西山别墅之间的客户互通.劣势：1.地处大连郊区，交通不便利2.建筑密度较高，规划较拥挤.3.区位处于盆地，周边无景观.机会：1.项目所在区域关注度的提高2.区域旅游资源的持续开发威胁：1.周边竞品项目较多，保利西山林语，红旗谷，中体奥园，西郊等.2.国内楼市低迷，观望情绪浓厚十九栋----项目可借鉴点?项目规划巧妙，使得产品与环境完美结合，将项目整体融入了群山之中?产品外立面设计优美、浪漫，原汁原味的西班牙建筑。?产品赠送面积多，DLY空间大，户型经得起推敲。?持续保持着知名度，持续的与媒体合作与宣传。